『固定資産税課税標準額』について。雑種地？宅地？

質問

現在、登記地目：畑、現況地目：雑種地の土地です。

土地面積：322平方メートル
購入金額：18,000,000円
現在新築戸建を建築中です。

周辺の路線価は、90,000円/m2くらいですが、一部、傾斜地・通路などの変形地につき、実売価格はかなり安くなっています。

H17年度の明細書では、
評価額：20,855,296円（土地面積×65,000円くらい）
課税標準額：14,598,707円（評価額×70％ちょうど）
固定資産税：204,381円（課税標準×1.4％）　となっています。

現時点でおそらく雑種地（宅地比準土地）として評価されているのではないかと思うのですが、どう思われますでしょうか？
それとも現況地目は雑種地ですが、既に宅地として評価されているのでしょうか？

またもし雑種地評価ならば、地目を宅地に変更した場合、住宅用地特例の評価額×1/3、×1/6を適用すると、
課税標準額：4,792,832円となり、
固定資産税：67,100円と、大幅に安くなります。

逆に、すでに特例が適用されているとすれば、逆算すると、
評価額：64,000,000円近くなってしまい、現実的ではありません。

何か計算方法が間違っているでしょうか？

固定資産税があまりに高額なので、地目変更で節税できるならば、なんとかしたいと考えています。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

zeizei2000 · ベストアンサー

こんばんは。課税明細書の内容をご自分で理解されようとする姿勢は、とても意義あることだと思います。

固定資産税は毎年、賦課期日である１月１日の現況により評価されます。平成１７年度の固定資産税は平成１７年１月１日の現況で評価されたものです。登記簿上の地目は畑で、賦課期日における現況地目は雑種地としての評価ということですね。

ただし、宅地比準土地というのは、「評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地」、つまり、雑種地であっても宅地と同じように評価されているといえます。

住宅用地の特例についてですが、これは地目で判定されるものではありません。賦課期日において、現実に住宅が建っているかどうかによります。建築予定とか建築中ではだめです。

なので現在建築中ということであれば、17年度はもちろん１８年度も住宅用地の特例には該当しません。今年中に住宅が完成すれば、平成１９年度から特例に該当することになります。

【評価額】
固定資産税路線価（地価公示・鑑定評価価格等のおおむね７割）をもとに、それぞれの土地の形状や立地条件などにより補正した単価（１平米あたり）に、地積を乗じて求めます。

【課税標準額】
負担水準による税負担の調整措置というしくみによって算出されます。評価額と一致する場合もあるし下回る場合もあります。詳しくは書ききれないので、参考ＵＲＬ中の（３） 宅地の税負担について、などを参考にしてください。わかりにくいしくみなので、すぐには理解できないかもしれません。

例えば、商業地等の宅地で負担水準が０．７を超える土地の課税標準額は、評価額×０．７になるので、ご質問のケースに当てはまります。それ以外でも０．７になるケースはあるでしょうし、おそらく適正に課税されているものと思います。

参考URL：

http://www.city.kanazawa.ishikawa.jp/shisanzei/tochi.html

お礼

ご親切にありがとうございます。

今日、市の資産税課の方にも問い合わせてみました。ご指摘のとおり、地目とはなんら関係ないのですね。

住宅用地特例というのが、思いのほか大きいようなので驚きました。実質資産税は概算で半額以下になるようなので、これなら、何の問題なく払えそうです。

固定資産税ってかなりの負担の割りには、住宅購入の本などにも詳しく書かれていませんし、どうしてだろうかと不思議でしたが、住宅用地特例がこれほど大きいならば、特別気になるところでもないのかも知れませんね。

＞17年度はもちろん１８年度も住宅用地の特例には該当しません。今年中に住宅が完成すれば、平成１９年度から特例に該当することになります。

は残念ですが、初年度は高額払うこととします。