【旧借地権付マンション】の購入を迷っています。

質問

現在賃貸マンションに住んでいる34歳女性です。
マンション購入を検討していまして、１件気に入りそうな物件があったのですが、気になる点が少々あります。

１．旧借地権付きの物件であること
　　販売員の説明を聞き、ネットでも調べてみました。
　　旧借地権とは、ある一定の期間限定で土地を借りてウワモノのマンションは購入する形になるのですが、借りた土地の上に建物が存続している限り借地人の意向によって借地権の期間を更新することが出来る（地主は拒否できない）という借主に有利な権利と言う事なのですが、いろんなサイトを見ている内に心配になってきました。
　今回私が検討している物件は初回期間は60年なのですが、60年も経てば取り壊しの可能性もある訳で、その場合に退去を命ぜられないかという事と、万一取り壊しの場合、取り壊し費用は借主負担と言うような事を耳にしました。
真偽はわからないのですが、どなたかごぞんじではないでしょうか？

２．片側３車線の大きな国道から程近い（５メートルも離れていない）ところに検討物件があり、しかも私の検討している部屋はまさにその国道に向かったところに窓があること。
　　恐らく国道近くは70dbl強らしいのですが、４階か５階を購入した場合、道路の騒音は相当なものなのでしょうか？
　　基本的には窓を開けたいのですが、致し方ない部分はあると思います。窓を閉めれば40dblぐらいにはなるはずと言われました。それって目安としてどんな騒がしさなのでしょうか？
　　やっぱりたまには窓を開けたいですよね・・・・・。

皆さん、アドバイスをお願い致します。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

＞60年も経てば取り壊しの可能性もある訳で、その場合に退去を命ぜられないかという事と、万一取り壊しの場合、取り壊し費用は借主負担と言うような事を耳にしました。

所有権の普通のマンションでも同じですよ

６０年もは保たないでしょうし、取り壊すなら費用は所有者の負担

今マンションの建て替え平均年数は約３７年

今から建てるマンションですから今後はもう少しは保つでしょうが．．．。

土地を買うか、土地を借りるかだけの違いでしょう

６０年後に貴方は何才？マンションの住人は何才？
その時にみんなが建て替えできるだけの資金があると思いますか？

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/hou14140/zukai.pdf

最低でも「住人の４／５参加の総会で過半数の人」ですから住人の４０％以上の賛成（建て替えに耐えられる人）が必要でしょう

そのマンションを「終の棲家」としてそのまま住み続ける事を選択される方が大半でしょうね

結果、ほとんどのマンションがスラム化するか誰かが一括で買い取り再開発かな？

今後修繕積立金すら徴収できないマンションも増加するでしょう

http://www.wavehouse.co.jp/baibai/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=detail.html&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-op=neq&%8c%bb%8b%b5=%22%92%c0%91%dd%92%86%22&%95%a8%8c%8f%8e%ed%95%ca%8d%d7%96%da=%92%86%8c%c3%83%7d%83%93%83%56%83%87%83%93&-recid=40018&-token.1=1&-find=

築３３年．．．。

上の物件の詳細で「管理費」は有りますが「修繕積立金」が無いでしょ？

修繕も建て替えもその都度予算を組む必要が有るでしょうがはたしてどうなることでしょうか？

最後は負の財産になるかも知れません

お礼

丁寧に教えて頂き、どうもありがとうございます。今まであまりまじめに購入を考えた事がなかったもので、知識がなく、困っておりました。
旧借地権については、気にしないことにしました。地代を一生払い続けなくてはいけないとしても、固定資産税も同様だと思ったからです。
ただ、今回は騒音の問題で見送る事にしました。
今後も粘り強く探していくつもりです。
どうもありがとうございました。

回答No.3

mainitiyukifuru

＞１．旧借地権付きの物件であること

借地権も所有権も、不動産を使用収益するうえで変わりありません。
マンション等の区分所有者が所有する土地を、仮に第三者に売ったとしても
その所有者がその土地を占有することはできません。（買う人がいませんが）
また、どの部分がその土地か特定することができません。
つまり、土地を所有しても、あまり意味がありません。

＞２．片側３車線の大きな国道から程近い

マンションの近の大きな道路は、イザの時（火事などの災害）は通行止めにし、
大型の梯子車が活動できるので、大変良いと考えるべきです。
（5・6階なら大丈夫。助かります。）
睡眠中も窓を開けておくことは、スパイダーマンのような泥棒に無防備です。
実際は開けっ放しにしておくことは少ないと思います。

お礼

丁寧に教えて頂き、どうもありがとうございます。
友人ともう一度現地に視察に行き、私には向かないという判断をしました。魅力的な物件だったので、もう少しで目をつむりそうだったのですが、基本的には窓を開けた生活が出来るという事を考えて、今後は検討していきたいと思います。
もちろん、セキュリティーや安全性も大事ですよね。mainitiyukifuruさんが仰ったような事は考えた事も無かったので、今後は検討事項の一つにしたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#25310

借地の場合、期限になると更地にして返却するのが前提です。
定期借地権の物件では解体費用も積み立てているところもあります。
ただ旧借地権では更新を断られることはまずないようで、過去の判例でも更新を認めない地主の方がすべて却下されているそうです。
建て替えを心配されているようですが、借地権のマンションではまずそれはありえません。
借地期限が近づくと建て替えはおろか、大規模修繕すらできないのが、借地権なのです。
だって、期限には更地で返すのが前提だから
一度、借地法について本など読んでみて下さい。
仮に地主が更新と建て替えを認めたとしても、建て替え費用を出せない人は賛成する筈ありません。
不賛成で立ち退く人も、借地ですから土地持ち分を売って換金するということもできません。
解体費用だけ出さなければならなくなります。
借地マンションを買うと言うことはただのコンクリートの塊を所有するだけなのです。
もちろん、それが借地物件のメリットでもあるのですが。
マンションにおける土地というのは単体で売れるものじゃないので資産家値はないし、それなら建物が存在する間、土地を借りるのも安く住居を手に入れる一つの方法だからです。

上記のような問題があるので、借地マンションは築年数が経つと自己居住以外はほとんど無価値です。
土地の所有権がないのですからその分はローンが降りませんから、買える人も限られてしまうし。
質問者さまは土地価格分の自己資金は用意されてますか？

お礼

丁寧に教えて頂き、どうもありがとうございます。
今回、旧借地権について色々学べてありがたく思います。
「マンションにおける土地というのは単体で売れるものじゃないので資産家値はない」という言葉は本当そのとおりだなぁと目からウロコでした。どうもありがとうございました。