夫婦間で贈与？

質問

お尋ねします。

３年前に４６００万円の新築マンションを購入しました。
持分は夫婦で１：１です。
住宅金融公庫で全額借りました。
連帯債務です。
妻は仕事をフルタイムから週２日のアルバイトに変えています。（現在月収６万円くらい）
夫の年収は８００万円です。

借り換えを機に債務者を夫だけに変更することを考えています。

１）妻に対して贈与税がかかるのでしょうか。（いくらぐらいでしょうか？）

２）持分変更も必要でしょうか。

３）よい節税対策があるかどうか、お教えいただけますか。
例えば、別の回答を読んで、妻の借金を夫が肩代わりする場合、夫に対して妻が借金をした契約をし、妻が夫に月々の収入を返済する形で「贈与ではない」とできる、とありましたが、これは可能ですか。

借り換えの相談にいった銀行では、贈与税については含みのある回答で、なんだかよくわかりませんでした。税務署に相談に行ったほうがいいみたいですが、行った瞬間に贈与税がかかるかも、とちょっと心配です。

回答No.5

SSSIN · ベストアンサー

こんばんは。はじめまして。

●基本的な考え方として、妻の返済を夫が行っていれば、その部分は贈与ということになります。

しかし、贈与税は暦年で１１０万の非課税枠があります。
返済の肩代わり部分が１１０万を超えない場合は贈与税は生じませんので、持分変更や債務者変更の必要性はないかと思います。

分かり易く説明しますと
妻の返済について、まず妻の月収６万（年収７２万）返済に充当し、次に不足部分を夫の収入から充当するわけですが、その夫のからの充当部分が１１０万以内であればＯＫというわけです。

●仮に夫からの充当部分が110万円を超える場合には、贈与税の課税が発生します。

その場合には次の方法が考えられます。

１．夫への負担付贈与
・夫へ債務（借入金）の負担付でマンションを贈与する方法です。
・マンションの時価（通常の取引価額）から債務額（妻の借入金）を控除した価額に課税されることになります。
（恐らく時価＜借入金でしょうから問題ないと思われますが・・・）

２．夫への売却
・マンションの時価で売却。
・妻は譲渡所得税の対象
「売却額」と「取得原価から減価償却費を控除した金額の差額」が課税対象

上記１、２のいずれの場合にも下記の支出が必要です。
・登録免許税（名義変更、債務者の変更等）
・不動産取得税
・司法法書士への報酬
※実際の金額については、説明を省略させて頂きます。

また、住宅ローン控除についても考慮する必要があります。

●判断するにあたって
１．夫の実質負担が１１０万以内であれば、基本的に贈与税は発生しない。

２．夫の実質負担が１１０万超であれば、
(1)夫への負担付贈与
(2)夫への売却 の方法があるが

(1)の場合、夫の贈与税の負担
(2)の場合、妻の譲渡所得税の負担
(1)、(2)共通で不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬等の負担がある

３．上記２のケースの場合でも一定の支出は必要になりますので、夫の実質負担が110万円超の場合でも名義変更せずに贈与税を支払ったほうが得する可能性はあります。

御質問の内容からは、以上の回答になりますが、ご判断は実際の金額を基にシュミレーションしたり、他に問題点はないか総合的に判断する必要がありますので、税理士等の専門家に相談してくださいね。

お礼

大変わかりやすい説明ありがとうございます。
場合によって取るべき方向が違ってくるのですね。

現在は、私（妻）の年収が７２万円あれば、夫の実質負担が１１０万を超えることはなさそうです。
ローン債務者となる夫の口座へ私の口座から毎月送金して返済に充当するということですね。

将来、子どもを授かったときに私が仕事を辞めて年収が無くなったりしたら、贈与になり２番のケースに該当するかもしれませんね。

１番の方に紹介していただいたＨＰで、贈与税の計算を間違えてしまったことも、SSSIN様のおかげでわかりました。
ローン残債の半額（○○○万円）で計算したら贈与税６５０万円と出たのですが、１年で返済するローンの半額で考えるべきでした。
計算しなおしてみたところ、ビックリするほどの金額でなかったので安心しました。

>３．上記２のケースの場合でも一定の支出は必要になりますので、夫の実質負担が110万円超の場合でも名義変更せずに贈与税を支払ったほうが得する可能性はあります。

納得しました。

いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.4

unos1201

昨年、税務調査を受けました。新築後５年で、名義が半々でした。

収入が両方ともしっかりあったので、確認しただけでしたが、貯金の口座を過去７年以上にさかのぼって調べていました。

結果は贈与で無く、問題ないと判断されましたが、３年前に出産があり、その間の収入が減少していることが調査の対象になったみたいです。貯金を残してあったのと、保険から借金してその間も支払いを続け、すぐに仕事に復帰していたので、大丈夫だったみたいです。

心配するより、購入時と事情が変わったと説明し、税務署で話を聞いて、指導を受けた方が数年後に後悔しないで済みます。多分、これから収入の差が縮まらないと、このままでは、贈与扱いになると思います。

贈与かどうかが、金融機関からの書類で判断されますので、今回支払いの名義を二人から一人に変更し、借金の機関を変更したことで、来年か再来年にお尋ねが税務署から来ます。その際に、奥さんの財産がないと、贈与と認定されますので、登記の割合を変更すると、更正ということで、贈与税がかかりません。

金額がそれほど大きくないので、２０年後に不幸があっても、遺産として税金があまりかからない形で節税できますので、８対２とか、７対３に登記を変更した方がいいと思います。

税務署だけでなく、税理士さんの無料相談会も市役所等でありますので、匿名でも受けることができますので、実際に相談し、その後、税務署で詳しく手続きしたらどうでしょうか。

今回、金融機関を変更して利率が下がれば、その差で相続税を一部支払っても、贈与税よりは安いと思います。贈与はウルサク調べますので、早めに手を打ち、登記の変更を金融機関の変更前にするか、同時がいいと思います。

お礼

経験者ならではの詳しいお返事ありがとうございました。
具体的でとてもよくわかりました。
これまで正直者で生きてきたので、夫婦間で借金の契約書を作るなどの小技は不安を感じる部分がありました。
また、贈与に関しても無知でびっくりしておりました。
「心配するよりも、」「早めに手を打って」というお言葉とてもありがたかったです。

回答No.3

noname#8709

＃２です。

すみません「借換」の文字を見落としていました。

さて、借換にあたって、共有持分を「変更しなければならないか」については確答しかねます。

購入資金の負担割合＝共有持分という考え方からすると、負担割合が増える夫の持分を大きくすべきという考え方になります。
が、持分を変更することなく、借換にあたって連帯債務者であったものが単独債務者になるという事例があることも確かです。

「購入時」については厳しく見られるようですが、借換にあたってはチェックしていない可能性もあります。

前回も書きましたが、税務署で相談するだけなら（もちろん匿名で可能）無料です。
このような場合にはどうなるのでしょうか。
と尋ねてみてもいいでしょう。

なお、持分の変更方法はいくつか考えられます。
借換にあたっての登記手続きは銀行指定の司法書士が担当するはずですので、銀行に紹介してもらい、事前に相談してもいいでしょう。

お礼

ありがとうございました。

>持分を変更することなく、借換にあたって連帯債務者であったものが単独債務者になるという事例があることも確かです。
なるほど、そういう事例もあるんですね、、（この事例では贈与税はどうなったのかなあ、、、）

今度匿名で税務署で相談してみます。

回答No.2

noname#8709

税務署で事前に相談するだけなら無料ですし非課税です。
怖がらずにご相談下さい。

それから、公庫の債務者変更は「公庫が認めるかどうか」が一番の問題です。
「債務者があなた一人では借りられなかった」のではないのですか。（収入合算など）

なお、債務者を変更しなくても税務署が認める方法であれば持分変更も「可能」です。

税金対策ということであれば、税理士さんにご相談下さい。
あなたの収入
配偶者の収入
借入額・残債
不動産の価値
等々を総合的に判断して適当な方法をアドバイスしてもらえるでしょう。

お礼

早速のお返事ありがとうございました。
公庫の債務者変更ではなく、公庫から銀行へ借り替えしたときに債務者を変更するという意味です。わかりにくくてすみません。
現在主な収入があるのが夫だけなので、債務者を変更してローンを借り替えたいと考えています。
税理士さんですか、、、話が大きい感じがします。小心者です。

回答No.1

botamochiohagi

こんにちは。
「贈与税」で検索してみました。
http://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo.htm
http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/javaindex.html

まだありましたが、とりあえずこんな感じで。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo.htm,http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/javaindex.html

お礼

早速のお返事、ありがとうございます。
結婚生活２０年以上での特例、、、残念ながら当てはまりません。
贈与税計算機では６５０万以上と出ました！！！（驚）
税務署へは行けないですよね、、、（汗）