借地上の建物の処分について

質問

建物の持分２分の１が祖母、２分の１が父の
借地上の建物を処分したいと考えております。

３ヵ月後に更新があって、前回の支払額で２００万を支払っております。

建物の老朽化が激しいのと、更新料を払える余力が無いので
借地権の売却を検討しておりますが
祖母は痴呆のため特別養護老人ホームに入所中です。

年内中に売れば、地主は３００万で借地権を買い取ると言っておりますが
更新をまたいでしまうと、実質１００万円にしかなりません。
また、袋小路、建て替え不可の土地のため地主以外に買い手がつかないと
不動産屋に言われました。

また、２分の１の所有者である祖母は痴呆のため判断が出来ません。
このような状況ですが、売却可能な方法は無いでしょうか？

回答No.2

noname#121701

建物名義持分２分の１祖母２分の１父ですね。
借地権者は誰なのですか。
やはり持分２分の１祖母２分の１父ですか。

売却は第三者なのですか地主なのですか。

不動産屋は地主側の方ですか。
地主側なら地主に有利なように再建築不可で第三者に売却出来ないと言います。

再建築不可でも市場値より安い金額での売買はよく成立してますが、第三者の不動産屋さんの意見はどうなのですか。

借地権割合は相続による税務申告の場合は税務署が決めた割合、借地権者が７割もしくは６割です。
これに準じて第三者への借地権売買は土地値の６割か７割が一つの考え方になります。
地主への売却となると６割７割は難しく５割程度からの話し合いでしょうか。
３００万円という金額は、再建築不可の売値の５割として納得のいく金額なのですか。

あなた側の不動産屋さんを入れずに地主の言われた金額で売却するのですか。

売却の決定は借地権者が持分２分の１祖母２分の１父なら、祖母の成年後見人予定者とお父さんの意志で決められます。

仮に３００万で地主に売却となると、成年後見手続きで正式な売買契約は年内無理だと思いますので売買仮契約か特約条項に成年後見手続き中である旨を記載して売買本契約をいたします。
成年後見人の手続きがありますので残代金決済日は成年後見人の手続き終了予定日以降となります。
残代金の時に建物の所有権移転の登記と建物の明け渡しを行います。

成年後見人の手続きはご自分で家裁に行かれるか司法書士に依頼するかは判断してください。

以上列挙しましたが、まず信頼のおける不動産屋を見つけ相談することから始まります。
第三者への売却の可能性、地主への売却なら売却代金の決定及び地主との売却代金交渉、それと並行して後見人の手続き、簡単なのは不動産屋さんの知り合いの司法書士に依頼して連携プレーしてもらうことです。

お礼

ご意見を参考にした結果、司法書士と相談してみることにいたしました。
ご意見を頂き有難う御座いました。

回答No.1

dicky

お母様が認知症とのことですが、判断能力がない、又は著しく低下している可能性が強いで場合、不動産を売却することは原則できません。

もしどうしてもという場合、成年後見制度を活用する方法しかないでしょう。成年後見制度とは、家庭裁判所へ申立、裁判所の審判を経て後見人、保佐人、補助人を選出してお母様の代理として、このケースの場合、売買その他法律行為を行いお母様を保護、支援する制度です。

一度、家庭裁判所その他へ相談されるとよいでしょう。

仮にですが、あなたご自身で成年後見せずに売買されても、司法書士が所有権移転登記する際、お母様の意思について確認するハズです。その際、判断能力がないと判断されるなら、成年後見制度をしてない限り、通常引き受けてはくれないでしょう。特に、司法書士は意思確認はしっかりやる場合が多いので注意が必要です。

お礼

ご意見を参考にした結果、司法書士と相談してみることにいたしました。
ご意見を頂き有難う御座いました。