債権回収会社からの購入について

質問

• 債権回収会社からの購入に関する不安や疑問があります。普通の取引との違いや現金取引の要求などの遅延の原因、住宅ローンの通過の可能性について知りたいです。
• 仲介業者とのやりとりで書類の不備やリフォーム見積もりの遅れがあり、売主や債権回収会社の急ぎの要求に疑念を抱いています。
• また、抵当権の設定の登記簿と売主の情報が一致せず、銀行と債権回収会社の関係に疑問を持っています。家を気に入っているが、購入の是非や不動産取引の信頼性について意見を聞きたいです。

回答No.6

oyazi2008

ＮＯ．3です。
債権回収会社とありますが、今回は債権の買取ではなく不動産免許も所有しており、物件を登記名義人より買い取った売主という立場での売出しではないかと察します。
基本的に住宅金融公庫（現在は住宅支援機構）は国のお金を（税金）使って運営しているわけですから、未回収だからといって、債権を安易に売却しません。強制競売などにより換金化、回収します。
ですから、会社の主要業務が（業種が）債権回収ということで、今回はただの不動産業者の売主としての立場だと思います。債権回収会社が債権を買い取る時点では、大概差し押さえも入りますので。

業者は現在の所有者と売買契約を締結していれば、所有権の移転を問わずに販売可能です。これは宅建業法上認められています。
そう考えると辻褄が合います。
２３日は、公庫の支払期限等でそれを経過すると差し押さえが入るとか、現所有者との決済期限だったり、するのではないかと思います。

まあ推測ですから、あまり宛てにせずに事実を仲介人へご確認ください。

業者ですから認められないのですが、債権回収会社が売主ならローン条項はもちろん、瑕疵担保も負わないのが通常です。そのあたりも確認を要します。また会社の体質上、回収や金額などの決済を社内で受けるとそれを、変更するのを極端に嫌います。ですから、契約を締結してローン条項で白紙解除などというのは認めないわけです。一括決済と言って、決めた決済日に現金やローンを利用して、決まった金額を受領できればそれで良いのです。買主はその期日まで辞めることも出来ますし、ローンが否決されれば当然契約にはならないので、損出はありません。

当方の様な業者が買い取る場合は、瑕疵担保等一切免責、残置物など現状引渡し、境界等明示なし、１０日以内の決済など「売主にそれは都合が良い」契約内容が多いです。その代わり安いわけですが・・・

仲介業者に
1、売主の債権回収会社と現登記上の所有者との関係を良く聞いて、契約をしているなら金額欄等削除した契約書の写し等受領してください。（つながりの契約書と呼びます）
また、登記名義人すべてが現存されているのか？（亡くなった方はいないのか？）など売り渡しに支障がないかどうか確認するように指示してください。

2、２３日に代金を支払うということは、公庫の抹消書類も同時に用意してなければなりません。公庫などの抹消書類の準備には時間がかかりますので、それが間違いないか？確認させてください。

基本的に誰が売主であっても、現在の登記上の所有者本人（全員）、実印、印鑑証明書、権利証（識別情報通知）と今回売主の会社謄本、社印（代表印）、印鑑証明書があれば、登記上の買主への移転は大丈夫です。
また、公庫の債務の抹消書類　上記とこれの準備があれば、問題ありません。実際にはお金を借りる銀行等が（司法書士が）それらの書類の確認をして、所有権が質問者さんへ移転すること、貸した銀行が第一順位で抵当権の設定が出来ることを確認できなければ、融資金の実行はありませんから、そこは司法書士へ任せておけば大丈夫です。

もし上記の債権回収会社が売主というのが私が記載したような内容でない場合は、再度記載を。その場合は要注意です。

お礼

回答ありがとうございます。昨日1日あちこちに問い合わせて、仲介の不動産会社や銀行にも行った結果、売主が回収会社だというのは仲介業者の勘違いだったと言うことが分りました。また、怪しげな会社名の回収会社も普通に公庫から依頼された回収業者のようでした。ダメ押しの確認として、売主の方が公庫からの通知を持っているはずなので今度見せてもらうように仲介業者経由で頼みました。

また、回収業者が現金決済をせかしたのも最初のご指摘どおり、普通の住宅ローンの流れがよくわかっていなかったためと、仲介業者の伝達ミスというか説明の失敗のせいだということがわかりました。うちがお金が用意できなくて待ってくれ、期日をのばしてくれとねばっているという風に誤解されていました。

回収会社ではこわい感じの人が担当で、債務者相手の態度をこちらにも出してきたようで、「金がないならあきらめろ。いつまで待ってやったら気がすむんや。23日のところを30日にしたったろが。(東京の会社なのに訛ってました)」みたいな変なことを言われてびっくりしましたが、最終的には誤解がとけてこちらの「契約書がなければいつまで待ってもらっても意味がない。契約書があれば2週間で審査が通る。」「とにかく契約書がなければ始まらない。」という言い分を分っていただき「仲介業者にもこちらから誤解をといておきます。(訛りがぬけてました)」と言うことになりました。

また、契約書が遅れていた真の理由は売主に相続問題があって登記に手間取っていたからだとのこと。一昨日の時点で未定だったのものが、なぜか昨日にはクリアされていて、私が不動産会社に行った時には契約書の下書きみたいなもの（つながりの契約書でしょうか？）と重要事項説明書が用意されていました。(回収業者がせかしてくれたのかもしれません。)

契約書にはローン条項も盛り込まれているようでしたし、これから先は通常の一般的な住宅購入のステップを踏めるようでしすし、仲介業者の方も慣れた手順に入ったせいか手際よく動いてくださるようになったので一安心です。まあ、回収会社が一括決済を狙ったけどあきらめて普通の取引に切り替えたのかもしれませんが。真相はともかく、こちらにとって理想的な流れになったのでよかったです。