固定資産評価額の試算

質問

固定資産の課税明細書が送られてきました。
固定資産税の評価替えは三年に一度と聞いたので計算しているんですが
２点疑問があります。平日日中に問い合わせなどをする余裕がかなり
制限されているため、ここでご意見を伺い、見込みをつけてから動きたいと
思っています。
評価替え前(昨年)と現在(今年)で家屋の評価額が一円も変わっていないのですが
そのようなことはありますか？築２９年のRCマンションです。

また、本来は再建築費評点に経年補正を乗じるのが正しいと思いますが、
簡易計算として、新築課税標準価額認定基準表に補正額、延べ床面積を乗じた
物を使えると見たのですが、課税明細書に記載の評価額はその約２倍になっています。
当方の物件はエレベータなし、駐車場なし、内装もカメラインターホンなしなどで
ごく典型的なRC造アパートで外壁がタイルというのが多少変わるくらいだと思っております。
築課税標準価額認定基準表ベースの計算がどのくらい参考になるか分かっておらず、
慣れている方のアドバイスが聞けると嬉しいです。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

固定資産税評価額は「評価する年に、同等の住宅を建築するに要する建築費」に「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率」を乗じて評価します。

で「物価の上昇や建築費の高騰」で、同等の住宅を建築するに要する建築費の上昇率が、損耗の状況による減価率を上回った場合「評価額が上昇」します。

＞課税明細書に記載の評価額はその約２倍になっています。

物価の上昇や建築費の高騰で、同等の住宅を建築するに要する建築費が、前回の２倍近くまで上昇しているだけです。

例えば「前回の評価時、同等の家屋を新築したら２０００万かかる」だったのが「今回の評価時、同等の家屋を新築したら４０００万かかる」だったら「古くなって劣化が進んでいるのに、評価額が２倍になる」という状況が発生します。

但し、固定資産税は「評価額が著しく上昇した場合は、固定資産税を据え置く」ので、結果として「評価替え前(昨年)と現在(今年)で家屋の評価額が一円も変わらない」と言う事になります。

昨今、物価の上昇率や建築費の上昇率は、摩耗減価率を上回っているので「固定資産税評価額が下がることは皆無に等しい」です。貴方のように、激しく上昇して据え置き処置されている人が多いです。

＞簡易計算として、新築課税標準価額認定基準表に補正額、延べ床面積を乗じた
物を使えると見たのですが

違います。

新築課税標準価額認定基準表は「登録免許税（不動産を登記する際に納める税金）」の算出のみに使われる表で、固定資産税評価額とは無関係です。

新築課税標準価額認定基準表を見ても「固定資産税評価額に近いかも知れない数字」が書いてあるだけです。

実際の評価額は、新築課税標準価額認定基準表の数倍になったりします。

新築課税標準価額認定基準表は「参考程度の簡易的な数字が予測できるだけ」で、アテにしてはいけません。