マンションの共有名義

質問

昨年離婚したのですが自宅マンションの名義が共有名義のまま（各５０％）です。公庫のローンも私（元妻）が筆頭で互いに連帯保証人になってます。慰謝料代わりという事で私がローンを支払い続けてそのままマンションに住み続けていますが、最近、名義等をすっきりした方がいいのでは？と元旦那が言ってきました（彼は再婚の予定あり）どこへどんな順番で手続きをすべきでしょうか？この場合も贈与税がからむのでしょうか？　アドバイス下さい。よろしくお願いいたします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

(1) 前提条件となるマンションの価格水準やローン残高が不明ですので正確な解答は出来ませんが、現在の物件価格とローン残高、妻の収入と返済額がローン条件を満たしているかどうか、によって銀行側ですんなりと行く・行かないの両パターンが有りそうです。

(2)物件の名義（夫名義の５０％分）の変更については、離婚に伴う財産分与・持ち分の売買（妻→夫）のいずれかで対応可能ですが、物件についている抵当権は融資銀行の了解がないと抹消・変更できませんので、いずれにせよ借入の名義変更が必要になります。（贈与に該当するか否かは全体を見ないと確定できません）

(3)今後も妻がローンの単独返済をするのであれば、現時点での残債務全額を妻が返済する条件で融資銀行のローンが下りるかどうかです。離婚した点は質問者側では一大事ですが、融資銀行側にとっては離婚を理由に二人の返済義務者から一人を離脱させることはそれだけ返済上のリスクが拡大する、と考えます。（妻の今後の返済が不明確であれば夫を連帯保証人から抜くことはありません）

(4)妻の年収対比総借入額が銀行の住宅ローン基準に収まるのなら、新規に妻単独でローンを実行して、旧の夫ローンの返済をする（現金は動かないがローン名義の変更を以って売買の対価を支払った事にする）という形になります。場合によっては現在の妻のローンへの夫の連帯保証を外す為に、妻の旧ローンも新ローンにて借換する必要がある場合もあります。

(5)妻単独の年収がローン条件に足りない場合には両親・兄弟なりで他に収入合算者を加えて審査、結果別にローンの連帯保証人を立てる必要があるかも知れません。

(6)頭金部分・過去の返済部分の夫負担を銅考えるのかは、慰謝料的名考え方と物件価格の下落・変更手続にかかる費用等を含めて考えるしかなさそうです。

補足

ありがとうございます。残りは2500万円ほどです。私の年収は400万円強です。まずは公庫の窓口になっている銀行へ相談するという事ですね。

回答No.1

noname#20836

まず公庫の抵当権ですが、「連帯債務者」として一件の設定でしょうか。
それとも質問者が債務者で元夫が連帯保証人の抵当権と、元夫が債務者で質問者が連帯保証人の抵当権の２件の設定でしょうか。

「清算」するのであれば、所有権は質問者とし、債務者も質問者のみとするのが公平でしょう。
債務者・保証人に元夫が残ると、質問者が支払えなくなった場合に元夫に請求がいくこととなります。

質問者に十分な収入があるのであれば、銀行に相談してください。
上記のとおり、所有権すべてを質問者とする代わりに、現在ある抵当権を抹消し、新たに質問者の名前で借り入れを行うという手段が執れるかどうかということです。
現実にそういう案件は存在しますので、実行は可能です。

なお、贈与税等がかかる事例かどうかは、物件の時価、残債の価格等によって変わりますので、税務署にて事前に確認を行ってください。

補足

公庫の抵当権は「連帯債務者」として一件の設定です。私には親族がいないので必要であれば元旦那が連帯保証人になると言ってくれています。