共有名義の不動産売り上、借金未払いでも受け取れる？

質問

1993年、元夫婦が共有名義で購入したマンション（30年ローン）があります。
保有比率は夫が３/４、妻が１/４です。

1994年、夫婦は離婚。
そのマンションは、離婚裁判の決定では売却し財産分配されることになっていましたが、マンションの管理者である元夫は、今売っても負債しか残らないので貸家として運用することにしました。

そして現在、元夫はマンションのローンを支払えなくなりマンションの売却することにしました。

マンションの管理、ローンの支払い、維持費、借家として得た利益などは全て元夫が管理していました。

元妻は貸家としての利益も得ていませんが、ローンの支払いもしていません。
この場合、元妻はマンション売却額の１/４を受け取ることができますか？
また、受け取る場合には元夫が一人で支払ってきたローンの一部を肩代わりする必要がありますか？

よろしくお願いします。

回答No.3

tk-kubota

元夫が、自己の持分権(4分の3)を売却するならば、元妻は売却代金の一部も請求できないです。(元妻は売却しないのですから)
元夫妻が共同して4分の4を売却するならば、元妻は売却代金の4分の1は請求できます。
ただし、それを受領する前に、売却代金からローン残を支払わないとならないので、実際には、売却代金の4分の1ではなく、売却代金からローンを支払った残りの4分の1です。
その売却代金のうち4分の1を貰うことができるのは、売却代金からローンを支払っても残余がある場合だけとなり、ローンを支払っても更にローン残があれば、支払い続ける必要があります。
その支払わなければならない額は、ローン会社から見れば、どちらに全額請求してもかまわないです。
元夫婦間でみれば、元夫4分の3、元妻4分の1です。
なお、離婚後売却までの間の賃料は、総額賃料を4分の3と4分の1に分け合う必要があります。
その間支払ったローンも同じ考えで分け合う必要があります。

補足

御回答有り難うございます。　返信遅れてすみません。

整理すると元妻がマンションの売り上げで利益を得るには、マンションの売り値がローン"残高"を上回らなければならない（ローンの総額を上回る必要はない）

貸家としての利益を元妻が得るには
離婚後から売却までの間に支払ったローン額を、賃料が上回っていなければならない
（壁紙の張り替えや広告料等は含まれない？）

元妻はマンションの売り上げか、貸家としての売り上げの好きな方を選んで取得することがある。
（マンションの売り上げを得る条件として、マイナスになるかもしれない賃料-ローンも一緒に受け入れる必要はない？）

長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.2

takeup

マンションの所有権は元夫3/4、妻1/4ということとで、ローンの主債務者は元夫というですね。
この場合、元夫が売却金からローンの残額を支払った残額があれば、妻は残額の1/4を請求できます。
決して売却額の1/4ではないので注意ください。ローンを払った残りの1/4です。

ここまで書いて気がついたことがあります。
それは、ローンが支払えなくなりマンションを売却することにしたということですが、
そのマンションは売っても負債しか残らないはずだったのではありませんか？

負債しか残らないということは売り値よりもローンの方が多額ということで、
ローンを完済しなければ銀行は担保を外してくれませんから、そもそも売却できないですね。

元夫にまだまだローン返済を続けて貰わないといけないようですよ。

それから、もうひとつ大事なことです。
妻はこのローンの連帯保証をしていませんか？
なぜこのようなことを言うかと言えば、銀行は住宅ローンを組むとき、妻を連帯保証人に要求するのがふつうだからです。

保証しておれば、マンションの価値よりもローン残高が多い分元夫と同じだけの支払責任がまだ残っているｊことになりますから、大変ですよ。

回答No.1

noname#203193

＞元妻はマンション売却額の１/４を受け取ることができますか？

受け取るの前に、ローンは払い終わっているのでしょうか？？
売却してもローンが残っているんじゃないですか？
（上の内容からすると・・到底払い終えていないと思いますよ）

残っているローンも半分にして、元妻も支払わなければならないところですよ。
何も言ってこないなら、残りを支払ってくれているということじゃないですか？？？

補足

早速の御回答ありがとうございます。
ローンはまだ残っています。

売上高をもらう場合、ローンは残っている分だけで良いのですか？