市街化調整区域について

質問

土地を探しているのですが気に入った土地が市街化調整区域で一定の条件(隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上住んでいる。または親類が住んでいるなど)に該当しないと建築許可が下りない土地ということで諦めたのですが、不動産屋の方に名義貸しで建てられると言われました。
その方はそういった市街化調整区域など売るに売れない物件を持っている農家の方などのコンサルティングをしているらしいのです。
名義貸しというのは条件を満たしているかたの名義で土地を買い家を建てて家が建った時点で名義変更をするという事でした。
こういった事はよくあることなのでしょうか？
またあとあと困った事になったりはしないのでしょうか？
また、家はハウスメーカーで建てる予定なのですがハウスメーカーのほうには名義貸しの事をあらかじめ話しておくようにと言われました。
この場合ハウスメーカーは嫌がらず契約してくれるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

000185 · ベストアンサー

不動産会社勤務のものです。

市街化調整区域とは、基本的には家が建築出来ないエリアです。
ただし、下記の条件を満たせば建築可能です。
(1)法律が出来た時に既にその場所に人が住んでおり、建物
が建築されていたいた。（当時の航空写真で確認します。）
(2)立ち退き等で、その代替地として居住が認められる場合。
名義貸しであればその時だけは建築可能でしょうが、次に
建替える時に１００％大丈夫とは言えません。（不動産やが
大丈夫と言ってもです。）
ですので、極端な言い方をしますと質問主さんが捨てても良いと
思われる金額であれば購入しても良いと思います。
理由としては、
(1)住宅ローンが使えません。その為、転売が非常に困難になります。
（銀行に対して嘘の書類を出したりすれば使えるかも知れませんが、
通常の目線で見た場合は融資対象にはなりません。）
(2)基本的に通常の宅地と同じように建築確認が取得出来ない土地
である時点で通常宅地の３分の１以下の価値しか無いと判断されます。
（私達、不動産会社が査定として見た場合です。）
(3)建替えが出来ない可能性がある為、資産としては不安定です。
（ご子息に堂々と残せる物件では無い気がしますが。）
その不動産屋や、ハウスメーカーは話を進めようとするかも知れません。
そして、デメリットを詳しくは説明しないでしょう。
ただし、質問主さんが全て納得すれば話は別です。
今、低予算で家を建てたい気持ちは解りますが、５年・１０年後の
ような短期間ではなく、３０年・４０年後にどのようにしたいか
をじっくり考えてみて下さい。
私であれば、お勧めはしない物件です。

お礼

ご解答ありがとうございます！
確かに不動産屋さんは建て替えも売ることも出来ると仰ってました。
年齢的に私の代での建て替えはもう無いと思うのですが子供が相続した場合、建て替える事も売ることも出来ないというのでは固定資産税だけが残り迷惑をかける事になりそうですね。
しかしながら、この地域では駅周辺の土地を除いてほとんどが市街化調整区域なのです。市街化区域は坪単価４０万円から６０万円くらいするため今の予算では手が届かず、迷います。
今回のこの土地は何区画かの売り出しなのですが、もし買って家を建ててしまった場合、他の区画は住居ではなく資材置き場などになってしまうこともありえるのでしょうか？それはそれで心配です。

『私であれば、お勧めはしない物件です』＞＜確かにそうですね。
じっくり考えてみます。ありがとうございました！

回答No.5

explicit

よく市街化調整区域について、同様の質問がありますが。市街化区域で探しましょう。そこしか土地が無い訳ではないので。

回答No.4

dr_suguru

＞不動産屋の方に名義貸しで建てられると言われました。

都市計画法の違反ですね。

＞不動産屋の方に

こいつはクズです。

＞この場合ハウスメーカーは嫌がらず契約してくれるのでしょうか？

するわけ無いでしょ。

お礼

ご解答ありがとうございます。
もっと勉強し、じっくり考えます。

回答No.2

noname#115896

以前、同じような条件の確認申請をやった事があるのですが、調整区域が決定する以前から住んでいた人(A)のみ建築できる条件(既得権だったと思う)で建築した物件を買った人(B　質問者様のような状態)が、建て替えをしようとしたが、出来なかった事があります。
(B)には、建築の権利無し。
(A)から(B)に名義が変わったため、(B)にも、権利無し。
10年以上前の事なので、参考までに。

お礼

ご解答ありがとうございます！
年齢的に私共の代での建て替えはないと思いますが、将来子供が相続したときに売ることも建て替える事も出来ずに困ることになりそうですね。
慎重に考えてみます。ありがとうございました。

回答No.1

ojisan-man

そういった方法が実際に上手くいくのかどうかは知りませんが、ルール違反であることは間違いないでしょう。

不動産屋やハウスメーカーは、売れさえすればいいし、後のことは関係ないので、その条件で引き受けてくれるでしょうが、何か問題が発生した時は自己責任、自己解決となるでしょうね。

それと調整区域である限り、近隣には簡単に家が建たないので、なかなか「街」にはならないでしょう。
もっともその方が良いという考えもあるかも知れませんが。

お礼

ご解答ありがとうございました！
確かにルール違反ですよね。
それでちょっとどうしたらいいのか迷っています。
この土地は何区画かの販売なのですが購入する方はやはりルール違反をするか一定の条件を満たしている方という事になりますよね。
もう少し考えてみます。ありがとうございます！