市街化調整区域での建設について

質問

今回、主人の敷地内に建設することになりました。
しかし、その敷地は市街化調整区域です。
主人の実家が建設される際、市かどこへ「今の自宅では手狭なため、祖父のたんぼへ自宅の建設を希望」的な一文を提出して、大手のハウスメーカーに建設してもらったようです。
今回建設予定の場所は敷地内ですが、主人の実家とは分筆しております。
主人の実家は分筆している敷地にはまたがって建設はされておりませんので、建設された場合違う住所になります。

展示場でハウスメーカーの人にその話をしたところ、「それは面倒ですね。。。まずは建設してもいいように、農地転用のてつづきをしなければなりません。その手続きに大体１年から１年半かかる。申請しても許可がおりない場合もある。分家扱いで建設しても水回りを設置できないという条件がでるので、、、相談には乗りますよ」と言われました。

無知識でお恥ずかしいですが、
そこで、質問です。

主人の実家はハウスメーカーで建築されましたが、私たちは母屋にゆくゆく戻るため、ハウスメーカーではなく工務店でかんがえていましたが、今の状況で小さな工務店やハウスメーカーと工務店の間くらいの地元密着の工務店等は引き受けてくれるものなのでしょうか。

一旦、自分たちで市役所なのに出向いて、手続きをしてから、工務店に頼んだほうがよいのでしょうか。

それとも、工務店では手におえないのでハウスメーカーのような大きなところに一任したほうがよいのでしょうか。

ちなみに、素人の自分たちで農地転用できるのしょうか。
申請には本当に１年くらいかかるのでしょうか。

その他、市街化調整区域での建設の情報があれば教えてください。
宜しくお願い致します。

回答No.1

kuro-lavie · ベストアンサー

初めまして。

拙宅も市街化調整区域に新築しました。

基本的に地目が「畑」、「田」では家を建てることができません。
「宅地」に地目変更しなければなりません。

地目変更に際して、農地転用をしなければなりませんが、これに時間がかかります。

農地転用の書類を農業委員会に提出するのですが、その委員会が年数回しかありません。
タイミングを誤ると数ヶ月平気で延びます。

拙宅の場合は農業振興地域の農振除外地区だった為、質問者さんよりも手間が掛かるケースだったと思います。

それで農地転用に約半年かかりました。

ですので、恐らく１年から１年半もかからないかと思います。

転用提出書類として敷地の排水計画図、宅地の平面配置図等、更にその土地に建てる理由付けの作文を提出しなければなりません。

先ずは地元の工務店に住宅の計画をしてもらって、お抱えの司法書士にお願いするのがいいかと思います。

ちなみにハウスメーカーは転用費用なんかは上乗せして割高になりますから。

手続きは自分でできないことはないですが、そこそこの知識がないと、時間と手間がかなりかかるかと思います。

拙宅は知り合いの工務店に計画をしてもらい、工務店のお抱えの司法書士にお願いしました。

ただ最終的には大手ハウスメーカーで建築しましたが。

以上、参考まで。

回答No.4

megira

市街化区域や市街化調整区域というのは、都市計画法による区域区分ですが、これとは別に、農業振興地域の整備に関する法律による区域区分というものがあります。

都道府県が農業振興地域を定め、その農業振興地域内を市町村が農用地区域とその他の区域に区分しているのですが、市街化調整区域内の農地の大半は、農用地区域に区分されています。（市街化調整区域内の農地１１５万haのうち、８５万haまでが農用地区域です。）

農地法の規定により、農用地区域のままでは農地転用許可をすることができないので、農用地区域内の農地を転用する場合には、あらかじめ農用地区域からその他の区域に区域区分の変更をしてもらう必要があります。（この区分変更の手続きのことを、通称「農振除外」とか「地番抜き」と言います）

「農振除外」は許認可ではなく、「市町村農業振興計画の中の農用地利用計画の変更」という手続きで行われるため、たいていの市町村では、年に１～２回しか実施されません。（自治体によっては、年３～４回実施するところもあるにはありますが。）

また、除外希望を取りまとめた後、変更案を都道府県に協議する必要があり、更に、３０日間の公告縦覧期間と１５日間の異議申し立て期間を必要とするので、除外希望を受け付けてもらってからでも、「農振除外」が終わるまでには、半年前後はかかるのが普通です。

例えば、これは掛川市の例ですが、「農振除外」の受付時期は、5月と10月の年2回なので、転用を思い立ったタイミングが悪く、受付時期が終わったばかりの11月頃だったとすると、除外申出をするのに翌年5月まで待たなければならず、除外が終わるのは12月頃ということになり、1年以上かかるわけです。

掛川市「農振除外の流れ」
http://www.city.kakegawa.shizuoka.jp/business/nouringyou/nouchi/nouchijyogai.html

農用地区域になっていない場合は、「農振除外」の手続きが必要ないので、だいたい2ヶ月前後で転用手続きが終わります。（農地転用許可自体の受付や許可は、毎月実施されます。）

掛川市「農地法申請（農地転用等）の流れ」
http://www.city.kakegawa.shizuoka.jp/business/nouringyou/nouchi/nouchihou.html
「2ヘクタール以下の農地転用の流れ　2ヘクタール以下の農地転用の許可権限が掛川市へ移譲されているため、申請から許可までの期間がおおむね1カ月半ほどとなっています。（例外あり」

また、市街化調整区域の場合は、都市計画法の開発許可も必要であり、これは農地転用許可と並行して手続きを行いますが、許可がより難しいのは、この都市計画法の開発許可の方です。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者ですが、具体的な規制等がわからないので、まずは、土地の登記事項証明書、公図、測量図（あれば）住宅地図（法務局でコピー）など持参して（上記はすべて法務局で取得可能です、地番の控えを持参してください）、管轄する建築確認の許可権者に出向いて、聞いてみましょう。役所に電話して事前に問い合わせ窓口を教えてもらってください。
役所内の都市計画課だったり、建設課だったり、土木事務所だったりします。

そこで、何かしらの手続きを踏むことにより「建築可能かどうか？」を確認してください。ここまでは一般の素人の方が聞いても十分理解できると思います。

上記で建築可能という回答になれば、具体的には建築士や不動産業者などが調査に向いています。売買ではありませんから建築士のほうが良いでしょう。これは有料になると思いますので、費用確認後依頼してください。他に設備関係の埋設状況や浄化槽関係なども確認してもらいましょう。
建築士が調査してどのような手続きが必要で、どうすれば建築できるか？の報告を聞いて。具体的にスケジュールを考えましょう。
建築士が良さそうなら、そのまま設計を依頼しても良いですし。
工務店はあくまで確認図面の通りに工事する業者で、小さな工務店ですと内部に、調整区域の規制云々に精通した設計士などいないほうがほとんどだと思いますので、建築確認の取得と工事は別に考えた方が、良いと思います。

農地転用の許可に要する時間は、委員会の審査会がどのぐらいの期間で開かれているか？です。おおよそ許可まで3ヶ月～長くとも半年程度かかります。
農地転用は、調整区域ですと農業従事者で無い限り素人の自己申請はやめたほうが無難です。費用的に適正で、確実でその手を請け負うのは「行政書士」です。
地目の変更はあくまで建築後に住宅が建った状態で、宅地に変更しますから、農転申請の時点では、土地家屋調査士や司法書士などに依頼する業務はありません。（土地の現況測量図なども無い場合は、土地家屋調査士などへ測量は依頼しなければなりませんが）

上記で建築確認までは取得できますから、その後は工務店に見積もりなど出させて、工事発注、完成後に土地家屋調査士に依頼して、建物表示登記と地目変更。
司法書士に依頼して、建物保存登記で終了です。

但し、調整区域の農地の場合で住宅ローンの利用を考えている場合は、貸付する銀行等限られます。第三者が再建築可能かどうかが問われますので、建築可能となったら、同時に扱う金融機関も探す必要があります。尚フラット35等は利用が可能です。

回答No.2

inon

設計事務所に頼むのが一番早いかな、設計事務所経由で土地家屋調査士などに頼み総括は設計事務所がするような流れなら、どこの工務店に頼むのも自由ですし、自由に設計もしてもらえます。
と言うのも図面などが必要なので、もし工務店に頼むとしても設計事務所に丸投げになり、経費が上乗せされるからです。