借地に建てた車庫の所有権は

質問

実家の両親が建てて使っている車庫の所有権について質問です。
１０年以上前ですが、スペースの都合で実家の土地に車庫を建てられなかったので、両親が隣の方に相談して土地を借用する了解をいただいて、隣の方の畑の一部を整地し、そこに車庫を建てて使わせてもらっていました。
何年か前に、その隣の方が亡くなられて、暫くして親族の方がされたのだと思いますが、土地や家を売りに出されたようで、最近になって別の住人が引っ越してきています。

先日司法書士の方に仕事をお願いする機会があって、ついでに上記車庫を建てている土地の登記を見てもらいまして、上記新しい住人に所有者が変わっている(理由は土地売買)ことが分かりました。
この場合、その土地に建っている車庫は、当時の隣の方の了解もいただいて両親が建てたものですが、土地の所有者が変わっている今の状況で、この車庫の所有権はどうなっていると考えるべきでしょうか。

現在の土地所有者であるこの新しい住人にとっては、前の所有者とのやり取りできちんと了解をって両親が建てた車庫とはいえ、自分が持ち主となった土地に建っている車庫だから、両親の車庫ではなく、自分が自由に使える車庫だと言ってくる可能性（法的根拠）はありますか？
両親にとっては、当時の隣の人に了解を頂いたうえ建てて使ってきた車庫であり、なんら法的に問題のある対応をしているわけではないと思うんですが、両親の土地でないというだけの理由で、新しい住人が「自分の土地に建っている車庫だから自分が使える車庫だ」みたいな、一方的な言い方をしてきても拒否はできないものなのでしょうか。

法律には疎いので、このようなケースに関する知識や経験のある方、関係する法律に明るい方、きちんとやりとりできるようにするため、是非どのような対応ができるのか、ご教授をお願いいたします。

回答No.5

hekiyu · ベストアンサー

”土地の所有者が変わっている今の状況で、この車庫の所有権は
どうなっていると考えるべきでしょうか。”
　　　　↑
日本の法律では、建物は土地とは別個独立の
モノとされていますので、土地の所有者がどう
変更になろうと、車庫の所有権が影響を受ける
ことはありません。

"自分が持ち主となった土地に建っている車庫だから、両親の車庫ではなく、
自分が自由に使える車庫だと言ってくる可能性（法的根拠）はありますか？"
　　　　↑
そう主張してくる可能性はありますが、その主張には
法的根拠はありません。
車庫は御両親の所有物です。

”両親の土地でないというだけの理由で、新しい住人が「自分の土地に
建っている車庫だから自分が使える車庫だ」みたいな、
一方的な言い方をしてきても拒否はできないものなのでしょうか。”
　　　　　　↑
拒否できます。

”きちんとやりとりできるようにするため、是非どのような対応ができるのか、
ご教授をお願いいたします”
　　　↑
車庫の所有権は御両親にあります。
これは問題ありません。
ただ、他人の土地に建っており、土地の所有者が変更に
なっていますので、車庫の設置が新しい所有者に
対抗できない場合があります。
その場合は、車庫を撤去する必要があります。

対抗できるかどうかは、登記の有無や、車庫設置のおりの
土地利用権の形態により決まります。
土地利用代金を払わない形態のものであれば、使用貸借
となりますので、土地の所有者死亡の時に、契約も
終了します。

その時は、土地の新所有者は、車庫を撤去しろ、という
請求をすることができます。

お礼

回答ありがとうございます。
> 対抗できるかどうかは、登記の有無や、車庫設置のおりの土地利用権の
> 形態により決まります。
> 土地利用代金を払わない形態のものであれば、使用貸借となりますので、
> 土地の所有者死亡の時に、契約も 終了します。
なるほど、大変参考になりました。。
さきの不動産賃貸業の方の回答にもありました「登記」の類まではやっていないと思われる状況でして、さらに、当時の隣の方のご厚意で使わせていただいていた土地のようですので、上記のような状況ということを理解しました。
いろいろ教えていただき、大変に参考になりました、どうもありがとうございました。

回答No.6

IDii24

通常の借地権のついた土地を売買するときは、その借地の契約も一緒に売られますが、当然所有者の書き換えがあります。しかし、今回の場合おそらくそういうものも無く売られたということだと思います。
つまり無償で使わせてもらっていた程度のものであれば、土地所有者に有利になっています。つまり立ち退いてくれというのが正しいのです。もしその建築物をよこせというならそれは売るのが妥当です。しかし退去する場合の撤去費用を考えれば譲渡する方がお得だと思います。
その車庫は登記されてないと思いますので所有の証明も出来ないでしょうね。主張しても面倒なだけだと思いますが？
「自分の土地に建っている車庫だから自分が使える車庫だ」とは言われても法律上関係ありませんが、「自分の土地だから出ていってくれ、今後は使うな」と言われればこれは法律上正しいことなので結果は同じことだと思います。これは書面があっても同じですよ、その書面に何年何月まで貸すと書いて無ければ。永久というのは法律上無効ですから。

お礼

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> この車庫の所有権はどうなっていると考えるべきでしょうか。

　もちろん、ご両親のものです。

> 自分が自由に使える車庫だと言ってくる可能性（法的根拠）はありますか？

　実際に言ってくるかどうかはわかりませんが、言ってきても、そのような主張が認められることはありません。

　が、その土地に、借地権を登記してありますか？、あるいは、その車庫そのものを建物として「登記」してありますか？

　質問文から受け取れる印象では、登記は全然していないようですが、どうですか？

　借地権か車庫か、どちらかを登記していないと、ご両親は他（この場合は土地の買主）に「この場所は私たちが借りている土地だ」と主張することができません。

　これを法律では「対抗力が無い」と言います。対抗力がないと、簡単に言うと、法律上は「権利」としては認められないんです。ごく簡単な言い方ですけどね。

　その結果、土地の買主が「更地にして出て行け」と言ったら、ご両親は車庫を取り壊してその土地から出ていかなければなりません。

　ですから、買主が「更地にして出て行け」と言ったら、ご両親は「この車庫は私のものです」と言わず、「この車庫の所有者は土地の買主であるあなたです」と言ったほうがいいでしょうね。

　取り壊し費用がかかりませんから。「私たちの物です」と言ったら、ご両親が費用を出して取り壊し、更地にして返さなければならないのですから。

　繰り返しますが、契約書の有無や契約内容とかなんとかは関係ありません。ご両親が勝つか負けるか（車庫をそのまま利用できるかどうか）、決めるのは「登記の有無」です。

お礼

本職の方のわかりやすい説明、非常に助かります。
どうもありがとうございます。
>　借地権か車庫か、どちらかを登記していないと、ご両親は他（この場合は
>　土地の買主）に「この場所は私たちが借りている土地だ」と主張することが
>　できません。
当時のことは詳しくは聞いてないんですが、「登記」というのが法務局みたいなところに行って手続きするものでしたら、当時隣の方と土地を貸していただくとかいろいろ話して了解を得て建てた車庫を使っていることは間違いないようですが、さすがにその（借地権や車庫の登記）ような手続きまではしていないと思います。
土地を借りているという時点で、なかなかむづかしいということが、よくわかりました。
どうもありがとうございました。

回答No.3

-9L9-

質問を読むと無償で借りた土地のように思われます。車庫や地上権の登記などもしていないでしょうから、それは使用貸借ということになります。
無償の場合、土地の所有者から明け渡しを要求されれば、更地に戻して返還する義務があります。
車庫は建てた人のものですが、その土地は購入した人のものであり、新たにその人の許可をとらないと使えない（その土地に入れない）と考えるべきです。無償であったのはあくまで隣人の好意に過ぎませんから、赤の他人ならそれなりの地代を払って使用するのが当然です。

お礼

ありがとうございました。
やはり、自分の土地でない以上は使用する権利はないんですね。

回答No.2

IDii24

車庫の所有権は建てた人のものです。しかし人の土地の上に建っている場合は、土地の所有者が排除要求を出すことができます。つまり更地にしてくれという権利のことです。
つまり借地権というものと単に貸したという土地とは違うということです。借地権というのはその取り交わしと返却年数が記述された契約書があるものです。その場合は立退料を要求できます。
しかし今回の場合はどうも口約束に近いものだと思います。であればこれは法律上要求されれば更地にして返却しなければなりません。

お礼

回答ありがとうございます。
確認してみますが、土地を貸してもらって車庫を建てさせてもらう、みたいな取り決めを書いた文書のようなものでしょうか。
今回のケースですと、当時の土地所有者がお亡くなりになって、その後に親族の方が売却している経緯から、仮に文書があっても、無効になってたりするものでしょうか。
なかなか、ややこしいですね。。

回答No.1

noname#249423

両親の言い分がきちんと書面化されているかどうかということがポイントになりそうですね。

お礼

回答ありがとうございます。
当時隣の方とやり取りした時に、何か残しているかということですか。。
この車庫を建てたのは大分前なので、定かではないんですが、確認してみようと思います。