住宅ローン以外の借入れについてのご相談

質問

新築マンションの購入にあたり、夫婦で住宅ローンを組むことになりました。
下記の状況でローンは通りますでしょうか。
ご教授いただけますと幸いです。

ローンとしては、フラット３５かネット銀行の固定（１０年）を検討しており
両方本審査をしてみたいと思っています。最終的には１行に絞る予定です。

■物件概要
新築マンション　3800万円

■年収
夫婦合わせて　950万円（400万、550万）

■住宅ローン以外の借入れ
大学時代の奨学金（日本学生支援機構）130万円
銀行系カードローン　45万円（リボ）
マ○イ　キャッシング　28万円（リボ）
※１日だけマ○イに残高不足がありましたが、遅延した経験はそれ以外はありません。

■頭金
出せて50万円
その他諸費用は既に用意済み（約300万）
※諸費用は引越代なども入れています。

主人は今まで借入れの経験はなく
私のみが借入れ経験者です。リボ払いだと引っかかるとかありますでしょうか。

今回なぜこのような事を質問しているかといいますと
主人に心配をかけたくないからです。
私の両親が事業を失敗し、多額の借金を背負った際に私も
本当に一部ですが負担した分をいまだに返済しています。
私の家族に借金があるという事実は主人もしっておりますが、
まさか私名義で借金が（少しでも）あるという事実が分かったら
きっとガッカリすると思いますので少しでもお知恵を拝借できますと幸いです。

ちなみにへそくりで返済しようと思っていますが現状返済できてもマ○イの全額分くらいです。
社内貸付なども検討しています。。

こんな状況で本審査はとおりますでしょうか。
ちなみに、都市銀行の仮審査は通過しましたが、
借入れ金額について何も書きませんでした。
（不動産会社の指示通りにしていたら書く必要がないとの事でした。
この時点で私も勇気を持って借入れがあるという事実をお伝えするべきでしたが気がまわりませんでした）

主人がとても気に入っている物件だけあり、私の都合で手放したくない気持ちがあります。
どんな方法であれば本審査が通過するか、経験者の方や審査担当の方がいらしっしゃいましたら
ご返答ください。よろしくおねがいいたします。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
個人の信用情報登録に、奨学金は登録されていませんのでこれは貸す側ではわかりません。
また、事前審査が通った銀行では、既に個人情報の照会をした上で結果を出していますから、申込書に記載されていなくとも、キャッシングの有無など把握した上で、承認しています。
これは事前審査の申し込み時に、申込書と個人情報の登録情報利用の承諾書など2、3種類の書類を提出したと思いますので、その中に含まれています。

ですからこのまま問題なく進むのは、事前審査が通過した都市銀で進めることです。
カードの利用額が増えるようなことをされなければ、大丈夫でしょう。

フラット35は原則物件価額の90％が融資上限ですから、50万の自己資金では、これ1本での融資では不足します。

ネット系金融は個人の信用情報による判断が一番厳しいので、通るかどうかはやってみなければわかりません。が、利用金額が大きくは無いので大丈夫だとは思いますが・・・・・

昨今住宅ローンというのは、その時期に現状より有利な住宅ローンがあれば借り換えをするのが当たり前になりました。そのローンに完済まで縛られることはありませんので、取り合えず承認がある都市銀で借り入れして、時期を見て借り換えをするという考え方もありでしょう。

ひとつは借り入れできる目処が付いているのですから、心配なさらなくとも大丈夫です。
またネット系などに申し込んで否決されても、その否決理由は一切開示されませんので、ご主人さんにはわかりません。

補足

奨学金に関しても借入れとして記載してしまいました。。。
正直に書きすぎたと後悔してますが、大丈夫なのでしょうか？
度々の質問となり申し訳ございませんが、ヨロシクお願いいたします。

回答No.1

86tarou

それだけの世帯収入があれば、審査に通るのではないかと思います。借金についてはその分借入可能金額が減るだけであり、延滞等の事故履歴が個人信用情報に載ってない限り問題ないでしょう。ただ、審査する時に借金を隠すのは良くなく、調べれば分ることですので印象が悪くなるだけです。どちらにしても隠し通すことは出来ないので、この際旦那さんに打ち明けて家族として予め完済してしまう方がお勧めです。無駄な金利を払わなくて済むのも大きいでしょう。銀行に預けても利息は知れているのに比べ、リボの金利は遥かに高くはないですか？

あと、重要な年齢が抜けています。借入可能金額というのは、収入と年齢から計算されるものです。高収入であっても定年間際であれば審査には通りませんし、これからの生涯収入がある程度決まっている以上、そのうちの一部しか返済に充てられないからです。あとは担保価値が足りているかどうかであり、これが不足している場合は頭金で補てんすることになります。

なお、審査に通ったからといって完済出来る保証はありません。銀行の審査ギリギリでは無理なローンの可能性も十分あり得ます。変動金利、70才超完済、収入の30％超の返済でも審査に通ることがありますので。審査に通すことより重要なのは無理のないローンです。完済出来てなんぼですし、返済出来なくなるとか返済だけに追われるようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行なんかにも行けるようにして、人生を楽しみましょう。家は単なる道具の一つであり目的ではないのですから。

具体的には、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に、返済が収入の20～25％程度までに収まるかどうかです。子供が出来て収入が片方になるなら、旦那さんだけの収入で計算するか、あなたが働けない間持ち出せる貯蓄を予めしておきます。定年までのローンとしましたが、闇雲に35年ローンでは将来返済に困ることになります。最低当初から定年までにしておき、その上で繰上返済で年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄にしてないと安心出来ないでしょう。年金だけでは生活出来ない可能性が高そうですし。返済も今払えるとかではなく、５年先10年先の金利や収支も考え、更には老後のことまで視野に入れておく必要があります。
また、現在の家賃からの検討も必要であり、これよりも数万円少ない返済でないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が必要になってくるからです。毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心ですよ。

諸費用（物件価格の５～10％程度）については基本的に現金が必要ですが、頭金も必要です。物件価格の20～30％以上は最低用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによっていつでも売却して清算出来ますし、これが逆だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。
この他にいざという時の貯蓄も必要で、少なくとも生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます。これがあると減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るので、何かあった時に即破綻することがありません。なお、これについては家の購入に関係なく必要であり、現状頭金が無いどころか借金がある状態では時期尚早と言わざるを得ないでしょう。

人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。家の購入は一朝一夕で出来るものではなく、５年先10年先に目標を定め、それに向けて頭金を貯めることから始めます。その間に不動産や住宅ローンのことについても勉強出来ます。ローンも不動産屋任せにせず、自分で出来るだけ多くの金融機関に相談し金利の低い（総支払額の少ない）所で借りましょう。

いい家に住めると良いですね♪

補足

年齢は夫婦ともに３１歳です。まだ返済期間は少しよゆうがあるとおもっています。