土地を購入？相続？贈与？

質問

義父からの土地を購入・相続・贈与する場合について教えてください。

義父は２０００万ほどの土地を持っています。またその土地に私達夫婦の家があります。
現状では、土地はそのまま私達夫婦が相続してよいという形となっています。
夫には兄、姉（義母は他界）がいますが、その件については了解をもらっています。

しかし、義父には２５０万ほどの借金もあります。
そこで、土地を相続するのであれば、２５０万の負債も私達夫婦が相続しなければなりませんよね？

この先考えて、義父が２５０万を清算できるとは思えません。それ以上に、借金が増えることも
想定されます。すると相続時には、借金を私達夫婦が払うこととなりますか？

土地以外に義父には財産はないと思います。となると、現在の状態で、夫の兄、夫の姉が、
財産放棄をしてくれれば、借金返済ですむのでしょうか？
それとも、財産放棄はできずなんらかの財産を分与しなければならないのでしょうか？

義父が負債があるということから、義父から私達夫婦が安く土地を購入することも考えています。
その場合、知り合いだから安くしときますよ～みたいなことができるのでしょうか？
2000万の土地を300万とかで購入することは可能なのでしょうか？

また、義父の負債がかさむ事を考慮して、その前に贈与も検討していますが、実際にはどれぐらい
の出費になるのでしょうか？７２０万とかになりますか？

義父の負債の担保や土地の値段が本当に2000万なのか等を考えると話が複雑になってしまうと
思うので、その辺は無視してご意見をください。

よろしくお願いします。

回答No.5

SSSIN

＞現状では、土地はそのまま私達夫婦が相続してよいという形となっています。夫には兄、姉（義母は他界）がいますが、その件については了解をもらっています。

そうであれば、義父に公正証書で遺言を書いて頂くのが確実かと思います。もしくは後述している相続時清算課税制度で贈与する方法も考えられます。

＞土地を相続するのであれば、２５０万の負債も私達夫婦が相続しなければなりませんよね？

財産については遺言や遺産分割協議で法定相続分以外の方法で分けることも可能ですが、債務は法定相続分で継承するのが原則です。遺産分割協議で債務を法定相続分以外の方法で分けることも出来ますが、債権者である金融機関は相続人それぞれに1/3づつ返済を求めることができます。ただ、金融機関が１人の相続人だけが債務を継承することを認めた場合は、他の２人の相続人は債務を免責されます。

＞それ以上に、借金が増えることも想定されます。すると相続時には、借金を私達夫婦が払うこととなりますか？

単純承認する場合は、相続人がそれぞれの法定相続分に応じて借金の返済義務を負います。借金が増加し続けて財産と負債がどちらが多いか分からない場合は限定承認をします。明らかに債務が大きくなった場合は相続放棄することになります。限定承認・相続放棄は相続発生から３ヶ月以内に家裁で手続きをすることになります。ただ、今回の場合は土地が自宅の底地ということもありますので慎重に判断してください。

＞土地以外に義父には財産はないと思います。となると、現在の状態で、夫の兄、夫の姉が、財産放棄をしてくれれば、借金返済ですむのでしょうか？それとも、財産放棄はできずなんらかの財産を分与しなければならないのでしょうか？

ここの文章の意味はいまいちわかりませんでした。

＞義父が負債があるということから、義父から私達夫婦が安く土地を購入することも考えています。その場合、知り合いだから安くしときますよ～みたいなことができるのでしょうか？2000万の土地を300万とかで購入することは可能なのでしょうか？

低額で譲渡することは可能ですが、時価との差額が贈与税の対象になります。

＞義父の負債がかさむ事を考慮して、その前に贈与も検討していますが、実際にはどれぐらいの出費になるのでしょうか？７２０万とかになりますか？

贈与税の課税価格は、通常は路線価で評価します。
路線価は税務署や下記サイトでも閲覧できます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
土地の地形によっても評価が変わることがありますので、測量図等を持参して税務署に相談されるのが確実だと思います。

路線価での評価が2000万であれば720万の贈与税が課税されることになります。ただ、現在は相続時清算課税制度という制度があり、2500万までの贈与でしたら無税で贈与でき、その分相続時に清算するものです。相続税の基礎控除（5000万+1000万×法定相続人数）を超える財産がある場合には有効でないケースもありますが、ご質問文からすると大丈夫だと思います。要件等がありますので詳しくは下記をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

また、登記費用（司法書士報酬・登録免許税等）や不動産取得税といった経費も発生しますので念のため。

参考までに、仮に義父の経済状況が悪く破綻してしまった場合に破綻直前の贈与等は詐害行為として取消を求められるケースもありますが、現在そのような状況にないのであれば大丈夫です。

回答No.4

1ppo

こんにちは。No1です。

生きている間に土地などを譲り受ける場合は
「贈与」となり贈与税を支払います。税金も
高額です。

同じ物件でも亡くなってから土地などを譲り
受ける場合には「相続」となり相続税を払い
ます税金は安くなります。

だからDOBOさんのケースなら私なら２００
０万の土地をお父さんが生きている間に譲
り受けるのに贈与税がかかるなら、亡くな
ってから譲り受けた方が相続税はかかりま
せん。

２０００万の土地の評価がどれくらいかわ
かりませんが、間違いなく生きている間に
譲り受けるなら贈与税がかかると思います。

回答No.3

kaz1916

質問の内容を整理します。
１．義父には２０００万円の土地があり、その他の財産はない
２．現在２５０万円の負債があり、今後増える可能性がある。
３．法定相続人は３人の兄弟で、あなたの夫以外は相続放棄に同意している。

これであれば、比較的簡単な事例だと思います。

まず、相続財産が、課税限度額を超えていないので
相続税は掛かりません。

また、仮に、負債が今後増えてきたときは「限定相続」を選択すれば、財産の精算後にプラスがある時だけその分を相続します。　マイナスの場合でも一切の借金は残りません。

したがって、あなたのその他のご質問は必要がなくなります。

回答No.2

moonliver_2005

＞義父の負債の担保や土地の値段が本当に2000万なのか等を考えると話が複雑になってし＞まうと思うので、その辺は無視してご意見をください。
これを無視していると考えが整理できないと私は思うのですが・・・・・。相続税を計算するには「路線価格を用いる」と法律で決まっていて所管税務署の「資産税課」に行くと誰でも閲覧できます。路線価格地図を見て、接する道路に書いてある路線価格に面積を掛けると土地の値段が簡単に判ります。（毎年４月か５月頃変わります。極端に長方形の土地とか変形の土地とかの場合は安くなる特例があり、税務署に聞くと教えてくれます）AとかDとか記号がついていますが、これが借地権割合を示しています。この土地の場合は、借地になっているようですから、この記号が示す割合を掛けると相続税上の価格が決まります。市場価格とかなり違うことも多いので、悩む前に計算してはどうですか。税務署でなくとも大きな図書館でも閲覧できます。（東京では広尾にある中央図書館に都内すべての土地の路線価格地図が置いてあります。）
市場価格(2000万)>(路線価格＋相続借入金額+相続税額)なら、あまり心配せず、相続できるでしょう。相続税額の計算は、税務署に事情を話して相続税の計算書１式もらって、土地と借入金だけで、仮に計算することもできます。小学校レベルの算数知識と電卓で計算できますよ。Excelが使えればもっと便利です。
相続借入金と相続税は負（マイナス）の財産ですが、夫の方とそのお兄さん、お姉さんの間でプラスの相続財産の総額をどのような割合で財産を相続するかによって、配分するのが普通でしょう。この土地以外にも財産があれば借入金の全額を夫の方が負担することはないでしょう。この土地以外に大きな財産がないとして、借入金や相続税をどうしても全額払いたくなければ、この土地を均等相続にすれば貴方の夫は３分の１の負担ですみます。兄弟に長期に渡って地代を払うことになりますが、地代の相場はとても低く、兄弟の仲が良くて（兄弟もお金持ちなら！）そんなものいらないと言っていただけるのなら、登記上は兄弟の共有名義になって地代無料の使用貸借の契約の扱いにすることもできるでしょう。

回答No.1

1ppo

お義父さんの土地を相続するなら借金も間違いなく
セットです。

知り合いだから安くしておく！っていうのは無理で
す。やはり相場から相続税は計算されますよ。

私は土地の相続よりも２５０万の負債が気になりま
すが。これは誰だどのように返済なりしてりるので
しょうか？

私なら、２５０万の返済は私たちが行うから、土地
は譲り受ける旨の書類を相続人全員からもらいます。

で、お父さんが亡くなってから贈与します。
贈与なら最低５０００万までは無税ですから。

でも、それでも心配というならやはり相続税を払っ
て相続するしかないですね。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

＞知り合いだから安くしておく！っていうのは無理で
す。やはり相場から相続税は計算されますよ。

相続税ですか？
知り合い（親戚）なので安く売ってくださいという話なので、相続税でなく贈与税ということですか？

>これは誰だどのように返済なりしてりるのでしょうか？
250万の負債は義父が毎月返済しています。それのみしかしらないので、この負債についてもう少し詳しく知っておいたほうがいいことに気がつきました。

>お父さんが亡くなってから贈与します。
義父がなくなってからの贈与ですか？これが相続のことですか？