築150年の古民家を事務所で貸す場合の契約注意とは

質問

父が生前、空き家となった田舎の実家を、自然体験事業や人材育成セミナー、行政や自治団体の国際交流事業等にも企画参画受け入れの事業展開をしている個人事業主が月２万円で賃貸契約（１年更新）して１年です。事務所として月何回か物件を使用しています。
父が亡くなり家土地を相続してそのまま契約を続行していたのですが、昨年１２月にその事業所が一般財団法人登録をして会社事業になりました。
近日物件の登記名義変更手続きも済みそうなので、賃貸契約書を作り変えた方が良いかと思っています。空き家紹介の不動産会社は「覚書」でよいと言いますが、どうでしょうか？
又、法人との契約で注意する点はどんなことでしょう。
現契約は、築１５０年、５５坪の茅葺（トタンで覆った）屋根の平屋庭付き（借主管理）で、この先大きく傷んでくる物件の修理維持は大家は無理なので、一応住める程度に修理した現況貸で、契約後に出てくる必要修理は借主費用でしてもらうことで契約しています。
借主はとてもこの家や風景が気に入り、事業展開の拠点として別荘のように長年使用する積りのようですし、大家も借りてもらって維持管理できればそれでよいと思っています。いずれは子供に生前相続登記させようとも考えています。
もしも大家側に不測の契約解除の事態ができた時にはどんなことになるのでしょうか？契約解除時、借主が掛けた修繕費用等の買い取りはできない旨契約条件にあります。

回答No.1

kimamaoyaji · ベストアンサー

のちにもめるかどうかの問題で、どうしても気になるのなら、賃貸借契約書を司法書士に作成してもらう事です。
基本的には経年変化の痛みは借主に責任はないのですが、古民家である事で借りている訳ですから、大幅な回収や変更がある場合大家の許可を得る事と１文付け加えておけば良いと思います、細かく書いても良いですが、それ以外の事も起こる場合がありますから、全てに対応できるようにした方が良いと思いますし、法律的にしても改修は大家に相談するのが当然です、禁止するなどは賛否両論あり、たとえ契約にあっても法的に認められないと言う場合もありますが、話し合って決める事は当然の事ですから問題ありません、またその時、必ず念書や覚書（写真や図面などを付ける）を作成し、双方で所持した方が良いと思います。
大家の一方的解除は簡単には出来ません、借り手側の保護が優先されます、例えば畑を貸していて、当然返してほしいと言っても、賃借権があり1/2の権利が借り手側にあります（借り手側に重大な不履行や違反があった場合は除く）それは契約書に書いても無駄です、民法で認められた権利が優先されます。
また修繕費を借り手側が支払う訳ですから、借り手側の意向で修繕する訳ですから、当然だと思います、また修繕と言っても経年変化や借り手側の意向が反映されるのであれば、買い取り不要なのは問題無いと思います。

お礼

早速にお答え頂き有難うございました。アドバイス頂いたとうり司法書士さんに相談します。