固定資産税の節約になりますか

質問

比較的広い面積を農地を転用して取得することになり、固定資産税の節減方法を検討しています。
宅地面積４１８６m2（１２６６坪）で一部の宅地に１６８m2（５０坪）の中古住宅があります。

・小規模住宅用地（住宅１戸あたり「200m2」以下の部分については、固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１を課税標準）と
・一般住宅用地（住宅１戸あたり「200m2」を超える住宅用地は、200m2までの部分を小規模住宅用地とし、200m2を超える部分については、固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１を課税標準、ただし家屋の床面積の１０倍まで）
を活用するために下記のように考えていますが有効でしょうか。

・小規模住宅用地対象外：４１８６－２００＝３９８６m2
・一般住宅用地対象外：　３９８６－（１６８×１０）＝２３０６m2
・一般住宅用地認定不足分住宅面積：２３０６÷１０＝２３０．６m2（７０坪）
一般住宅用地として認定してもらうために７０坪の簡易プレハブを建設して３分の１の課税標準の適用を受けようと考えています。
プレハブの固定資産税は時とともに低下するので節税効果があると思うのですがいかがでしょうか。

わかりにくい点があれば補足しますのでよろしくお願いします。

回答No.3

fuyukidono · ベストアンサー

＃２です。
補足を頂き有り難うございます。

そうですか、、、
事業用地として転用する土地に係る宅地については非住宅用地として扱われてしまうでしょう。

住宅用地の特例（１／６なり１／３）は、あくまでも
「住宅の用に供するもの」として理解された方が良いかと思われます。
課税する地方公共団体が
「住宅に附属する建物で２００m2も必要か？そんなにいらないだろう」と
疑いをかけられるかもしれませんね（課税権者の裁量か？）。

こればかりは市町村に相談しかないかと。。

節税って難しいですね。
固定資産税の課税上「雑種地」の課税もあるはずです。
例えば、事業用の駐車場や資材置場を確保し、
その土地と事業用の建物の敷地や住宅用地と塀などで区画を切り離して土地利用を図り、登記地目も分ければ非住宅用地で宅地の課税よりも雑種地課税の方が税負担が軽減されるかもしれません。
雑種地課税は宅地の評価額よりは安いと思われますので、市町村に確認を。

個人的見解では
４１８６m2全体を住宅用地の特例を受けるのは困難であるとお見受けいたします。

お礼

度々のご回答、感謝いたします。
雑種地の線も検討してみようと思います。
転用許可が降りる見込みは来年４月ごろなのでまだまだ検討できそうです。

>市町村に相談しかないかと。。
市長の不正を正す活動をしているので市長のリコールが成立してからにしたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

fuyukidono

こんにちは

節税対策と言うことですね。

その前に補足して頂きたいことがあります。
(1)購入を考えている土地は都市計画法でいうところの
「市街化区域」ですか？「市街化調整区域」ですか？「未線引き区域」ですか？
(2)ちなみにsitumondesuさんは農家さんでしょうか？
(3)プレハブは別棟でしょうか？

ずいぶんと広い土地を購入されるのですね、、、

一般論として、、、
簡易プレハブを建てたからといって住宅用地の特例を受けられるとは限りません。プレハブの用途によります。

簡単に言って、住宅の用に供していなければ特例は受けられず、非住宅用地として認定され、高い宅地の固定資産税を納めることになります。

別棟として建築して、独立して住めるようなキッチン・トイレ・風呂等がなければ１／６若しくは１／３の軽減は厳しいでしょう。

農地法の規制はご存知でしょうか？
場合によっては土地の購入すらできません。

補足

回答ありがとうございます。
（1）都市計画法対象外です
（2）非農家です
（3）別棟です
>農地法の規制はご存知でしょうか？
存じております。
農地法、農業振興地域、中山間地振興計画対象地区など、すべて除外するまでにかなり大変です。
基本的には事業用地として転用するのですが、一部に住宅用建物を作って節税できないかと検討しているところです。
建物の対象には住宅に付属する倉庫も含まれると聞いていますのでプレハブでも何とかならないかと考えています。
お知恵を拝借できれば幸いです。

回答No.1

9xdy11nz

役所の固定資産税課はそんな甘くありません。
簡易プレハブといっても実際人が住まなければ住宅にはなりませんし、その建物とそれ以外の土地の関連付けを厳しく見られます。
70坪の簡易プレハブにふさわしい庭や駐車スペース程度しか住宅用地として見てくれないと思いますよ。
本来の税制の主旨を考えれば仕方ないと思います。
それよりその土地で収益をあげることをお考えになったら如何でしょう？

お礼

回答ありがとうございました。