離婚後の不動産について

質問

義父名義の土地に夫名義の建物が建っています。
離婚後、残りの住宅ローンは私が払うということで、財産分与として建物を譲り受けました。
名義変更はまだしていません。
夫と親族から、お金は払えないので慰謝料の代わりに土地を譲ると言われました。
住宅ローン名義は夫、残債が９００万、土地と建物の評価は約１４００万。
家と土地が住宅ローンの担保に入っていて、義父が連帯保証人です。
夫には多額の借金があるので私がローンを払わないと競売にかけられます。
今後、私と子供がこの家に住み、土地が確実に残る方法があれば教えて下さい。

家の名義が私になっても、いずれ夫が土地を相続すると、借金のかたに取られるのではないかと不安でなりません。
９００万、私が払い続けても家の価値は下がって行くので捨て金になってしまいます。

☆住宅ローン分と慰謝料財産分与として、家と土地を私が買うことはできますか？
　その場合、税金はどうなりますか？

☆夫が相続した時に土地を慰謝料としてもらうことはできますか？
　公正証書にしておけばいいですか？

☆夫が相続して子供に譲る場合（相続時精算課税制度）、
　夫の負債も相続するようになるのでしょうか？
　負債が多く、財産放棄した場合、土地はどうなりますか？

住宅ローンがあるので、元夫は破産できないようです。
確実に土地と家が私と子供のものになるのなら、
一括で住宅ローン返済も考えています。

もし破産できたとしたら、もう借金はできなくなるのでしょうか？
財産放棄は考えなくてすむでしょうか？

どんな選択肢かあり、何が可能かがわからないので、
いろいろ質問してしまいました。
よろしくお願いします。

回答No.3

mnb098 · ベストアンサー

再度の書き込みです。
それらの士業の方たちに相談しているのでしたら、正攻法では難しいでしょう。

まず、ご質問者が債務の追加関係人になることも、実際の金銭を動かさずに土地を購入することも、義父の認知症が契約の当事者として意思表示できないため、契約できないことになっているということでしょうか。

・このようなケースではたいていの銀行はローン契約を盾に、勝手に名義を変えてはだめというと思います。
この弁護士さんは離婚の協議にかかわったのでしょうか。それと義父の認知症の具合を知っているのでしょうか。調停調書や協議書に書いたことを履行させる方向に仕事してもらうのが王道でしょう。

・離婚のケースで勝手に財産分与してしまうケースはままあります。これが法に触れるわけではありません。ローン契約というものに触れるのでモラルの問題という次元の話になります。
あとで銀行が知ったとしても違反したので全額支払ってくださいと請求されて、払えなければ保証協会に送るという強硬な対応はまずしません。
銀行の評判にかかわるという現実があります。代弁事故にはしたくない事情もあります。

・相手方は一定の財産がありながら金銭を支払したくなく、ご質問者の住む住宅のことは財産としての保有はあきらめがあるのでしょう。
それであれば意思表示の可能な元夫への相続を待って、その時点で離婚にともなう「財産分与」ですべての名義をあなたに移してしまう手法でよろしいのでは。
抵当権が及んでいるので相続で所得した土地だけがほかの債権者にとられてしまうことは考えにくいです。
なぜなら建物の底地になっている土地の価値は更地の価値とは比較にならないからです。

・実質の財産管理をしている義兄は土地をくれるといっているのですから、そのことを履行してもらえるように書面で残しておくことです。
それと離婚後は質問者がずっと返済している証拠を残すことです。返済口座は借主名義でしょうからそこに質問者が振込しているかたちを残していきます。
不動産の取得による税金の対策としての準備にもなりますので、離婚協議時点のローン残高を示すものや、支払いを受けるべき金額を示すもの、不動産の価値が計算できるものなどはエビデンスとして揃えておくこともお勧めします。

結論としては弁護士に、「元夫がこの土地を相続することと財産分与で名義を変えることの内容を公正証書で残す」当然義兄も巻き込んでの仕事をしてもらうということになろうかと。
それと判決文でないので3年の請求権時効にかからないように記述してもらうことかと考えられます。

お礼

このたびは本当にありがとうございました。
公正証書に残し安心して過ごしたいと思います。

回答No.2

mnb098

お礼で内容が少し把握できました。FP資格者です。

私が支払するとあるので、ご質問者は収入があるものと判断しております。900万円程度のローン残ですのである程度の収入があれば、「免責的債務引受契約」が可能であろうと考えます。
これは離婚による債務の元夫を免責して代わりに妻が債務者になるという契約です。

単独で審査に通れば銀行が邪魔する理由はなく、名義の変更にも応じるはずです。
次に土地部分は慰謝料として義父からもらうことはできないので、実際は金銭で一回もらった形にして、それで義父から売買で買い取る手法が確実だということになります。

銀行も支払能力のない父子を借主、保証人に置くよりも単独で支払能力のある人を借主にして、その人の単独名義の不動産に担保が設定されている状態がリスクとしては小さいので、保証会社の基準さえクリアすれば問題なく応じる内容になります。

相談は銀行の担当者が先になります。いくら弁護士がこうすればよいといってもそれは法律上の判断であり、肝心の銀行が乗ってくれなければ何にもなりません。
銀行員は権威の押し付けが嫌いなので必ずと言っていいほど反発されるだけです。
顧問弁護士の助言は聞きますけどね。

お礼

FP資格者様からの回答は初めてですが、弁護士、司法書士より今までで一番わかりやすく理解できました。
たびたびの回答ありがとうございます。
今までいろいろあり、すべて書き切れませんが、
現在、義父は認知症で後見人はなし、私は自営でそれほど収入はありません。
一括返済は実父からの援助と私の貯金からなんとかできそう、という所です。
義父から金銭で先にもらう形にするのは不可能かと思います。
義父はたくさん財産がありますが、義兄がそれを管理しており、
お金を出したくないので土地をくれると言ったのです。
調停の審判で決まった婚姻費用や、離婚後の協議で決めた養育費等も全くもらえていないので、
せめて土地と建物だけでも残せないかと思いました。
銀行、弁護士にも一応聞いてみましたが、
銀行は弁護士に、弁護士は銀行に聞くようにと言われるので、
誰に何を相談すれば良いのかもわからないです。
本当はこの家を出てしまえばいいのだと思いますが、
今まで20年近くローンを払って来たので、なかなか決心がつきません。

回答No.1

mnb098

いろんなことを考えすぎでまとまらないのだと思います。思考の整理をしましょう。

まず、建物の名義・・・「財産分与をしたけど名義は変えていない」
離婚協議の書面または口頭で元妻のものにするとしただけのことではないですか。法務局で所有権移転の登記をしなければ、財産分与は完結していません。
義父の土地に建つ相手名義の家に住み続けているだけのことです。

ローンの債務者が元夫なのに、債務関係人でない質問者が支払う・・・夫名義の口座に入金しているだけではあなたが返済をしているとは認められません。

質問者に収入がありローンを引き受けできるなら「負担付贈与」として、ローンもかぶるが対価としての不動産も手に入れることはできます。贈与税はかかりません。ただし義父名義の宅地はもらえません。

なので建物は上の方法で、土地は義父からの贈与または売買として名義変更する方法でないと、現実の支払者の所有にはなりません。
義父の相続を待つというのは慰謝料の請求期間の時効にかかる可能性がありますので、確実ではありません。

夫が土地を相続して子供に相続時精算課税で譲るタイミングと夫の負債を相続するタイミングはかなり時期が異なりますが、負債だけ相続放棄するという都合の良い制度にはなっていないはずです。要するに母と子のどちらでもよいから自分たちのものにしたいというお考えのようです。

もう一つの可能性は夫が破産して競売にかかると、この残額と評価額だとおそらく義父名義の土地も一括売却されます。そこで債務関係者ではない「元妻」が入札して物件を競落してしまう方法もありだと言えます。
必ず落とせるとは言い切れませんが。

あとは7年ぐらいで破産法では復権しますので、借金を始めようとすればできないことはありません。さらに破産者をねらう金貸しも存在します。ほかの借金から逃れて高利でも借りてくれるおいしい客になるからです。

離婚して母側に親権はとっても子供さんが父の法定相続人の第一順位になることは確実ですから、借金がかさめば相続の放棄を考えるのは当然の防衛手段になります。可能性はいろいろあります。
まずは自分たちの住家を確保したいなら離婚から時間の経たないうちに「名義変更の登記」をすることが一番だと専門家もおっしゃると考えます。

お礼

早々の回答ありがとうございます。
すごく参考になりました。
いろいろ考えすぎだと自分でも思います。

建物の名義変更は銀行の許可がおりず変更できない状況です。
確実に土地が残るとわかれば一括返済も考えたいですが、
この状況で土地と建物を私が買い取ることはできないでしょうか？
競売で落とす以外ないですか？
そうすればどちらの名義も私になると思うのですが・・・
土地と家の担保を銀行が持っているので、
銀行に相談するのと弁護士に相談するのとどちらを先にすべきでしょうか？