不動産：土地 建物の法務局登記について＞＞

質問

不動産：土地　建物の法務局登記について＞＞
土地の登記については厳密厳格に登記手続が厳守されて実施されています。
わたしは、つい最近まで建物家屋についても土地と同じような解釈をしていて、新築したらイコールで表示登記（最近は表題登記）の手続をするものとばかり思っていました。
ところが、聞くところによれば家屋の登記は厳守義務ではないようです。単なる第三者への対抗権限の確保らしい。ただ、住宅ローンの借り入れとかには、建物の関係登記は怠ってはならないらしいです。
家屋の表示登記が不要なことは最近に始まったものではなく、以前からそのような仕組みであったとか。
あるとき、宅地に廃家があるから法務局で調べたら「土地の登記は同地番にある・家屋については登記なし」―と。
そこで質問は、建物の表示登記（最近は表題登記と呼称）が必要でないとされる理由はどうしてですか。
また、逆に、家屋の登記をして置いてメリットは何ですか。教えてください。

回答No.1

gagagapipipi · ベストアンサー

建物の登記は何のためにするかというと、それは権利者を特定するため（だけ）です。

不動産の権利については登記をすることで他人に自分の権利を主張できます。
権利を主張することができる、というのは義務ではないので登記をしなくてもかまいません。
逆に建築確認とかは義務なので、しないで建物を建てていたた違法建築になります。
また、登記をしていなくても固定資産税は取られます。

ただ登記をしていないと所有権を初め各権利を主張できなくなります。
例えば自分の家だと思って住んでいても、登記をしていなければ、
その家について他の人が登記をしてしまったら他人のモノになってしまいます。
自分の家なのに自分のものだと証明できないから。

家を担保にしたい場合も登記してないと、抵当権も付けられないので信用性がないし、
家を他人に売ろうとしても、登記がないと、買った人が所有権の移動を証明できないため
不安定な立場に置かれることになります（他に所有権を主張する人が出てきたら困る）。

つまり登記がない建物は財産的価値がほとんどないといってもいいくらいです。
逆に登記をしておけば、誰にでも自分の権利を主張することができるので、
他の人が不法占拠していても追い出すことができます（登記ないと所有権を主張できないので
不法占拠者を追い出すことができないどころか、不法占拠者に所有権を奪われる危険もある）。

なので登記はそういったことに対する”保険”みたいなものです。

お礼

謝辞。わかりやすく説明して頂いて有難うございました。
数十年前まで、昭和４０時ごるには土地は登記するが、建物は登記されていない事例が多かったようですね。

補足

回答への補足＞
身近に感じるものがあります。
父母が８０歳を過ぎて新築したのですが、登記を忘れていて数年して二女が父の承諾を受けたとして所有権登記をしました。父親はそれに反発し新築費用は出した自分のものだと主張して裁判になっています。請負い領収書・建築確認・固定資産税納付書・自宅として居住している。
それでも所有権を認めないのですか。
老齢な親が可哀そうで、父母に残された不動産はこの自宅だけ。泣き寝入り以外にむりですか。
取り戻す知恵を教えてください。

回答No.3

noname#121701

回答が既になされているため、家屋の登記のメリットのみお答えします。
家屋か゜未登記ですと、固定資産税の台帳は都・市区町村が職権で床面積を調べ、台帳をおこしますが、このときに所有者は勝手に決めてしまいます。
以降、所有者の記載は固定資産税台帳に記載されたものが唯一の公的書面ですから、その台帳記載の所有者が真の所有者と推定されます。
民間の住宅ローンが出来る前は現金で家をたてる人が多かったので未登記建物は多く存在しました。
固定新税台帳の所有者と真の所有者が違う場合に新築登記するときは、固定資産税台帳の所有者の署名実印に捺印・印鑑証明書を法務局から要求されます。

固定資産税台帳の所有者と真の所有者の違いという案件はごくわずか経験したことがあります。
高額な建築資金を払って、家屋の所有権を明確にしないというのは、現在では常識で考えられません。
しかし増築した場合に、床面積の変更登記は現金で支払われた方はほとんど登記申請していないと思われます。

尚、借地の場合は建物保存登記の有無が借地権保護に関係してきます。

住宅ローンが出来たことにより、庶民も家を持てるようになり、その頃から家屋の新築登記するという常識が生まれました。

家屋の登記が無いため国か都かは忘れましたが、損害賠償の相手にされないというケースを見ましたが、その後のことは知りません。

表題登記だけをして、登録税を節税するため保存登記をしないビルが都心にあるという噂も聞きました。
表題登記は義務ですが、保存登記は任意ですので、表題登記さえしておけばよいという理屈もうなづけます。

冒頭、土地の登記は厳守されている書いてありますが、これは売買による所有権移転のことで、相続による所有権移転は多々行われていない場合があります。
登記のし忘れと、遺産争いにより登記申請不可という場合もありますが、結構登記のし忘れも多いものです。

家屋の登記のメリットは所有権の明確化にあります。
法を犯してまで未登記にしてリスクを持つのは危険でしょう。

お礼

たいへん有難い参考になる解説で、心にしみる教訓になりました。現代社会では、家屋も土地も不動産としての社会アピールをしておくべきですね。
有難うございました。

回答No.2

kalros1

建物を新築した場合には、所有者には所有権取得の日から一カ月以内に表題登記を行う義務があります。（不動産登記法４７条）
また、申請義務を科されるうえ、申請を怠った場合には、過料の制裁もあります。（不動産登記法１３６条）したがって、家屋であっても土地であっても、所有権を取得した場合には、根本的に義務が科されるので、表示登記が不要という見方は誤りです。

しかし、土地の申請の場合、義務のない登記があります。例えば、初めから土地の面積に誤りがあったときの場合などですが、面積に誤りがあるというのを知悉することが客観的にみて困難であるからです。（これを”錯誤”といいます）
建物の場合、新築した場合、改築した場合及び建物同士が合体した場合、建物が滅失した場合、いずれであっても申請の義務が科されることになっています。

現在の不動産登記制度においては、実際の話では建物の表題登記を申請しなかった場合でも、過料の制裁を受ける、又は受けたという話は聞いたことはありません。（ただ法務局のほうでは申請に応じて下さいといった程度のことです）これらの現状は、我が国における不動産登記制度の目的は、国の国土の実態を把握する必要もあり、例えば日本の土地に農地や山林がどの位あるのか？又は、家屋は何万戸あるのか？といった国の基本政策上において、把握しておきたい情報が必要だからでもあるからです。

次に、対抗力の問題です。
対抗力とは、（この家屋、土地は私の物ですよ）といったことを自分以外の第三者に主張する効力のことを言いますが、この効力は表題部の登記にはありません。この効力を主張する為には、権利部の登記が必要になる訳です。つまり、表題部の登記は申請義務があるが、権利部の登記をするかしないかは権利者の自由意志によるものとなってます。また、権利部の登記をしておかないと、実際に土地や建物の売買を行っても、権利部の登記を介さずには権利部の登記は出来ない仕組みになっています。（不動産登記法３２条）
したがって、銀行などに融資を受ける見返りとして、土地を担保にして銀行からお金を借りるといった場合、表題部の登記、権利部の登記、抵当権などの担保権の設定の登記というように、順番を踏まないことには、おのおのの登記をすることも出来ない訳であり、確実に自分の土地なのですよと他の人に主張することもできず大変に不便であるからです。

また、一日でも早く権利部の登記をしておかないと、不動産の二重売買をされた場合、被害に遭った当事者間で対抗力を争うことになり、登記しなかった方は、訴訟において負けて所有権を失うというケースが大半だからでもあります。
登記をしておくメリットというよりは、（不動産登記制度は自分の財産の保護の為にある）ということを念頭におかれたほうがよろしいでしょう。

補足

回答の最後部分について補足質問で――
「権利部の登記をして置かないと不動産の二重売買をされた場合に訴訟問題になる…」という私的ですが、素人です具体的な事例を挙げて頂けれな参考になります。よろしくお願いします。