債権回収会社からの購入について

質問

• 債権回収会社からの購入に関する不安や疑問があります。普通の取引との違いや現金取引の要求などの遅延の原因、住宅ローンの通過の可能性について知りたいです。
• 仲介業者とのやりとりで書類の不備やリフォーム見積もりの遅れがあり、売主や債権回収会社の急ぎの要求に疑念を抱いています。
• また、抵当権の設定の登記簿と売主の情報が一致せず、銀行と債権回収会社の関係に疑問を持っています。家を気に入っているが、購入の是非や不動産取引の信頼性について意見を聞きたいです。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。債務整理や買取なども多少は扱います。
詳しい情報がわかりませんので、物件の権利関係を的確にはお答えできませんが、登記事項の甲区の所有者の蘭は、その債権回収会社になっていますか？なっていれば、代位弁済は済んでいると思います。
一番の問題は、所有者の蘭です。
４月２３日が何の期限で、それまでに決済したいのか？を良く売主へ聞かせて説明してもらいましょう。

また債権回収会社は不動産業者というよりは、金融会社です。本社の都合でころころ対応が変わります。一般の売買とは一線をきすので、仲介業者の担当者にそのノウハウがないと、売主の言われるがままの対応となり、（売主も不動産の売買は素人同然です）買主が素人さんであれば、不安になったりするのは仕方ないでしょう。
そこを噛み砕いて、証拠書類など提示しながら、安心して取引できるという説明を受けられるぐらいでなければ、経験不足なのでしょう。業暦があるというのと、債務整理などの取引の経験に長けているのとは、全く別です。騙されることはないでしょうが、買えなかった、や、言われるがままで満足出来なかったという結果はあるでしょう。
質問者さんが決済できるだけの現金を持ち合わせているのですか？ありませんよね？
この場合の現金というのは、早期に自由に動かせるお金という意味であり、融資金ではありません。

そもそも最初から時間がないのは、仲介業者もわかっていたと思います。また債権回収会社との契約は、買主側条件のローン条項など付帯出来ない場合が多いです。ですから、手付金を支払っての契約締結などをしないで、決済予定日に一括決済（契約締結と支払いが同時）をすることが多く、それにあわせて、住宅ローンを利用するのであれば、事前に銀行などと打ち合わせをして、署名済みの契約書の写しなどは提出できませんから、契約書の雛形等で審査結果を得られるような、仲介業者等と故意にしている銀行等に申し込みをせざるを得ません。
一般団信の適用であれば、住宅ローンは申し込みから最短で実行までは２週間弱程度かかります。
銀行の審査は１週間かかりませんが、団信の保険会社の回答に時間を要すためです。

また、購入後のリフォームなどは売主とは全く関係のない話であり、一般の取引とは違いますから、融資金が増えて銀行の承認を得にくい買主という印象となりますので、普通は仲介業者はそれを売主へは告げません。あくまで売主に対しては、期限内に物件代金を支払うことが出来れば良いのであり、それを質問者さんが買主で可能なのか？可能であればどう銀行やその他段取りするのか？
権利上、間違いなく所有権移転と担保権抹消が出来るのか？
それを確認して、遂行するのが仲介業者の役目であり、それが出来ない業者なら難しいと思います。
当方なら、今からでも２３日期限なら提携先の銀行ならば、特段申込人に問題なければ融資実行出来ますから。

すべて信用して業者（担当者）に任せられるぐらいじゃないと、むずかしいです。
この手の取引で、買えなかったはあるでしょうが、実損害を被ることは無いでしょう。
縁があれば買えるかもしれません・・・・・

お礼

お礼の欄を使っての補足の補足ですみません。

さきほどインターネットで登記簿の写しを請求したところ、甲区の権利者は個人名。乙区の権利者は住宅金融公庫(取扱店 ○○信用金庫)のまま変更がありませんでした。

代位弁済がすんでいない状態ということでしょうか。このままだと登記に名前が載ってない相手にお金を払うことになるようです。こんな取引ありなんでしょうか？仲介に入った不動産屋さんは大丈夫なのかな。

補足

詳しい解説をありがとうございました。
>買主側条件のローン条項など付帯出来ない場合が多いです
>決済予定日に一括決済
>署名済みの契約書の写しなどは提出できませんから

このせいで、大手銀行のローンの手続きができないので銀行ローンを避けさせたいということなら、納得です。そういえば申込書の手付けの項目が0円になっていました。先方が申し込みと同時に契約書の作成を急がなかった理由も23日までに作ればいいやという状況なら筋がとおります。

ちなみに契約書の条項に関しては仲介業者が決めるのかと思っていましたが、決定権は売主なんですね。債権回収会社はローン条項を付帯できないとのことですが、慣習としてしたくないということですか？それとも法律的な制約などで本当にどうがんばってもできないということなのでしょうか？

登記に関して：
やっぱり、債権が譲渡されると登記簿にも何らかの改定があるものなんですね。

仲介業者からもらった登記簿の写しのコピーを確認したところ、またまた不信な部分を発見してしまいました。3筆に分かれている土地のうち抵当権の設定がない2件については2014年の3/20日にとられた資料
。抵当権の設定がある一番広い土地と本宅については2013年2/19日にとられた資料でした。乙区の「権利者その他の事項」にはその家を本来建てたであろう個人名。甲区の抵当権はその家が新築された年で住宅金融公庫と信用金庫の名前がのっていました。

他に倉庫など建築物もあるのですが、すべての項目の乙区には、その土地に住んでいる個人名しかのっていませんでした。同じ苗字で下の名前が複数。「おじいちゃんが先祖から引き継いだ土地をおばあちゃんと子供達でわけたのかな？」といった感じの同じ苗字で続柄が推定できる人達の名前です。抵当権については新築当時の信用金庫以外の記載はない状態でした。

3枚あるページのうち今年の3/20の資料が１枚目2枚目で3枚目に1年前の資料をこっそりまぎれこませたかのようです。肝心の資料が一番古いって・・・。そういや申込書の時点で記載がもれていたのも今思えば・・・。これって意図的なのでしょうか・・・。

とりあえず明日になったら最新の登記の資料を取りにいきます。

あと、23日については「決済」という用語は聞きませんでした。現金をその日に用意しろとのことです。普通に銀行に頼めば間に合いそうなのに、仲介業者がもたもたして銀行融資の申請に協力する姿勢がないこと。このまま相手ペースでなし崩しにされて「やっぱり時間ないよね～サラ金で借りるしかないね～」みたいになってしまうようでしたら断りますが、あの家本当に気に入ったんですよね。でも詐欺はこわいし、迷います。