土地の名義人と家屋の名義人が違う場合

質問

よろしくお願い致します。

現在、他人名義の土地に家族とともに居住して約50年になります。
法務局公図で他人名義であることを知りました。
その名義人（または家族）は、名義人であることを知らないと思います。
彼らの大まかな所在は判明しています。
居住している家屋は私の家族が建て、固定資産税を払ってきていますが、
宅地として登記されていないままのようです。

また、私の家族の名義の土地が、居住している土地の近くにありますが、
数十年前まで他人が住み、引っ越したために売りに出されていると聞きました。

この経緯は、戦後の混乱により、本来の名義の土地に各人が住まないまま
現在に至っているためのようです。

そこで以下の事項をお伺いします。
(1)現在居住している土地の時効取得は可能でしょうか？
(2)(1)が不可能な場合、名義人より土地の買取りが必要でしょうか？
(3)固定資産税の支払いはどのような取り扱いになるでしょうか？
(4)宅地として登記されていない、他人名義の土地に建つ現在の家屋は登記が必要でしょうか？
(5)売りに出されている私の家族の名義の土地は、本来売りに出すことは可能なのでしょうか？

よろしくご回答お願い致します。

回答No.2

ben0514

１について
どこまで立証できるか次第です。裁判ですので、可能とは言い切れませんからね。

２について
交渉や裁判にすることで、その土地が自分のものと所有者が把握することとなります。売買では、双方の納得できる形でなければ成り立ちません。相場以上のお金を出しても買えない土地というものもあるのです。

３について
土地の固定資産税もあなたがたが払っていたのですか？払っていたとしても、他人の土地を利用しておいて地代等を払っていなければ、相殺されかねないでしょう。

４について
家屋の登記と土地の登記は連動するものではありません。しかし、宅地以外の土地の上に建物の登記は難しいのではないですかね。土地の登記の内、地目の変更が必要になると思います。

５について
売買を不動産業者が行う際には、登記も要件となることでしょう。そう考えると、売買自体成り立たないように思います。売主とあなたの家の敷地の名義が一緒の場合には、土地と登記簿に食い違いがあるだけかもしれません。

相談する相手は、不動産業者ではありません。
不動産業者は営利のための業者です。ですので、あなたなどから得た情報が知らずに相手に伝わってしまう可能性もあります。また、不動産のプロかもしれませんが、あくまでも売買などのプロなのです。
権利関係のプロというのは、司法書士となります。状況把握が不足しているような状況で争いとなると、痛い思いをしてしまうかもしれませんよ。
最悪時効が認められず、追い出されたり、地代の請求を受けるかもしれません。あなた方の名義の土地も売られてしまうかもしれません。法律と実態をよく照らし合わせて考える必要がありますし、裁判所を介入させる必要もあることから、簡裁代理認定司法書士か弁護士に相談・依頼が必要かもしれません。

法律は法律を利用する人の味方です。裁判所であっても、主張した法律の判断等を行ったとしても、主張されていない法律の権利等について適用するようなことはあまりありませんからね。
ですので、相手がどの程度の法律知識があるのか、相手に法律家がついているのかもわからない状態では、厳しいと思います。さらに争い後に法律家へ行くことも考えられるので、あなた自身も法律で守るための行動が必要だと思いますね。

公図・地籍測量図による境界や位置関係を判断する専門家は、同じ登記に関する部分でも、司法書士ではなく土地家屋調査士の分野となります。状況からすると、境界や位置関係もあいまいになっている可能性もあり、一つのトラブルが他のトラブルを引き出したり、大きくなることも考えられます。簡裁代理認定司法書士と土地家屋調査士の総合事務所などに相談したうえで、必要であれば弁護士を紹介してもらうような流れが良いかもしれませんね。

最後になりますが、近隣でこのような話をするのは警戒してください。世の中の人のつながりなどはわかりません。人によっては身構えて対応してくる場合もあります。そうなると情報も集めにくくなったり、大きなトラブルになるかもしれませんからね。慎重な計画と行動が重要だと思います。

お礼

親身なご回答をいただき誠にありがとうございます。
どなたに相談すればよいのか分からずに悩んでいましたが、
簡裁代理認定司法書士さんと土地家屋調査士さんの総合事務所を探してみます。
もし総合事務所がなければ、まず簡裁代理認定司法書士さんに相談して後に
土地家屋調査士さんに相談するのがよいでしょうか。
解決を急ぎたい気持ちがあったところ、リスクを伴うことが明らかですので
慎重に行動するよう気をつけます。
また相談させていただく際は、よろしくお願い致します。

回答No.1

casablanca1946

(1)現在居住している土地の時効取得は可能でしょうか？
時効取得は裁判の話ですよね。
裁判以前に、相手と話し合い、交換するのが基本です。
ただ、税務署は、交換はお互いの売買というように取り扱いますので、譲渡税という問題が発生します。
等価交換の場合は特例がありますが、詳細は税理士に相談してください。
取得税は、どうやってもかかります。

(3)固定資産税の支払いはどのような取り扱いになるでしょうか？
固定資産税は、１月１日所有の人に課税されます。
これは正解がありませんので、交渉の時に両者話し合うしかないでしょうね。

(4)宅地として登記されていない、他人名義の土地に建つ現在の家屋は登記が必要でしょうか？
土地名義と家屋は関係ありません。
家屋の所有権を証する書面を添付すれば家屋の登記は出来ます。

(5)売りに出されている私の家族の名義の土地は、本来売りに出すことは可能なのでしょうか？
不可能です。

ご自分で交渉が難しいなら不動産業者に依頼してください。
仲介手数料が発生しますが、弁護士より断然安いです。

お礼

上手く現状説明ができない中、
ご回答いただき誠にありがとうございました。
土地の名義人を調べていただいた不動産業者に相談してみます。