中古マンション 建物 土地の評価

質問

先日、投資用中古マンションの一室（借地権）を買いました。同時に地主からその土地の持分も買いました（170万円位）。法務局出張所で登記する時に、建物の評価（350万円位）と土地の評価（580万円位）はそれぞれあります。土地の持分について、何故買う値段より、評価のほうが3.5倍位の差が有るのでしょうか？建物の評価は年々減りますが（寿命は20年と計算？）、土地の評価は年々には大差はあまりないですね？

回答No.2

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

土地持分の購入価格は，土地の実勢価格を参考にした底地の価格です。
借地権の価格が7割とすると，底地の価値は3割です。

登記のための課税価格は，土地の固定資産評価額を基準にした価格です。
登録免許税計算にはそのような軽減はありません。
土地にすでに借地権（地上権または賃借権）登記があり，
その登記名義人が所有権登記を受けるときに限り，
登録免許税の調整があるだけです。

ただ，どちらも基準にしている価格（実勢価格と評価額）が異なりますので，
結果が異なるのが普通です。

お礼

専門家ですね。

回答No.1

noname#188645

建物の価格は、時価（実際に売り買いされる価格）と固定資産税評価額の２種類があります。それに対して、土地の価格は以下のとおり5種類あると言っていいでしょう。

１．時価
２．公示価格
３．都道府県基準地価
４．税務署路線価
５．固定資産税評価

それぞれ時価が高く、固定資産税評価額が低いものです。

ただし、土地の評価では、固定資産税を課税するための評価額は、その土地の接する道路の状況、道路との接し方、土地の形状、所在土地を含む周囲の状況等々で判断され、「見た目が似たような」状況のものについては、ほぼ同じような価額に評価されます。

一方、時価は需要と供給の関係の影響があるため、たとえば、立地条件はいいが、現実として買い手が付かない、所有者に何らかの早く売りたいという事情があるなど必ずしも「見た目が似たような」物件でも同程度の価格になるとは限りません。（マンションの場合、やくざの事務所がある、自殺者がいたなど特殊な例もあり得ます。）

さて、お買いになった物件（土地）の価額に対して固定資産税評価額が約３．５倍ある理由ですが、それはこれだけの情報ではわからないといわざるを得ないと思います。

来年４月に固定資産税納税通知書が届くと思います。その中に評価の明細がありますので、それをご覧いただき不明なところがあれば、所在の市区町村の固定資産税担当課で問い合わせるのが一番いいと思います（その場合でも、時価に付いての説明は受けられないと思いますが）。

なお、土地の評価に大差がないのは、調整措置をしているからです。たとえば、オリンピック景気で時価が３割高騰したからといって、その近隣に住んでいる人の税金（固定資産税）が３割増えたら生活に影響する可能性が出てきます。したがって、大きな流れとして価額が下がっている場合は、３年に１度の評価替えを待たずに、年々調整して少しずつ下げていく、という方法がとられています。

お礼

有難うございます。