-土地の境界線について-

質問

新築する予定なんですが、隣人の土地境界線の優劣で困ってます。

問題点
(1)自宅の土地登記簿が30年以上前の記録。
(2)上記と最近の計測値では誤差が発生（自宅に相手側の土地が占有する）

参考：境界線の誤差は数十センチ程度。

-質問-
現状、現場での境界線は(1)の状態であり、新築時に(1)または(2)が有効になるのか法規上では
どちらが優位になるんでしょうか？ またこのような問題は短期での解決が可能でしょうか？

回答No.5

odasaga09

ざっと目を通しましたが、いい加減な内容の回答が多いので、
大きなお世話ながら明解に記します。

１.　なんかほかの回答で「公図」とかでてきてますが、公図はおおよその区画形状の記載であって、土地境界線の明確な測量数値単位との連動性は皆無です。

２.　＞土地登記簿が30年以上前の記録
とは地積測量図が添付された実測計算面積が記されたものか？
ただの簿上の面積数字（＝地積欄のみの数字）はなんらの根拠主張にはなりません。

3.境界確定は、あくまで石杭等の確固として境界の印のものがあってから主張の根拠になるのです。もしそれがないなら簿上の計測値も無意味です。

・・・で数十センチもそういう境界物（境界線）のない？あいまいな状態で相手側が占有してきた状態ということであれば・・・３０年前の登記簿（ 表題部の地積欄のみの数字としたら）境界主張の相手に対抗する優先根拠になりません。
もし相手が占有地を自分の土地と主張をすると・・・
残念ながらすでに時効取得されたことになります。

＞新築時に(1)または(2)が有効になるのか法規上ではどちらが優位になるんでしょうか？ またこのような問題は短期での解決が可能でしょうか？

の質問本旨、正解回答は即決（２）

短期の解決は、両者納得の行く境界確定物による境界確定しかありません。
双方主張が異なれば（＝争議になれば）短期解決はまず難しい問題。

※なお、新築の確認申請においての土地の大きさは、争議中であろうと、自分で自分の土地の大きさはこうだと自分の主張のみで計画してなんら問題ありません。
（もちろんその係争部分に建物を載るようなことは、シロクロどう決着に及ぶかわかりませんから避けるのが賢明なことはいうまでもありません。(^^

お礼

＞短期の解決は、両者納得の行く境界確定物による境界確定しかありません。
＞双方主張が異なれば（＝争議になれば）短期解決はまず難しい問題。

やはり互いの、中間点で合意するしかなさそうですね・・・

ありがとうございました。

回答No.4

jg0nww

測量士です。

30年前の公図(多分国土調査法17条地図)の精度が、乙1精度で数十cmは誤差の範囲です。

http://www.geocities.jp/toppobanasi/page135.html

http://nlb.or.jp/fineness.html

http://ninshou.co.jp/information/post_1.html

測量士及び土地家屋調査士が、現在の精度で測るとこの辺だ!!という線を出すので、あとはお互いが合意すれば境界は決定します。

間違えてはいけませんが、筆界特定制度を利用してもこの辺に境界が来るだろう!?という線を出すだけで相手が承諾しなければ境界は決定しません!!

境界が決定しない場合に、調停や裁判の資料の一部として使えるのが筆界特定制度で強制力はありません。

他の回答者が言っていますが、合意したらその境界線が覆る事は難しいですし土地家屋調査士が地籍測量図を法務局に登記してしまえば変える事は出来ません。
何故なら、一度お互い合意した境界だからです。

復元された境界に納得がいかなかったら、弁護士に相談する事をお勧めします。

お礼

ありがとうございます。

難しい問題ですね・・・たしかに弁護士に相談するしかなさそうですね。

回答No.3

chie65536（@chie65535）

因みに「筆界」は、一度登記されると、当事者同士での合意があったとしても、移動させる事は出来ません。再登記も出来ません。

筆界の変更は「分筆」か「合筆」でのみ可能です。1筆の土地を２筆以上に分けるか、２筆以上の土地を１筆に合わせる時のみしか、筆界を変更する事は出来ません。

なお「筆界確定制度」と言うのは、公図や登記簿は変更しないまま「登記簿上の境界線は、実際の土地の、この位置がそうである」と決める制度です（決めたら、当事者双方が合意の上、その位置に、境界杭などを設置します）

当然ですが、そうやって決めた「実際の地面の上の境界線」は、公図や登記簿上の「境界線」とは異なる位置になります。

そのため「公的に（つまり、法的に有効な手段で）設置された境界杭の存在」が、こういう紛争の中心的存在になって来ます。

因みに、震災等で地殻変動した場合、平成７年に起きた阪神大震災の際に出された法務省通達（平成７年３月２９日付民３第２５８９号）民事局長回答「兵庫県南部地震による土地の水平地殻変動と登記の取扱いについて」で「地震による地殻の変動に伴い広範囲にわたって地表面が水平移動した場合には土地の「筆界」も相対的に移動したものとして取り扱う」とされています。

お礼

阪神大震災の例をもとに、とてもわかりやすい詳細ありがとうございます。

上記を参考に、相手方との話し合いに持っていきたいと思ってます。

ありがとうございます。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞どちらが優位になるんでしょうか？

土地の境界線には「筆界」と「所有境界」の２つがあります。

「筆界」とは、土地登記簿上の境界であり、所有境界とは食い違います。

なぜ食い違うかと言うと「土地は常に変形している」からです。

東日本大震災の前後で、GPSで精密測定したら、土地が水平方向に最大6.5メートルも動いています。

その為、関係省庁は、基準となる三角点の位置（緯度、軽度）を補正したり、確定した境界線の位置に境界杭を設置したり、色々な対策を行います。

土地の境界問題で、当事者双方が別々の三角点を基準に測量して、互いに異なる境界線を主張して、決着がつかない、なんて事が良くあります。

これは、双方が主張の根拠にしている「土地登記簿」や「公図」が、実際の土地の形状と乖離してしまっているのが原因で発生します。

例えば、甲が三角点Aを基準に測量したところ、境界線は１０センチ北にある、乙が三角点Bを基準に測量したところ、境界線は１０センチ南にある、などと言う結果が出たりします。

こういう状況は、地殻変動などで、三角点AとBの距離が２０センチほど変動しちゃたりすると発生します。

公図と実際の土地で、２０センチの違いがある訳ですから、基準点をどこにするかで双方の主張が噛み合わなくなります。こうなったら「どっちかが根負けして主張を撤回」でもしない限り、永久に決着しません。

「所有境界」とは、当事者同士が合意するなどで決めた「所有権の及ぶ境界線」です。

例えば「公的機関が設置した境界杭を元に、当事者双方合意して決めた境界線」などが「所有境界」であり、公図等の境界である「筆界」とは食い違ったりします。

＞またこのような問題は短期での解決が可能でしょうか？

裁判（境界確定訴訟）をすると時間がかかりますが、筆界特定制度を使うと比較的短期に解決します。

もちろん、相手が主張する境界線位置に所有境界を置く事に同意すれば、一瞬で解決します。

お礼

ありがとうございます。

相手方は現状の実測値を強く主張しており、誤差分の中心なら譲歩するとしてます。
それだと自分側に不利になるため定石どおり、土地登記簿を優先に押していきたいと思います。

回答No.1

E-1077

３０年前であってもそれで登記されているならそれが有効です。

　今、新たに測量して再登記しなおすのは構いませんけれど・・・・・。

　普通は土地家屋調査士が双方立ち合いの元、正確な境界線に杭を打ちます。

　多少の誤差でも今後の固定資産税や地図作成に置いて問題もあるでしょうから優劣はしっかり解決しておくのが良いでしょう。登記をしてもらう司法書士などに頼むのが良いでしょう。

お礼

ありがとうございます。

30年前の登記が有効なんですね。少し安心しました。