不動産屋と銀行の中古物件の査定額について

質問

• 中古物件の査定額には、不動産屋と銀行の間で大きな差が生じることがあります。
• 一般的に、不動産屋の査定額は販売価格に近い金額であり、銀行の査定額は借入額に応じた金額が計算されます。
• この差は、販売価格と借入額の差に起因しており、不動産の価値や市場状況、銀行の判断基準などが影響しています。

回答No.8

oyazi2008

不動産業者です。
まず鑑定評価という概念は捨ててください。一般の居宅の売買の際に役立つものではありません。
不動産の売買はあくまで需要と供給バランスが価格構成の要因です。しかも変動します。
売買金額の査定（幾らなら取引可能なのか？）という考え方をしてください。

＞業者流通価格が坪7万程度、販売価格は24万4千円とのことでした。
これは計算は全く合いません。1平方メートルが7万強で坪24.4万ではありませんか？

1、土地総合情報システムで近隣の取引事例や公示価格、基準地価などを調べて見ます。
おおよその平方メートル単価は把握できます。
2、ヤフー不動産やアットホーム、スーモなどの不動産検索サイトで近隣の出来れば土地の売り出し価格を探します。数件あれば、おおよその平均で単価を把握します。
1と2で、どれぐらいの開きがあるか？を把握します。同じぐらいの場合もありますし、人気があり、物件の供給が少ない地域ですと、2の方が1.×倍程度になっているでしょう。
上記で、おおよその物件の土地の単価を把握できると思います。上記でわからない場合は、
3、路線価図を見ます。1で調べた近隣の公示価などの基準地点の路線価を調べ、物件の路線価との価格比率を出します。例えば基準地の公示価格が6万/平方メートルで路線価が5万だった場合は、1.2倍です。
物件の路線価が6.5万だった場合は6.5万×1.2＝7.8万/平方メートルというおおよその目安がつきます。
上記で、わかりますかね？すべてネットで調査可能です。

これに平方メートル（68坪）を掛ければおおよその土地の価格が把握できます。おそらく24.4万というのは、公示価格や基準地価だと思いますが・・・・・

これで25万だとして、68坪ならば、土地の価格だけで1700万、建物が2000万という内訳になります。
建物の大きさがわかりませんが、2000万ならば普通の量産メーカーなら新築で来ちゃいますね。

まずは、土地が幾らするのか？把握してください。
上記が面倒ならば、御自宅を簡易査定した方が早いと思います（隣家はＮＧですよ）業者がすぐ土地はいくらか？算定してくれます。

3600万が高いかどうかは？土地が幾らなのか？建物代金は幾らなのか？を把握して考えてください。
築13年の大手メーカーの家で通常の坪数ならば、1000万～1500万が限度でしょうね。
上記で出した土地代金+1500万がおおよその取引価格（一般的にお客さんがつく相場）の上限でしょう。

いまどき、担保査定をする銀行があるのか？と思いますが、銀行もおおよそ上記の様な感じで土地の価格を評価します。建物は償却があり、もう半分程度償却しているので、そう評価額は出ません。
銀行が2700万上限というならば、3000万程度でしょうね。

建物価格は新築時、高額だったからといってあまり反映されません。新築時1500万の家でも、3000万の家でも築10年を超えたら、取引価格は300万程度しか変わりません。しかしこれを納得する売主は非常に少ないです。逆の立場で購入する立場で考えたらわかりそうなものなのですが・・・・
御参考まで

お礼

不動産業者様

ご親切に丁寧なご回答いただき、本当にありがとうございました！

お教えいただきました通りしらべましたところ

土地情報システム（ジャスト地域ではないのですが）33万～36万/坪の表示がありました。そして、不動産売買のページでも不動産の形状や利便性など鑑みてもほぼ同等の価格で表示がされておりました。
となると、会計士の提示した74,000円/m2（なんと坪ではありませんでした！）の意味がよくわかりません。しかし、これは無視するとして、

中古住宅の残存価格をどう評価するかと、隣家を所有するというメリットを価格に反映させるのかという事が肝要となるのですね。

計算が間違ってなければ
68坪×{(33+36万）÷2}＝23,460,000円　これが土地値になるようです。
家の価格を1,000万～1,500万とすると、支払総額は3,346万～3,846万となるのですね。

『まず鑑定評価という概念は捨ててください』
銀行の査定金額＝不動産売買価格でないのならば、私が組めるローンと用意できる頭金を合わせて、どのぐらいの価格で交渉したらよいのか理解できました。

さて、これから、売り主様と交渉に行くわけですが、カーテンの価格・作り付け家具への未練・などなど、家への愛着を価格に反映してほしいと希望されるなか、「不動産屋さんに介入していただきましょう！」といわなければなりません。
良い方だけに心苦しいのですが、気持ちよく売買するためにも、プロの助言に従い、気持ちの良い取引ができるよう、目指したいと思います。

有益なアドバイス本当にありがとうございました。
“もう一人のベストアンサー”様です！！