隣接地の超狭小土地の売買について

質問

間口約１３センチ、奥行１５メートルの２平方メートル弱の土地取引についての質問です。私が相続する以前から、当方住宅の窓の庇部分が１０センチ程度隣地にはみだし、越境しております。

現在、隣地地権者から「はみ出し部」を買い取って欲しいと言われており、当方としては、家屋の立て替え、または大規模修繕時に修正するのでそれまでは覚書で対応したいと回答したところ、それは待てないので、、、となりました。

１３センチ分への多額な負担は難しいと考え、基本的に不要である、が、やむをえない買取りの価格交渉として「５万円」で買取りをする、と回答しました。

先方から、面する路線価が１５万円（平方メートル）であるから、「３０万円」で買ってほしい、と返答がありました。

この取引価格設定として、どのように考えたらよろしいでしょうか？

隣接地とはいえ私が買い取る他、使い道の無い超狭小地でも、路線価を適用されるのか、あるいは何かしら比分率のようなものがあるのか、、、ほか何か取引例があれば知りたいです。
どうぞアドバイスを願います。

よろしくお願いします。

回答No.8

agboy

この質問を読んで、以前いた不動産会社で、異動がある度その時の上司に『今までで一番困ったトラブルって、何ですか？』と聞いていたことを思い出しました。

とある一般住宅で、売買契約前から隣家から庇の越境がある物件があり、契約前から売主さんから『大丈夫、大丈夫』と言われていたそうです。

決済日、物件の最終確認をしようと思った上司が見たモノは、
隣家の越境部分をチェンソーでぶった切っていた売主さんでした。
『これで文句無いだろー！』と上司を見据えた売主さんは、上司が言うと『鬼の形相』だったとの事です。
隣家の人も何も言わなかったようで、この取引は無事に済んだそうです。

『ウチの庇を10センチ切れば良いんだろう！』という気合で交渉すれば新たな展開があるかもしれませんね。

お礼

気合・強気も大きな武器ですね。ありがとうございました。

回答No.7

tetuya54321

一般的に、売買価格を決めるのは、近隣事例比較法と収益還元法なので、
公示価格（一つの指標）
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
や、近隣の売買事例、ヤフーの不動産で、安い坪単価の資料を拾ってきて、
近くでは、この価格で取引されているとか、言ってみればいかがでしょうか？

あとは、この土地を貸した場合、この値段なので、利回り何％になるから、この価格とか
言ってみるとかでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。事例など参考にさせていただきます。

回答No.6

tmyhmy

あのー・・・買取価格より分筆登記・移転登記の費用が・・・
その隣接地を一筆全部測量（境界確認）する場合もありますからお近くの土地家屋調査士さんに相談した方がいいと思いますよ。
2500坪の測量・立会いですから100万円以上もありますよ。

お礼

その点は、２５００坪と当方の宅地の境界は確定しており、
その後、２平米分についても同じ測量会社に委託予定で、
見積もりも終了、
分筆登記費用も折半で進行しております。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.5

heppiri

一般論として、貴方の方に非があるので、話し合いでは相手の方が優勢だと思います。

以前、擁壁が越境していてトラブルになった家を知っていますが、普通の地価の2倍くらいで決着しました。当然平謝りの上です。

相手の身になってみれば、貴方の庇の形に土地を不恰好にするのは飲めないと思います。
15ｍの買取も当然だし、諸費用（登記など）も貴方もちが当然です。

私なら、庇を切って、菓子折りのみで決着します。

お礼

うーん、そうですね、

まあ庇切りと菓子折りで解決が付く相手なら
あっという間に話は終わっております。

近所でもいろんな意味で評判の相手で、
苦労をしております。

どこで折り合うか、、、

もう少し考えてみます。

ありがとうございました。

回答No.4

0621p

価格については交渉次第ですので何とも言えませんが、このような交渉については焦ったほうが負けです。
相手の出方次第ですが、あくまでも５万円と主張するのもアリだと思います。

路線価というのも一つの考え方ではありますが、その地域の相場が路線価より高いかもしれないし、路線価より相場が安い地域もあります。しかし２５００坪もある土地であれば、２５００坪を売るのに路線価では売れません。土地が広くなれば単価は安くなります。

それよりも問題なのは、その部分の分筆が必要なのではないでしょうか？分筆費用はどちらが負担するのでしょうか？すんなり相手が負担するとも思えませんが。売買代金を決めるのも大事ですが、売買代金以外に分筆費用も請求されるかもしれません。そのあたりの交渉も必要かと思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。

前に２５００坪と当方の宅地の境界は確定しており、
その後、２平米分についても同じ測量会社に委託予定で、
見積もりも終了、
分筆登記費用も折半で進行しております。

残りは売買価格の交渉ということになっております。

もう少しがんばってみたいと思います。

回答No.3

mac1963

路線価は実際の取引価格より安いですからそれを考えると良心的だと思いますよ

お礼

なるほど、そうですか、、、。
貴重なご意見ありがとうございます。
心して対応したいと思います。

回答No.2

noname#162034

庇であれば、切るというのが一番順当な対応策かと存じます。
しかし庇を切る工事が３０万以上かかるのなら、３０万円で買い取るほうが得策です。
ただし、登記費用と書士代を考えるとあと１０万はかかりそうですね。おまけに
境界標石の入れ替え（逃げ杭でも）で費用がかかります。測量もいれたら１０万ではすまない。
大工さんにいくらで庇を切ってくれるか聞いたほうが早そうですね。

お礼

回答ありがとうございます。
庇を切ることも予定はしております。
現状約４０センチの庇で、建築士に庇はいくらかでもあったほうが良いと言われ、ブロック塀分の１３センチが線引きラインとなりました。
買い取ることがベターな方法と思い、何とか費用を抑えるための理由付けを考えております。
何かこのような特殊な取引例などありましたら、またアドバイスをください。
よろしくお願いします。

回答No.1

mac1963

そもそも隣地が間口約１３センチ、奥行１５メートルの２平方メートル弱の土地なのか
貴方が買い取る部分が間口約１３センチ、奥行１５メートルの２平方メートル弱なのか
どちらですか
それによって価格の交渉の余地もあるでしょうが
売買というのは全く自由な物で路線価はあくまで課税の基準でしか有りません
実際の取引価格は売り手と買い手の交渉次第
今回は越境状態という事で売る手有利にも思えますが
何年もそのままという事なので優位性は無いかもしれませんね

現状のまま放置しておいて裁判になったら補修という手も有りますけど

お礼

回答ありがとうございます。
まず、隣地は２５００坪ほどある時間貸し駐車場で、その当方に接する１部分と考えください。
買い取る部分が２平米です。
今となっては買い取ることがベターな解決方法と考えております。
その価格交渉上での、費用を抑える方法、理由というか、ネタをご教示願えればと思います。よろしくお願いします。