新築一戸建て

質問

大手のハウスメーカーさんの紹介で土地仮契約→建物の打ち合わせも終わり外溝の打ち合わせに入ったトコで土地に高低差があることが発覚しました。(外溝は費用を抑える為、知り合いに依頼しました。)
ハウスメーカーからは初歩的な確認ミスで大変申し訳ありませんと連絡があり、余分に発生する造成費用は負担するとのことでした。ただ、外溝に関するところはあいまいな答しか聞けません。
土地本契約が近いコトもありなかりテンパっています。
こちらとしてはどのような対応をすればよいか助言お願いしますm(__)m

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
物件が開発行為などの造成であれば、計画段階で許可を受けた図面類に、基準点からのレベル（高さ）の数値が記載された図面があります。　　ＦＨ＝750　などという数値です。開発行為や区画整理などの土地を購入する重要事項説明の際に、その図面の提示が無い、高低差の説明が無かったのならば、売買契約時に重要事項の説明をした業者の過失です。それがハウスメーカーということなのでしょうかね？
一部のハウスメーカーさんは、土地の造成等には明るくはありませんから、平面図や求積図だけで仕上がりを判断したのでしょう。
不動産屋でも土地の扱いに慣れていない業者なら、図面等の種類もわからないので、開発行為の図面一式を見ても、何が説明に必要で何が不要なのか？わからないと思います。
もしお手元の契約時の図面にＦＨ＝　の数値が記載されていれば、メーカーはその意味を理解していないということです。
また、上記の開発行為などに依らない小規模造成工事などでは、造成の高低差は、下水や雨水の配水管の必要勾配と一番遠い最終枡との距離により、どうしても生じてしまいますが、これの計画図面は無いことが多く、現場での工事仕上がりの収めとなります。大概は売主側がおおよそ○ｃｍぐらいは、隣地や道路より高くなります。などという説明があります。このような場合当方では、簡易なパース（完成予想図）に数値をいれて契約時に渡します。

今回の問題は、おそらく高低差が通常の外構工事のブロック積みなどで解消できる高さでは無く、土留めなどを必要とする高さなのでしょう。30ｃｍぐらいなら問題とはなりませんから、一部では60ｃｍ以上の高低差が生じるのではありませんか？

質問者さんがこのことによる不利益が無いように考えれば良いのです。
1、道路と宅地に予定以上の高低差が生じれば、駐車場の予定部分の土地を漉き取らなければなりません。また土留めも必要です。アプローチ部分（道路から宅地への進入部分）もそうであれば、階段やスロープなど設けなければなりません。その費用
2、隣地との高低差が大きければ、ＲＣなどの土留めも築造しなければなりません。この費用
3、高低差により、アプローチが変われば、玄関や駐車場などプランも変わる可能性もあります。これが受け入れられて金額は変わらないこと。

大まかに上記が必要となり、通常の平坦な土地での外構工事では不要となる部分です。
上記の、1、2、3がハウスメーカー負担で施工されるのであれば、その後は更に２段程度のブロックを積んでフェンスを付けたり、駐車場の下地を作り舗装するなどという工事は、高さのある無しに依らずに当たり前の外構工事に属します。当たり前の工事は質問者さんが外構業者に依頼し負担することになるでしょう。
それで良いのではありませんか？
また、ハウスメーカーの行う工事はあくまで階段や土留めなどはコンクリなどによる仕様での引渡しとなるのが原則です。タイルを貼ったりという希望があればそては別途外構業者に依頼しましょう。

上記で、金銭的な余分な負担は発生しないはずです。これが外構業者に再度見積り等確認してください。手書きでも良いので土地の完成予想図（パース）を高低差がわかるように描いてもらい、それにメーカー側が工事する内容も入れたものも書いてもらいましょう。平面図などは上から見た図面であり、一般の方では立体的にわかりずらいものです。

尚、不動産売買は仮契約というのはありません。既に契約済みで残金支払い（決済）が近いという認識となります。
未完成物件の重要事項の説明不足であり、業者を追及することも可能ですが、今回は金銭的負担はメーカーが負担し引き渡すということなのでしょうから、荒立てる必要は無いでしょう。上記を約した書面は作成させ必ず受け取ってください。

お礼

専門的な回答ありがとうございます。
ハウスメーカーと話し合いをしてきました。
高低差の問題は営業担当者の確認ミスとして説明をうけました。そのなかで、発生する高低差としては50～70と説明されました。(詳しい部分は造成後の測量後だそうです。)当初の見積り金額より増加する深基礎分の費用はハウスメーカーが負担するとの説明も受けました。(まだ口頭であります。)
ただ、玄関部分や、庭等のアプローチで発生する階段や、スロープなどの費用(当初の見積もりには含まれない費用)は回答を得られませんでした。
ミスを全面的に認めている担当営業者はいますが、費用負担分にあいまいな回答をする設計士？建築士？がいるのがこちらとしては不安材料です。
今後も情況がわかりましたらupしていきますのでヨロシクお願いしますm(__)m