借地権の土地、今後の運用の仕方について
- 借地権の土地の将来の運用方法について考えています。両親の実家は借地権を持ち、土地賃貸借契約書を更新していますが、建物が老朽化し危険な状況です。幾つかの選択肢がありますが、地主に返却するか、他の第三者に貸すかを検討しています。
- 選択肢１としては、土地を地主に返却することです。しかし、ただ返すのは勿体ないため、建物をそのままで返すことも交渉できないか検討しています。
- 選択肢２としては、土地を別の第三者に貸すことです。地主の許可が必要ですが、地元の不動産業者などが譲渡者探しを手伝ってくれる可能性があります。
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借地権の土地、今後の運用の仕方について
両親の実家は、昭和４０年代に地元の大地主から土地を借りて家を建てました。 借地権を取得しており、20年毎に土地賃貸借契約書を更新しています。 毎月地代を地主に支払っています。 私たち子供は結婚して別居、両親は高齢で母が数年前に亡くなり父が一人でで年金暮らし。 建物も老朽化しており、あと数年ほおっておくと、外階段が落下したりして危険だと思われます。 今後のことを考えると、父も一人で暮らすには広すぎますし、将来的には私たちはその実家に住む予定もありません。 次の土地賃貸借契約書の更新は平成４０年になりますが、それまでには建物は倒壊してるかもしれませんし、私も年金生活者手前までになってると思います。 今後の選択肢としては次のような事があるかと考えています。 （１）土地を地主にそのまま返却する ただで返すのは勿体ないし、建物を壊して更地にするにはお金がかかってしまいます。 一般的に地主にただで返す変わりに、建物はそのままで、ということも交渉可能でしょうか？ （２）土地を別の第３者に貸す（借地権を譲渡） この場合、地主に許可をもらう必要ありますが、譲渡者を探すのは地元の不動産などでやってくれるのでしょうか？ （３）土地を別の第３者に貸す（借地権は譲渡せず、土地だけ貸す） 手続きがけっこう面倒になるかもしれませんが、（２）と違ってメリット・デメリットはありますか？ 土地賃貸借契約書には、「土地の転貸は地主の許可が必要」と記載してありますので、貸すこと自体は大丈夫だと思います。 借りている土地は商業地ではなく東京の下町の住宅地です。駅から１２分くらい歩きます。 上記以外での選択肢って何かあるのでしょうか？ 私の個人的な意向では、その土地には住む予定はなく、更地にするにしてもなるべくお金をかけたくありません。もし第３者に譲渡してメリットがあるのでしたらそれでもいいと考えています。
- zruzru
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業者してます。 選択肢の2は割と難しそうですね。一般的に借地権の譲渡には地主に対して100万単位で承諾料が必要になります。承諾料は借地権をもらう側が支払いますが、まず地主が承諾するかどうか、また承諾料をどの程度請求してくるか、その土地の利用価値がどれだけあるかなどによります。 3の選択肢はおっしゃる意味を把握しにくいのですが、建物は第3者が建てるということと推察しますので、法的な理屈としておかしいと思います。借地権は「建物の所有を目的として土地を賃借すること」と定義されていますので、自己所有の建物がないのに借地権を持ち続けるということが、事実上不可能です。 とすると1の選択肢が残りますが、地主の考えと懐具合次第では、ただ返すのではなく借地権を地主に売却することもできると思います。地主にある程度の資金があれば、お金を払っても土地を取り返すというのは割とよくあることです。ただし売却価格については地主との交渉になりますから、それなりに苦労する覚悟が必要です。 そういったことが煩わしいという場合には、土地をそのまま返す代わりに建物も残置するということももちろん可能でしょう。
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- satoshino
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賃借権を登記されているのですか？ 建物建設による借地権ですか？ これにより違います。 登記されていれば、第三者に賃借権を譲渡する事は可能ですが 建物保有の為の借地権ですと、建物が無くなれば消滅してしまう可能性があります。 (2) (3) については賃料によります。 何坪あるのでしょうか？ 賃貸マンションの建設は？
私は専門家ではないのですが、たしか借地権と建物とは一体で分離できないはずです。建物が無くなれば借地権も消滅のはず。つまり、あなたから借地権を買い取る人はその建物にそのまま住む必要があるのではないでしょうか。そうだとすれば倒壊寸前の建物を何とか修理して住もうという人を探さなければなりません。それよりは、手持ち資金があるなら、資金No.1の回答者さんのコメントのように、地主さんから土地（底地権）を買い取ることが良い選択肢ですね。資金が無いなら、地主さんに借地権を買い取ってもらうことが良さそうです。いずれにしても建物が倒壊する前に売買交渉を済ませる必要がありますから、ほどほどの金額で速やかに妥協されますように。
- merciusako
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＞上記以外での選択肢って何かあるのでしょうか？ 「底地を買い取る」という方法がありますね。 借地権が付いている土地のことを底地といいます。 この土地を地主さんから買い取るのです。 買取値段は、実際に売買されている金額（実勢価格）より相当安くなります。 買い取ってしまえば、あとは売却もできます。 信託銀行で「底地の買取セミナー」をやってますし、買取の交渉もしてくれます。 もちろん、手数料はとられますが、この方法で底地を買い取りました。 検討してみる価値はあると思いますが。
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