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離婚後の共有名義のマンション
離婚後（夫の借金その他の理由で）元夫と共有名義で購入したマンションに中学生の長男と一緒に住んでいます。ローンも共有名義でそれぞれ支払っていますが元夫の支払いが遅れがちでそのつど相手の両親に相談して払ってもらっている状況です。（月５万。ボーナス加算が8万くらい。養育費はもらっていません）今後なのですが現在結婚を前提に考えている人がおりいずれこの家を出て新しい家に引っ越す予定ですが（2年後くらい）もし売却したとして現在元夫と私合わせて1500万くらい残債があり相場で売却額は1000万きってしまうくらいです。 この状況で残債が残っても売却した方が良いのか賃貸にした方が良いのか。ちなみに私の支払いは月払いのみで3万くらいです。他に管理費が1万5千くらいかかります。 賃貸についても詳しい知識がないのでアドバイス等頂けたらありがたいです。宜しくお願いします。
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- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃２です ＃６yamadanaokakashiさん、私は解せました．．．（笑）。 ＞評価が１０００万で，賃料が１０万というのがどうも解せないですね。 質問者さんは恐らく「募集の家賃」を賃貸ガイド誌で見られたのだと思います 家賃１０万円で募集＝１０－値引き－管理費－修繕積立金－管理費－税金など 私は、手取りが５－７万円になる事を理解されていないと読みました １０万円だから空き室で募集してるんでしょうけど．．．。
#6です。 すみません。うっかり読み落としました。 ＞銀行でローンを借りていますが夫側の支払いが滞っていて銀行の信用保証担当の方から ＞以前相談の電話がかかってきていました。・・・・今のように延滞することがなければ これはローン借り換えで下手をすると致命的になりかねない。 金融機関というのは、お金の余裕のある人に貸したがり、なくて困っている人に貸したがらないものです。 ローンは、借りての与信力と物件の担保力によってなりたっています。 自己破産もさることながら、ローンが焦げ付いたらそれだけで、アウトです。 ですから、大至急ご主人の引き落とし口座を監視する手立てを講じるべきです。 いつまでも銀行の担当が督促してこないですよ。頻繁に短期の滞納を繰り返すと要注意リストに あがっているかもしれません。 ■借入れ時の年齢が満20歳以上55歳未満で、最終返済時75歳未満の方。 ■ 同一勤務先に3年以上勤務されている方。 （自営の場合は、営業開始後3年以上経過されている方） ■ 前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が200万円以上で、ご返済期間中安定した収入が見込める方。 ■ 団体信用生命保険に加入いただける方。 ■ 保証会社の保証が受けられる方。 ■ ご融資の対象不動産が下記に該当される方。 東京・大阪の中心部から電車等で通勤が可能で、所要時間が東京で概ね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアにある不動産。 戸建の場合は土地面積が100m2以上、マンションの場合は専有面積40m2以上の不動産。土地権利形態は所有権に限る ■ 現在の住宅ローン等のお支払いに今回のお借入れ日より1年以内に延滞等の無い方 ・・・・・・・・・・・・・・・・ オリックス信託銀行の融資資格者条件（ＨＰから）です。 本人で連帯債務だからいいと思っていても、銀行の与信データ（大手町に全銀の信用情報センターがあって そこにいけば本人ならご自身の与信と借り入れ可能額がわかります）上は「夫婦で同居のまま」だったりすると ヤバイです。 先夫さんの引き落とし口座の登録住所が質問者さまの住所のままだったりしますよね。 全銀の与信情報は、オリックス信託銀行でもジャックスなどノンバンクでも相手側は照会できます。 借り換え先で、代位弁済する旨を話し、ご自身の返済が滞っていないことも示してください。 連帯債務というのは、借金の共有ですから一つの行為は全体に及ぶという考え方もあります。 ですから、先夫が３ヶ月滞納して事故案件化したら、抵当権や保証会社の買い取りなど物件全体に 及ぶのです。 書き忘れましたが、先夫さんの１０００万相当の負債を代位弁済した求償権は、 先方の親が亡くなったときなどをねらって、相続財産を差押さえることで回収します。相手に金がないと一生とれない可能性もあります。
お礼
色々教えて頂いてありがとうございます。じっくり考えて良い結論を出したいと思います。
結論から申し上げますと、 ５００万＋３６万（仲介手数料）がないと売りたくても売れません。 その金はある（貸してくれる身内がいる）という前提で話をします。 連帯債務者が破産しそうな危ないローンは今すぐ 賃貸に出してもかまわないセカンドハウスローンに借り替えて 堂々と貸せばいいです。 理由は３つあります。 (1)連帯債務者が破産したら即競売。よくて任意売却。 競売になれば、負債だけが残る。 (2)今売ったら売却損が大きすぎる。貸せば利回りが大きい。 賃貸としてのローンなら物件評価は高い。 (3)返済がきつくてキャッシュがあるなら、まず繰り上げ 返済をすべきですが、(1)の理由で不足補填の 借り換えが有利。 賃貸可能なローンというのも築２５年でも探せばあります。 なければ、質問者さまが親と同居するという前提で セカンドハウスローンを借りる。 オリックス信託銀行ほかで扱っています。金利は３％台では ないでしょうか。 http://trust.orix.co.jp/jloan/2house/index.htm １０００万のローンを3.6％で３０年返済で借りて毎月の返済は ４万６千円弱 １０年後のローン残は777万円ほど。 １０万の家賃が ５００万＋３６万はこの時点で 残債の返済と新規借り入れ費用などにあてます。 問題は、誰が連帯保証人になれるかだけでしょう。 先夫さんに対して求償権が生じますから、銀行ローンの 借り換えの証拠を持っていつでも、１５００万円の６８％ 相当つまり１０００万円の請求ができます。 つまり、現在住宅ローン残債１５００万のうち、約１０００万が 先夫の負担約５００万が質問者さまの負担。 （連帯債務の比率＝返済比率 ３６：７６） 勝手な推測ですが、１９９４年頃に購入され現在の金利2.5％ 当初借入れ２３００万円で １２年経過。床面積は１４坪。 当時築１３年くらいで坪単価１８０万前後で 2520万の取得価格と拝察します。 今は築２５年くらいでしょうか。 奥様は４０代前半。 一番いいのは再婚相手が連帯保証人になってくれるケースですが・・・。 ５００万の調達はまるであてがない・・・とおっしゃるのなら、そりゃ もう、先夫さんを破産させずに物件の値上がりを待つしか手はないです。 大丈夫です。おそらく場所は、江戸川区、荒川区、葛飾区あたりで しょうから今後５年のうちに価格は好転しますよ。２３区全部の平均値が 公示価格でみて対前年２～４％上昇しているのですから。 中古の場合、建物が劣化するけど、家賃はそんなに急にさがらない。 とはいえ 評価が１０００万で，賃料が１０万というのがどうも解せないですね。 投資用マンションのオーナーチェンジと空き家マンションの価格を混同して いらっしゃいませんか？
- m_inoue
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＞事前に借入先の金融機関にこのような相談をすることは特に問題はないのでしょうか？ 大有りです、だから大きな問題なのです 黙って賃貸 ・バレなければそれで済みます ・バレれば一括返済などを迫られる事が有ります 事前に相談 ・承認されればまともに貸せます ・承認されなければ、以後相手は貴方を警戒します 選択するのは貴方しかいません なお、「黙って賃貸」「バレずに幸せ」の方法をここで書く事は許されていません ちなみに、 私は銀行の住宅ローンですが自宅を今度賃貸に出します 銀行の正式な承認は頂いていません バレても大丈夫なようになっています その方法は安全なのですが、残念ながら今の貴方には当てはまりません
- sakuma1026
- ベストアンサー率16% (16/99)
ご意見でいどに！ まず契約です 金銭を借入する時に 金銭消費貸借契約書に相連帯保証してまんか？ 抵当権件設定契約書はいかかですか？ お互いに連帯して、保証致しあいますの意味ですよ 精算解決の依頼を、司法書（専門であること） またわ弁護士のご依頼をお勧めしたします。 すくなくても、奥様を愛し幸せにする誓いを 親戚一同のまえで誓った人が誓いさえ履行できずにですから、 ある意味約束をやんぶる人ですから。 自分がほれた、女性くらい最後までしやわせにしなさいですし、 自分の、まいた種ぐらい責任しっかりとりなさい？ です。 あまり、ここで力入れすぎると引いてしまうので・・・ ご意見でいどに、なぁなぁが命取りにないかねません。
お礼
ご意見ありがとうございます。なあなあで長々別居生活を続けてしまってて昨年やっと踏ん切りをつけて離婚成立させました。こちらの問題も本腰を入れて弁護士の方に相談してみようと思います。ありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞銀行としては都合の良い気がしますが それは貴方が勝手にそう考えているだけです 銀行からの借入ですか？ 銀行ならまだ希望は有りますが、住宅金融公庫だと厳しいですよ ＞やはり賃貸にするには色々問題があるのでしょうか？ 大きな問題は「金融機関が賃貸を承認するか？」です 後の問題はささいな問題です
お礼
回答ありがとうございます。 まだ時間は十分あるのでじっくり検討したいと思いますが一番重要なのは金融機関が賃貸を承諾するかと言う事ですね。事前に借入先の金融機関にこのような相談をすることは特に問題はないのでしょうか？
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
最近よく見かけますね、貴方のような相談を．．．。 ・離婚した ・マンションを慰謝料の代わりに貰った ・元のご主人が返済を滞らせた ・売ろうとすると逆ざや 元々マンションは財産では無く負債である事を理解されていなかった事が原因です マンションはローンが済むまでは金融機関の物です ３０００万円のマンションは４５００万円（利息込み）で買った事になるのですが．．．。 まず賃貸にするには採算・管理以前に大問題が有ります 賃貸が認められていない事がほとんどです（本人居住に限るとか書かれています） ローンの契約書を確認してください 差額の５００万円が工面できるならその物件は手放されるべきです 築年数、管理状況、見込み家賃等が分かりませんが自分で住まれないなら「売却」「賃貸」どちらでも損失が出ると思います
補足
早々のご意見ありがとうございます。 補足させて頂きますが名義はまだ共有名義のままです。とにかく別居中の夫の借金が多額になったこともあり一刻も早く離婚をしたかった為、調停も相手が欠席で不調になり裁判離婚で離婚を確定した状況でした。その際の取り決めでは「離婚」「子供の親権」「慰謝料」のみで養育費や財産分与の話は裁判の時は除外されていました。慰謝料については100万支払われるとのことでしたがまだ未払いです。 夫は現在両親所有のマンションに住んでるので賃貸料はかかっていません。 話がそれましたが銀行でローンを借りていますが夫側の支払いが滞っていて銀行の信用保証担当の方から以前相談の電話がかかってきていました。銀行側は別居している状況も知っています。仮に賃貸にして賃借料で今のように延滞することがなければ銀行としては都合の良い気がしますが契約で決まっていなければ難しいですよね）やはり賃貸にするには色々問題があるのでしょうか？ 都内ですが築年数がかなり経っていて2DKでかなり狭いです。駅からは徒歩5分くらいですが同じタイプの間取りで同マンションで10万位で賃貸に出されているようです。
- hanakago
- ベストアンサー率6% (58/851)
もとの旦那さんが払わなかったら毎月９万５千円ですよね。９万５千円より安いところが近所にあるなら思い切って売ったほうが早いのでは。理由が理由だし養育費ももらっていない状況なら５００万の借金はしんどいかもしれないけど返せない金額じゃないよね。
補足
早々のアドバイスありがとうございます。 本当はきちんと話し合わないといけないのですが離婚が第一条件だったので離婚に応じず調停にも欠席で話し合おうとしなかったのでまず裁判で離婚を確定させてしまいました。夫は現在働きながら消費者金融等の借金返済をしているようです。ただ住んでるのは両親の所有マンションなので賃貸料は払っていません。 やはり売却してそれぞれ残債を払ったほうが良いのでしょうか？
お礼
ご意見ありがとうございます。確かに単純に10万とはこのマンションで借りてる方の金額を聞いただけで管理費等は除外してます。差し引きマイナスは覚悟の上で賃貸も考えてます。でも慎重に金額を算出しないと危険ですね。