不動産を通さずに建物付の土地を購入したいのです

質問

この度不動産を通さずに建物付の土地を購入するか検討しています。

全部登記とかとりよせてみようと思いますが、建物がかなり年数がたっており、建坪率など
地目？など都市計画に変更がないかも調べたいと思っています。

市役所などにいけば個人でも教えてもらえるものなのでしょうか。

どなたかよろしくお願い致します。

回答No.6

oyazi2008 · ベストアンサー

再度回答します。
＞仲介にははいらずとも調査だけしてくれるのでしょうか。だとしたら相場はいくらくらいですか。
＞また司法書士からの依頼で、重要事項を作成するとかかれておられましたが、それも調査費用に含められますか。

これを行うかどうかは？その業者次第ですからわかりませんし、当方も普段のお付き合いの中でやることですから、当方で頂いている報酬をお教えしても参考にならないかと。
大手の仲介業者などは請けませんが、売買専門の小規模業者ならやらないことは無いでしょう。買主が司法書士を指定するのが一般的ですから、司法書士から紹介してもらうのも良いと思います。

今回の目的は、調査と何か障害となる部分があるかどうか把握するのが目的ですから、そういう意味では業者の押印や主任者の記名が必要なわけではないので、費用負担からすれば、建築先などの目処が付いているなら、そこに依頼するのが一番安く上がります。（無料が多いのでは？）
もしくは、特別な調査など要する事案でもない限りは、1日あれば終わりますから、日当や交通費+アルファ程度で、報告書ぐらいは作成してくれるかと思います。

＞これは水道のことを例にあげられていましたがその他に何がありますか。
道路や設備、境界や越境など、挙げればきりが無いぐらいあります。まずは現地をよく見て把握して、不都合が無いかどうかの判断となります。

・また別の見方ですが、売り主が不動産を通した場合で買い手を自分で見つけた場合、不動産への報酬は　売り手だけが払うものですか？後の交渉でそれを折半にするかもしれませんが3％は出費しなくて済みます。（不動産の方には両手でなくなるのでもうしわけないのですが）

これは、売主が依頼した場合の不動産業者の意向がすべてですから、金額は何ともお答えのしようがありませんが、通常は買主も手数料請求されます。広告や接客などに要する経費はかかっていないのですから、規定額満額を請求されるということは、大手業者でもなければ無いかと思います。
半額の3％なら1.5％づつ支払うことになります。しかし仲介手数料は料率なので価額が低ければ手数料額も低くなり、一律で半額程度とは言えません。

中古での売買というのは、その建物を使用するという前提で契約を交わします。売主も現在不都合なく使用できているのですから、それで良いと考えます。
しかし建替えするときの不都合があっても（万一の話ですよ）現在は隠れてしまっているのです。これは業者を仲介に入れて重要事項の説明を受けても同じことで、例えば重要事項は現在の設備ならその整備上状況や使用状況を記せば足り、再建築時の懸案事項を記さなくとも違反とはなりません。

ですから、ただの調査ではなく、住宅を新築する上で不都合が無いかという条件の元で調査する必要があるのです。

表現を変えれば、一般の方は「占有の有る競売物件」などなんかそれだけで、揉めそうで建物の内部の確認も出来ないですし、詳細はわからなくとも気が引けますよね？瑕疵担保も無いですし、すべて自己責任ですし。
個人売買なら、競売物件を買い受けるのと同等の注意や調査、覚悟をしなければならないと言う事なのです。

補足

お礼が遅くなり申し訳ありません。今回もわかりやすい説明で助かっております。

あれから相手先の出方を見ておりましたところ、個人売買ではなく、もしかしたら不動産に中古物件を売り渡す可能性がでてきました。

そこで今一度ご説明をしてくださるとうれしいです。

＞ただの調査ではなく、住宅を新築する上で不都合が無いかという条件の元で調査する必要があるのです。
どのような項目、どのように動けばいいのでしょうか。

個人売買の場合と、既に相手が不動産業者に売り渡してしまった場合でお願いしたいです。

回答No.5

sirousagi1

すべては、本人同士で法務局までの手続きをすれば、代理人は必要としません。
重要なのは、本人確認ができればいいわけです。

書類等は普通にダウンロードできるし、記入例まであります。
必要書類も同ＨＰでわかりますが、取得や関係作業の手配などは自分でやることに・・・。
面倒です。

そのため、代理人を司法書士に委ねることで済まします。

建設についての地域の情報は、市役所へ行きましょう。
都市計画を扱う部署では、地区計画、都市計画道路予定の有無、用途地域（住居系・商業系等）、建蔽率・容積率、区域（市街化、市街化調整）など。
建築を審査する部署では、取り掛りとしては都道府県ごとの建築基準法条例ぐらいかな。住宅地図や公図を持っていきましょう。

専門的には、道路幅員とか給排水関係まで聞きまわりますが、他に注意点することがあります。
この場所は、市街化？市街化調整区域？・・によって土地を手に入れた後に手続き等が違ってきます。
もし調整区域なら、登記簿（土地）で、その土地が「線引き前宅地」であることを確認しましょう。

法務局では、登記簿謄本か同要約書で地籍や地目がつかめます。公図も手に入ります。
収入印紙で登記簿600円、要約書450円、公図450円、各１部。誰でも気兼ねなく情報が手に入ります。

回答No.4

angiras

ここで質問をなさるようなら、業者を仲介に入れた方がよいと私は思います。

業者仲介はトラブルの際の保険です。

地主が手数料をケチって直接売買ＯＫというなら別ですが、通常なら知り合いでもない方には直接売買はしない気がします。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
各局や役所で調査をすると言うことと、現地調査を踏まえて物件に不都合が無いかどうかを調査をして判断することは全く異なります。
役所での調査はあくまでその地域の諸々の制限に関する規定を調べれるだけで個別の物件に関しての、危惧される事項を指摘してくれるわけではありません。
業者を仲介云々は別としても、最低限それの知識やリスクを把握できる経験が無ければ、質問者さんが将来建物を建てる際に、困ることがないような物件であるかどうかの判断が出来ないと思います。
例えば水道局から給水配管図を取得しても、現況の引き込み径や本管の径等がわかるだけで、その図面を見て、聞いて見なければならない事項があるのか？判断できませんし、何を聞いてよいかも？わからないですよね？
物件を見て、何が障害となることがあるのか？わかりませんよね？

昨今開発されたような宅地であれば問題ないでしょうが、そのような土地以外は、やはり誰か専門的な知識のある方に依頼したほうが無難です。例えば建築士や工務店、ハウスメーカー、などでも責任は持たなくとも、最低限の調査と報告ぐらいは出来るでしょう。
調査費用で数万円程度かかってもその方が安心ではありませんか？

たまに銀行や司法書士事務所などの依頼で、重要事項の作成や報告などのみ頼まれることがありますが、あまり一般的ではないので、物件の近くの業者さんがそれのみ依頼を受けるか？はわかりません。

自己で既に所有している土地（相続など）なら、良いでしょうが、これから現金で購入するのですから、リスクは最大限無くすような方向で考えた方が良いと思います。お金を支払ってしまってから、何を言っても後の祭りとなってしまいますから。

お礼

回答いただきありがとうございました。とても参考になりました。
おっしゃるとおり、安心を買うには専門の方にはいるのが一番ですね。
ただちょっと先方が不動産を通さないといわれているもので、こちらとしてはその土地がほしいので
その方向ですすみたいと思います。

そこで質問させていただきたいのですが、

・＞例えば建築士や工務店、ハウスメーカー、などでも責任は持たなくとも、最低限の調査と報告ぐらいは出来るでしょう。
調査費用で数万円程度かかってもその方が安心ではありませんか？
仲介にははいらずとも調査だけしてくれるのでしょうか。だとしたら相場はいくらくらいですか。

・また司法書士からの依頼で、重要事項を作成するとかかれておられましたが、それも調査費用に含められますか。
契約書は不動産を通さない場合自分で用意しなくてはならないと思っていました。
すこしでもリスクを減らしたいです。

・＞将来建物を建てる際に、困ることがないような物件
これは水道のことを例にあげられていましたがその他に何がありますか。

・また別の見方ですが、売り主が不動産を通した場合で買い手を自分で見つけた場合、不動産への報酬は
　売り手だけが払うものですか？後の交渉でそれを折半にするかもしれませんが3％は出費しなくて済みます。（不動産の方には両手でなくなるのでもうしわけないのですが）

一応市役所に行って建てるときの制限やら都市開発のことについて聞きにいこうと思っています。
もしよろしければご回答くださるとうれしいです。

回答No.2

doraemonhimitu

買主と売主とでの売買契約は出来ます。
調査事項と方法
１.　その土地を管轄する法務局での調査
　　(1)　地目、面積・・登記簿謄本の請求
　　(2)　用途、建蔽率、容積率・・法務局にある住宅地図に明記されています。
　　(3).　地との字画・・公図の請求
２.　市役所、区役所
　　(1)　固定資産評価証明書・・売主（持主）の委任状があれば請求ができます。
　　　　建物の面積が登記簿謄本と相違している場合は未登記部分が判明します（増築部分等）
　　(2)　道路計画・・都市計画課または土木課で説明していただけます。
その他、水道局に行けば配管の仕様を教えてくれます。

お礼

回答ありがとうございました。
とてもわかりやすかったです。

もし他に注意事項などがありましたらまたお願い致します。

回答No.1

hkinntoki7

世田谷区の場合、道路計画と都市計画が記載された地図が１，０００円くらいで販売されていました。おそらく役所の土木課に行けば市の計画を教えてくれると思います。道路計画については都道府県や国の管轄ですから、役所の方が確認方法を教えてくれると思います。地目は登記書に記載されていると思います。