瑕疵担保免責について

質問

現在、土地を購入し家を建てようと検討しているのですが、古民家有りの土地を購入後、古民家の取り壊しを考えています。
ただ、当物件は「瑕疵担保免責」となっています。
そこで、質問させてください。

・古民家有りの土地は一般的に「瑕疵担保責任免責」は通例なのでしょうか？
・なにか、この瑕疵担保責任免責の土地について保証してくれるような財団や会社、機構などはありませんでしょうか。
・瑕疵担保責任免責の土地の買主として、ありうる被害などを教えてください。

すみません画、宜しくお願い致します。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
売主が業者以外は、瑕疵担保責任を負う定めは任意となりますから、付帯しないことも多いですね。これは売主の意向に依るところが大きいです。
保証するような先はありません。瑕疵はあくまで見えない傷や欠陥です。

土地の瑕疵で一番多いのは、不要な地中埋設物でしょう。尚、地中埋設物＝産廃ではありません。
これは既存建物の基礎を解体する時点で判明します。例えば昔は割り栗石という石などを軟弱地盤に敷き詰めその上を地盤として、基礎など施工したのですが、この石は大きいものだと30ｃｍ四方程度あるものもあり、現在の一般的な地盤調査の手法などでは邪魔になり、計測できませんし、改良工事も出来ません。地盤保証などを付帯しようとするとすべて撤去・・・・・となります。（あくまで例えです）
一般的には庭先に埋めたごみ等が出てきたとか、（昔は庭先で燃やせましたから）そんな程度が多いと思います。

次が設備などの問題。昔に他人の上水道管や下水道管などが敷地内を経由してその使用先に配管されている場合。これは所有者本人がわかっているはずですから、万一このようなことがあっても本人が知っていれば瑕疵には該当しません。相続などで子の代などが売主の場合はこれを知らない場合もあり。前面道路が公道などで市町村で配管図など管理されている地域なら、大丈夫です。私道で、下水などが私有管の場合は局に配管図などはありませんので、注意が必要です。
尚、現在引き込みされている上下水道などの設備配管がそのまま新築時に使用できるかどうか？は瑕疵にあたりません。再度の引き込みを要する場合も、その負担などを売主へ求めることは出来ません。この問題は瑕疵だけでなく重要事項の説明事項にも関わり、問題があれば仲介業者も説明不足となりますから、業者もある程度の調査はするはずです。

境界の有無などは、見てわかるものですから、瑕疵に該当しませんので、あらかじめ見て確認してください。

土地の瑕疵で問題となるケースはあまりありませんね。どちらかというとバブル期などに造成された田などを埋めた分譲地などで問題となる場合があります。当方でも市町村が売主の公売（瑕疵担保は免責です）で落札した400坪程度の宅地を6区画に土地分譲したのですが、売却後買ったお客さんが基礎工事にかかると、コンクリガラが大量に出て、処分費用が結構かかった経験があります。でもこれは稀ですよ。競売などでは不思議にありませんね。

また、現在建物が建っているのですから、地盤が軟弱であることなどは瑕疵とはなりません。

お礼

非常に参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.1

lock_on

売主は業者ではなく個人ですよね？一般的には、個人売主は瑕疵担保責任を負う義務はないのであえて瑕疵担保責任を負うことはしません。業者は別です。

そして売主が負わない責任を負ってくれる団体や保険はないと思います。

もしもその家が事故物件だとしたら売主の告知義務違反あとで追及できます。しかし家は壊すのだからあまり関係ないですね。

また家が建っていて何十年か住んでいたのでしょうから特段の瑕疵はないんじゃないでしょうか。少なくとも地盤に欠陥はないでしょう。土壌汚染の可能性はその家が建つ前の状況を聞いてみるしかないです。後は隣人リスク。これは自分で隣家など挨拶に行けばわかります。

どうしても瑕疵担保責任を負ってほしいのなら「通常の建築ができなくなるような瑕疵に限り、引き渡し後１か月限定」という条件で契約すればいいです。

このくらいを受けないようなら買わないこと。

ただしものすごく値切ってさらにこの条件を持ち出すと売主もいい気はしないでしょうから、最初から話しておいた方がいいです。

お礼

お二方の回答を見て少し安心しました。
ありがとうございました。