借地権の更新について

質問

昨年の１０月、所有権登記している建物の借地権更新がありましたが、ここにきて地主（不動産業者）が、２０年前の祖母からの名義変更がおかしいようだから契約を祖母に戻さないと更新しないと言ってきました。祖母から私の父、私の父から私となり、その都度、名義変更の手続きをとりましたが、それが不自然でおかしいと言ってきました。当時の契約は地主の父がよくわからずにしたからとの事です。今さら契約の錯誤だからと言われても、祖母の言われるまま、借金をして家を２世帯で建て、１階は祖母がずっと住んできたのに、晩年、気が変わり、孫にだまされたと泣きついたようです。借地料は、祖母が私名義で今も払い続けています。祖母は現在寝たきり（介護認定２）、実父は他界しています。

回答No.2

noname#65504

＃１です。本題とは関係ないことですので。

>２０年前に、祖母から借地の更地があるから、すぐ家を建てなければいけないといわれて、まず、父へ変更しましたが、父は居住の家があるため、当時、就職したばかりの私が抵当権を設定して家を建て、借地権の贈与税の事など気にせず現在に至っています。

借地契約は建物をを建てることを前提に結んでいる場合、建物がないことは借地契約の解除理由になりますので、当然の措置でしょう。
贈与税についてはこの時点で建物がなく、祖母から父に建物の譲渡はされていませんので、贈与税はかからなかったのかもしれません。

＞祖母の借地料立替は、２世帯の１階に住むのでその代わりに払わせてほしいと言われ、現在に至っています。

このようなケースで親族間ではあまり賃貸契約を結ぶことはないですが、質問者の所有する家に対して、質問者を大家、祖母を借り手として使用貸借または建物賃貸契約が結ばれていて、その賃料であると考えれば贈与にはならないと思います。

＞孫にだまされたと泣きついたようです。

名義変更は孫ではなく、息子にしていますので、あまり関係ないですね。
名義変更に承諾が必要なのは、名義人は誰でもよいという訳ではないからでしょう。暴力団なんかに譲渡されたら大変ですので。
そういう意味で契約に重大な影響を及ぼすおそれがあるので、承諾が必要となっており、問題のない人間だから承諾がされているので、承諾自体は有効でしょう。

また、建物の資金は質問者親子で払っていて、登記もそうなっていて、名義変更も承諾があったので、借地契約自体も有効と思われますので、更新拒絶は難しいでしょう。

なお、２０年以上前に名義変更があったということは、借地契約自体はそれ以前に行われていることなので、旧借地法により、更新を拒絶が認められた場合でも、建物買い取り請求権が質問者にはあります。

お礼

こんなにすぐ、知りたい事をご回答いただけるとは、、感激です。
借地権は全然わかっていませんでしたが、今回の事で大変勉強になりました。今後の事もあるし、出来るだけ地主とは争いたくないのですが、理不尽な要求を拒否する自信がつきました。今度の出方を見て、対処を考えます。どうも有難うございました。

回答No.1

noname#65504

名義変更をしたということは、地主にはきちんと名義変更の承諾をもらっているということですよね。
それに間違いがあったと、今になってきているという質問と読めましたので（前提条件が違うと見当違いの回答になります）

そうすると、名義変更については祖母から父へ、父から質問者へ２回行われているのですが、そのときの書類はありませんか？
名義変更には通常書き換え料・承諾料が必要ですのでそれを支払っていると思います。

また、このような場合贈与になりますので、贈与税などの支払いはきちんと行っていると思いますが、その記録は残っていますか？
贈与税の支払いをしていないと、税務署の方から何か言ってくると思いますよ。

話を戻しますが、上記のような資料があれば、契約は有効とされる可能性が高くなると思います。

また２０年前の祖母からの名義変更があったとありますね（これは祖母→父ですよね）。この場合契約の有効性の有無だけではなく時効の問題も絡んでくると思います。

質問者の父は、正当な権利を有するものと信じて建物及び借地権を所有していた場合は１０年、だましたものであっても２０年たてば時効により権利を得ることができます（こちらの場合２０年と微妙な時期ですので）。
つまり契約が無効であっても時効により権利を得ています。地主はその当時承諾をしているのですから、借地権の譲渡自体については承諾済みですので、名義変更は有効だと思います。

あと、父から質問者への譲渡の際にも承諾をしているので、２０年前の祖母から父への名義変更が無効であっても、質問者への名義変更は有効であると思われますので、更新を拒絶できる理由にはならないと思います。

なお、２０年前の名義変更が質問者への変更なら、もしこれが有効でないとしても、それ以前に行われた父への名義変更は有効であり、父死亡により質問者が相続していますので、何ら問題はないと思います（相続は地主の承諾は不要）。

なお、借地の更新を拒絶するには地主に正当な事由が必要です。今回の件は、質問者側の事情ですので、それを拒む理由にはならないと思いますよ。

なお、建て替えも地主の承諾が必要ですが、この際にも承諾をもらっていますよね。合計３回も承諾しておきながら今更ということになりますね。

あと、名義変更は無効であり、もし名義を戻すことによって更新をするというのなら、それはしてもよいでしょう。その場合、当時支払った名義書換料に法定利息をつけて返金するように地主に要求することもできると思います。

以上は借地契約上の問題ですが、これとは別に贈与税の問題は発生するかもしれません。先にも書いたように建物・借地権の贈与になりますので、贈与税を支払う必要があります。それを怠っていた場合は贈与税に関して何らかの問題が出てくるかもしれません。また、現在も地代を祖母が負担しているということは、質問者に地代を贈与していると見なせますので、これも贈与税の対象になるでしょう。

お礼

早速のとても詳しいご説明、有難うございました。名義変更での更新を迫られていて、ご回答とてもありがたく思います。名義変更の書類は地主側に残っています。２０年前に、祖母から借地の更地があるから、すぐ家を建てなければいけないといわれて、まず、父へ変更しましたが、父は居住の家があるため、当時、就職したばかりの私が抵当権を設定して家を建て、借地権の贈与税の事など気にせず現在に至っています。確かに、おっしゃるとおり贈与税が発生したはずですが、２０年間何もありませんでした。祖母の借地料立替は、２世帯の１階に住むのでその代わりに払わせてほしいと言われ、現在に至っています。その場合も贈与税となるのですね。いずれにせよ、地主の希望には答えなくてよいようなので、一安心です。