住宅ローン審査

質問

このたび新築マンションの購入が決まり、ローン審査を受けています。
ローンの借り入れは、マンションデベロッパ指定の都市銀行です。
条件は、
年齢：４６才
年収：１２００万円
勤続年数：５年
借入額：２９００万円
返済期間：３３年
現在借り入れ：
カードリボ払い：残１７０万円　月　１１万円返済
銀行系カードローン　９５万円　月　2万円返済

となります。
デベロッパは、大丈夫でしょう。といっていますが、
ネットでいろいろ調べると、現在借入額が多く審査が通らないのでは
と心配しています。

同じような条件でローン審査を通した経験がある方いらっしゃいませんか？

回答No.4

Domenica

＃３です。

> 既に審査がスタートしていると聞いていますが、今から変更は可能なのでしょうか？
審査だけで契約した訳ではありませんでしょう？
ならば、いくらでも変更ができるはずですが、時々、１申し込みについては、１パターンでしか審査を受け付けない…という金融機関もあるようですので、その場合には「変更」は難しいかもしれません。

審査を受ける段階で、自身が希望する借り入れ条件を指定した方がいいのですが、中には「借りられれば何でもいい」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
質問文には借入金額と返済期間しか記載されていませんが、それ以外の条件について、ご質問者さまはどのような条件を希望されたのでしょうか。

もし、デベや銀行が指定する方法でしか借りることができない…というのでしたら、ちょっと問題ですね。
デベや銀行が指定する方法＝提携住宅ローンであることが多く、提携住宅ローンは、固定金利期間が短かったりするんですよ。

現在、日本は「順イールド」といいまして、金利が固定される期間が短ければ金利が低く、金利が固定される期間が長ければ金利が高いという状況です。
住宅ローンでも同じです。

そして、提携住宅ローンは、金利が固定される期間が短いことが多いんですよ。
金利が固定される期間が短ければ、短いスパンで金利の見直しがあります。当初はとても低い金利が適用されるかもしれませんが、市中の金利動向によっては、金利の見直しの際に金利が高くなるかもしれません。
完済まで金利が固定されていれば、この先、市中の金利がどれだけ上昇しても、住宅ローンの金利は途中で上がることはありません。ですが、当初の金利は少し高めです。

住宅ローンにおける返済能力の審査は、当初適用される金利に基づいて計算された返済額で行われたりしますので、当初適用される金利が低い方が審査に通りやすくなっています。

ですが、景気動向からしますと、この先、金利は上がっていく可能性の方が高いですよね（現在が「底」スレスレなので、下がる方は限界がありますが、上は天井知らずですから。過去の最高金利が、将来における最高金利となる…とはだれも保障してくれませんよね）。

金利が上がれば、毎回の返済額も上がることになります。
返済の途中で返済額が上昇していったらお困りになりませんか？
こういった先々のことも考えて、「自分に適した住宅ローンの契約内容」を探されるといいんです。
どうしても買いたいから、住宅ローンをどうしても借りなければならない。
どうしても住宅ローンを借りるためには、自分に不利であっても、金融機関の条件を承諾しなければならない。
…これで困るのは、将来の「自分」なんです。

ですから、できれば、デベ指定の方法以外に、複数の金融機関に申し込んでみて、その中から「自分に適したもの」を選ぶといいんですが…。

金利パターン、返済方法はどのように希望されたのでしょう。
こちらの方が後々影響が大きいのですが…。

返済方法は、元利均等返済ですか、それとも元金均等返済ですか？

80歳近くになるまでの返済期間ですから、当然に「ボーナス返済なし」にされましたよね？
年金にボーナスはありません。
退職金で一括返済…は、計画段階では、絶対にお考えにならないでください。
退職金は、給与収入が無くなった後の生活資金です。
年金だけで生活をするのは難しいですよ。
実際に生活をしていって、退職金で一括返済をしてもその後の生活が無理なく遅れそうな蓄えができていれば、その時に繰上返済をされるのは構いませんが、計画段階では考えないでください。

＃３で私が
> 現在の手取り給与から、毎月23万円を住宅ローンの返済に充てても現在の生活が維持できる…ということでしたら、「何とかなる」と思います。
とした「毎月23万円」は、
・借入額：2,900万円
・返済期間：13年（現在の一般的な定年年齢である60歳－１歳－現在の年齢）
・金利：3.00％（全期間固定金利）
・元利均等返済（毎回同じ額を完済まで返し続ける方法）
・ボーナス返済なし
で資産した「毎月の返済額」です。
このパターンですと、一般的な定年年齢である60歳までに完済でき、完済までの金利上昇リスクに備えていることになります。

尤も、返済期間を13年としていますので、金利を「固定金利選択型・固定金利期間10年」としてもいいかと思います。
「全期間固定」にするよりも、固定金利期間を10年とすることで金利が低くなり、毎月返済額を少なくすることができます。
金利：2.00％で契約しても毎月の返済額は21万円程度です。
この差額分を貯めておけば、２万円×12か月×10年＝240万円です。
10年後の債務残高は750万円程度になりますから、10年間で別に500万円を貯めることができれば、固定金利期間終了時に完済してしまうことも可能ですね。

年収が1,200万円もおありなのですし、カードリボ払いや銀行系カードローンを使う生活でなくなれば、十分に可能なのではないかと思うのですが。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> デベロッパは、大丈夫でしょう。といっていますが、
お金を貸すのはデベではありません。
ローンの審査をするのもデベではありません。
勝手に言っているだけです。
デベの言うことに踊らされて後日（数年後に）泣きを見たお客さまを複数存じ申し上げています（泣きを見た方のお客さまの多くが、こちらがいくらアドヴァイスを差し上げても聞いてくださらなかった方だったんですよね…。「デベが大丈夫だと言った！だから貸してくれればいいんだ。」とおっしゃって）。
デベは売ってしまえば、あとはお客さまがどうなろうと関係ありませんから、平気で固定金利期間が短く、金利が低いパターンでの契約を薦めてきますよ。
デベの提携住宅ローンの利用ですと、さらにいろいろと制限があったりして、あとで思ってもみなかった事態に巻き込まれることもあります。

返済期間を３３年で契約されることについては、その銀行の「完済時年齢の設定」が「８０歳まで」であれば問題ないでしょう。
ですが、「返済期間を３３年にしなければ、毎月の返済が厳しい」というのでしたら、この計画は白紙に戻してください。
遠からず破たんする懸念があります。

カードリボ払い残１７０万円と銀行系カードローン９５万円。
こちらの方が住宅ローンの金利よりもはるかに高い金利だと思いますので、まずこちらを完済させ、銀行系カードローンは解約もされた方がよろしいでしょう。

そのうえで、現在の手取り給与から、毎月23万円を住宅ローンの返済に充てても現在の生活が維持できる…ということでしたら、「何とかなる」と思います。

> ネットでいろいろ調べると、現在借入額が多く審査が通らないのでは
と心配しています。
返済期間を33年にされれば、カードリボ払いと銀行系カードローンを残したままでも、返済能力としては審査に通らないレベルではないのですが、金利が高い分、利息が無駄です。

あと、デベ指定の都市銀行ということは、保証料が債務者負担になると思います。
返済期間を長くすれば、保証料が高くなります。
「取り敢えず返済期間を長くしておいて、余裕があれば繰上返済をすれば…。」とのお考えかもしれませんが、保証料が高くなるだけ無駄な出費になります。
一部繰上返済をしても、その分だけ前払いした保証料が返戻される訳ではありません。
返せそうならば、最初から返済期間を短くしておかれた方がいいです。

お礼

Domenicaさん
アドバイスありがとうございます。
アドバイスを参考にして再考したいと思います。

既に審査がスタートしていると聞いていますが、
今から変更は可能なのでしょうか？

回答No.2

86tarou

年収が1200万円もあるのに、借金があるのはなぜなんでしょうか？これで貯金も無いなら、金銭感覚に問題ありと取られあまり心象は良くないでしょう。貯金があるなら一括返済してしまいましょう。その方が金利もお得です（ローン金利＞預金金利）。頭金を入れるなら、その分を返済に一括返済にまわし、借入金を増やす方が良いですよ（ローン金利＞住宅ローン金利）。幸い返済比率に余裕があるので、その辺りは問題ないでしょうし。

年齢：４６才、返済期間：３３年＞
返済終了が80歳にもなりますし、審査にも通らない可能性があり現実的ではありません。返済期間が短い方が、金利が低いというのもあります。

無理なく払えるであろう試算をしてみますね。
2900万円に借金を合わせ3200万円借りられるとします（担保価値的に足りないなら、頭金を減らします）。これを年３％の固定金利で定年までの15年ローンなら月22万円の返済になります。これは収入の22％なので問題無い範囲です。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
ただ、出来れば頭金も物件価格の20～30％は欲しいですし、いざと言う時のために生活費の半年分以上の貯蓄も常に置いておきたいところです。

ローンの借り入れは、マンションデベロッパ指定の都市銀行です。＞
不動産屋はローン審査を通すことしか考えないでしょう。審査の通過だけに興味があり、金利のことなんかは二の次なのです。ご自分でも銀行を複数当たられ、出来るだけ低い金利（手数料や保証料も掛かるので、その辺りも含めた実質金利か総支払額で比較）の所で借りましょう。金額が大きいだけに差額も大きいですよ。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

回答No.1

joqr

＞カードリボ払い：残１７０万円　月　１１万円返済
　銀行系カードローン　９５万円　月　2万円返済

速攻で返済しましょう
できない理由は無いはずです

＞現在借入額が多く審査が通らないのでは

カードローン、リボ払い…これは、家計が赤字である証拠です
極めてマイナス要因です
年収１２００万で…この借金は、非常に心象が悪いと思います（借金が悪い訳では無いです）

金額でなく、生計がいい加減と判断されるかもしれません

で、書かれていない大事な点が問題となるのですが…

頭金は？
現在の預貯金は？

頭金を増やすより、借金を減らす方が得です
頭金が無いとしたら、絶望的でしょう（本当に自転車操業ってことになります。金銭感覚が極めて悪く受け取られます）

頭金　　１０００万
借入金　２９００万
諸費用　現金で用意

だと仮定するなら
頭金を７００万に下げて、借金を整理すべきです

あと、
＞年齢：４６才
　返済期間：３３年
は、無理ですよ

期間は、２５年くらいで考えるべきです
７５を過ぎるのは、ダメなので
７０まで（できれば６５）には完済できる計画で審査に臨めないのなら
購入は無理と判断された方が賢明です