昭和51年の建物固定資産税について

質問

はじめて質問致します。
昭和50年築の鉄筋コンクリート住宅です。昭和50年の取得税の課税標準額は24,971,000円です。建設費は40,000,000円でした。昭和60年の固定資産税評価額は33,932,329円で、平成24年は23,954,539円です。昭和６０年以前の固定資産の資料がなかったので市の方に昭和51年の評価額を聞いたところ、51年は評価替えの年なので再計算が必要で再建築費評点補正率が非木造の場合１．４０になるので課税標準額の１．４０倍　33,932,329円になると説明を受けました。この金額は平成６年の評価替えまで変わりませんでした。市の説明は正しいのでしょうか？物価変動が１．４０倍も上昇しない中で昭和５１年に同じものを建てたら同様に１．４０倍になるのでしょうか？５４年の評価替えの時は５１年の補正率では実情に適合しないと言っています。３７年間で約20,000,000円税金を納めている計算になります。また築６０年で固定資産税が２割になると思っていましたが市は今の半分くらいだろうと言われました。耐久年数が過ぎても年間１００，０００円以上固定資産税を納めないといけないのでしょうか？２点についてご質問させていただきます。回答のほどよろしくお願い致します。

回答No.6

kokkoie · ベストアンサー

床面積の大小で判断するのが原則でしょうが、構造や使用の実態から主な用途は事務所と判断される可能性もないとは言えません。

　こればかりは、図面なりで確認しないことには判断がつきませんが、税理士法の関係で具体事案についてこれ以上の回答をすることは問題だと思いますので、以上で私の回答は終了させていただきます。

　市役所の考えをじっくり聞いてみて下さい。
　納得のいく解決策が見つかることをお祈りします。

お礼

回答ありがとうございました。
おかげさまで、土地については市に行き現地再調査をして建築時から事務所部分が半分以下の小規模住宅適用の併用住宅の間違いを認めました。

建物については昭和５０年の固定資産評点数は２４，７９２，５１５　評価額は２７，４６９，７６６円でした。
平成６年に経年減点補正率の改定があったこと市から説明がありました。
しかし、再建築費評点補正率の明確な回答はありませんでした。

昭和５１年から平成６年までの再建築費評点補正率がわかる方法はないでしょうか

回答No.5

kokkoie

土地については、住宅面積が250m2を超えているのでどうでしょう？

　家屋については、主な用途をどう見るかですが、面積で言えば「住宅」、全体的な構造で言えば「事務所」

　ただ、実際に居住されているのであれば、この家屋全部を「事務所」と見るのは酷な気がしますが、一度、きちんと市役所へ相談してみてください。

　平成２４年は見直しの年で、納税通知書が届いてすぐなら審査請求もできたんですが・・・

　次の見直し年は平成２７年ですから・・・

　とにかく、主な用途は「住宅」であると主張してみてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
重複の質問で申し訳ないのですが
宅地１６９．８５m2に３階鉄筋コンクリート併用住宅です。床総面積は３９３．０２m2、一階事務所床面積は
１４２．０１m2。住居部分床面積は２５1．０１m2で住居部分が半分以上（６３．８％）です。５０年新築登記は住居です
先回は事務所部分が半分以下なら経年減点補正率０．０８が適用できると回答いただきましたが今回の回答と矛盾していませんか？よろしくお願い致します。

補足

経年減点補正率０．０８は０．８の間違いです。

回答No.4

kokkoie

昭和50年築の鉄筋コンクリート住宅と書いてありましたので、鉄筋コンクリート住宅の経年減点補正率０．８を考えましたが、実際は併用住宅なのではないでしょうか？

　専用住宅にしては評価額が大きいですよね。
　面積が分かりませんが、かなり大きな家屋なのでしょう。

　３３，９３２，３２９円÷３４，９５９，４００円　＝　0.9706

　ですから、住宅の0.8ではなく、店舗（又は事務所）の経年減点補正が使われているのではないでしょうか。
　住宅面積より店舗（又は事務所など）面積の方が大きければ、これもやむを得ないことです。

　市役所で再度、ご自宅の家屋の固定資産税上の用途を確認してみてください。
　そして、その用途で適用すべき経年減点補正率表を見せてもらい、各年の補正率まで説明してもらいましょう。

　私も市役所の職員ではないので、住宅の経年減点補正率に関しては調べて次の記事にアップしていますが、事業用の補正率表は持っていませんので悪しからず．．．
　＞＞＞http://kokkoie.blog.fc2.com/blog-entry-87.html

　確かに昭和49年築の家屋は建設費に比較して安く据え置かれている気はしますが、昭和50年築については適正な評価額になっている気がします。
　また、事業用に比較して専用住宅が優遇されるのもやむを得ないものと思います。

　sm25さんが納得のいく説明を受けられることようお祈りします。

お礼

ご回答ほんとうにありがとうございます。
鉄筋コンクリート３階建併用住宅です。３９２．０２m2です。一階は事務所ですが、１４２．０１m2で２分のI以下です。新築時から変わっていません。平成１８年の課税資産明細書には居宅となっていましたが２４年をみると居宅（併用住宅）になっていました。土地も同じです。昭和５０年新築登記は居宅になっていました。０．９７０６の係数が解りました。経年減点補正率、評価替えはｋｏｋｏｉｅさんのブログを参考にさせていただきました。土地は平成１８年を見ると非住宅個人扱いで７５％です。土地は１６９．８５m2です。小規模住宅の適用されるのでないかと市に言いましたら後で土地の者が連絡しますと言ってI週間経ちます。
市の方に修正はきくとおもいますか？何度も質問させていただき申し訳ございませんが、よろしくご教授お願い致します。

回答No.3

kokkoie

失礼しました。昭和４８～４９年築の家屋の評価額が据え置かれているのを見落としていました。

　新築時の評価額は、４８年、４９、５０年築とも２４，９７１，０００円です。

　１．４０は４８年基準から５１年基準へのいわば改訂率ですから、５０年以前に建築された全ての家屋の評価額が１．４０倍に補正されます。但し、この上昇率が経年減点による補正より大きいため４８年、４９年築の家屋は評価額が据え置かれます。５０年築の家屋は、５１年が初の固定資産税の課税ですから、３３，９３２，３２９円が固定資産台帳に登録される評価額です。但し、経年減点補正率０．８を乗じます。
こうして見ると、確かに４９年築は、２４，９７１，０００円で据え置かれていますから、５０年築の家屋は１年違いで、１．４倍の評価額になっているといえます。

　このような差が出ないように毎年、評価基準を見直せばいいのでしょうが、それはあまりに煩雑だという理由から３年に１度の見直しとなっています。
　ところで、評価基準はその後も上昇を続け、平成６年には昭和４８年の約２倍に達しています。

　その間、理論上の評価額は上昇を続けたにも関わらず、実際の評価額は５１年基準のまま据え置かれています。
　ですから昭和５０年築なら５３年以降に建てた人よりも恵まれていたと言えるかもしれません。

どちらにしても、建設物価との比較からは適切だったと言えると思います。

　仮に５１年１月築なら不動産取得税が
約２７万円多くなっていたわけで、悪い点ばかりではありません。
　インフレ率が大きい時代には、３年に１度の見直しでは運・不運が生じますが、それもやむを得ない範囲なのではないでしょうか。

お礼

丁寧なご回答ありがとうごいます。おかげさまで評価額について理解出来ました。もう一点ご質問させていただきたいのですが
昭和５１年の固定資産評価額は
２４，９７１，０００円×１．４０×０．８＝２７，９６７，５２０円になるのでしようか？

市は据え置きで昭和６０年の３３，９３２，３２９円と同じであると説明していました。
２４，９７１，０００×１．４０＝３４，９５９，４００円　≒３３，９３２，３２９円

前年評価より上の場合据え置きになると聞いています。昭和５１年評価が２７，９６７，５２０円であれば昭和５４年以降の評価額が全部変わると思うのですがご教授よろしくお願い致します。

固定資産評価額 　　　　　　
昭51　　　　　　　　　　　昭和５１～５７年の通知書がありません
　54
　57
　60 33,932,329
　63 33,932,329
平　3 33,932,329
　　6 32,914,359
　　9 32,914,359
　　12 32,914,359
　　15 30,215,371
　　18 27,134,060
　　21 26,585,947
　　24 23,954,539

回答No.2

kokkoie

ガンにも負けずのkokkoです。私のブログに質問いただきましたが、こちらの質問の方が具体的でしたので、こちらで分かる範囲で回答させていいただきます。

　建設費40,000,000円に対して24,971,000円の評価は決して高くはないと思いますが、確かに１．４０倍の補正率は納得がいかない面があることと思います。

　固定資産評価基準の算定根拠になる調査は、当時は基準年の２年ほど前に行われていたと思われますので、建設物価で言えば、昭和46年と昭和49年の比較が１．４０倍になっていたものと思われます。

　通常、市町村が基準年の前年に建築された建物を評価する際には、新しい評価基準を使用しますので、ご質問のケースでは昭和50年築の建物を昭和49年当時の調査結果で定めた評価基準で評価している訳ですから問題ないものと思います。

　仮に昭和48年基準で評価していたとしても、46年調査結果で定められた評価基準で算定した後、昭和51年の評価額見直しで１．４倍の評価額になった訳で、元々の評価額が50年築にしては安めに評価されていたと言えますので、建設物価との比較で言えば問題ないと思います。

　そして、普通なら経年減点で年々、評価額が落ちるべきですが、鉄筋コンクリート造は評価額がなかなか落ちませんので、評価基準の上昇率の方が大きく、評価額が下がることがなかったのでしょう。

　評価基準では平成６年がピークでその後、下落していますので、平成６年評価まで評価額が変らなかったということになります。

　評価基準は３年に一度、見直しがありますので、特にインフレ率が大きい時代には、３年間のうちで最初の年に建てた人と最後の年に建てた人で運・不運は出てきます。
　その考えで言えば、昭和50年築の人は昭和48年築の人より恵まれているのではないかと思いますが・・・
　（48年基準で評価された場合です。）

　固定資産税の評価基準は、建設費を基にするのではなく、今、同じ建物を建て直したとしたらいくらかかるかと言う再建築評価方式で評価されていますので、物価が高いときに建てようが安いときに建てようが差が出ないような評価方式が取られていますので、この点では大変、公平な優れた評価方法だと思います。

　また、昭和50年築の建物は、現在、37年経過で経年減点補正率が0.40、つまり新築時の４割ですから最終的に２割になったとして現在の半分と言うことになります。

お礼

回答ありがとうございます。
昭和４８～４９年築　固定資産税評価額　
１７，８３６，４２８円×補正率１．４０倍＝２４，９７１，０００円　初回固定資産評価額
昭和５１年評価替え　据え置き　２４，９７１，０００円（理論評価額３３，９３２，３２９円）

昭和５０年築
１７，８３６，４２８円×補正率１．４０倍＝２４，９７１，０００円　取得税評価額
昭和５１年　初回固定資産評価額　３３，９３２，３２９円（１７，８３６，４２８×１．４×１．４）

上記の計算でよいでしょうか？　建築費４０，０００，０００円で初回評価額が２４，９７１，０００円であれば納得できるのですが、一年違っただけで固定資産税が１．４倍、年１３万円、３７年間で４８０万円の違いにになるのはどうしても納得できません。

回答No.1

siro23

ウチも似たような状況です。
築30年の鉄筋コンクリート住宅です。
評価額も大体同じで今は年30万払っています。

バブル時に建てた家と今建てた家で、同じ家なら今建てた方が評価額が安く、固定資産税も安いと理由でバブル時の建物
が沢山売れ残ってるのはご存知かと思います。

当時は鉄筋コンクリートが珍しく、役場ではなくて県が調査に来ているのなら、評価額が上がっている原因の1つだと思いますよ。

固定資産税は役場から来ているので分からないことは役場に聞くほうがいいと思います。
家がほかにもあるのなら、市によって固定資産税の免除業種があるので固定資産税をなくして大家になるのもいいと思いますよ。

補足

回答ありがとうございます。市に聞いたところ１０年前の資料はなく家にあった昭和６０年の固定資産評価額から計算していました。昭和５０年耐雪住宅は鉄筋コンクリートしかなく豪雪地帯のため無理して建てたものです。５０年１１月に引き渡しで翌５１年２月に県の不動産取得税の通知書が来ました。その時の課税標準額が２４，９７１，０００円でした。時期的に見て５１年に評価額の計算をしていると思うのですが、１．４０倍の３３，９３２，３２９円が最初の固定資産額になることはどうしても納得いきません。