- ベストアンサー
不動産売却 査定額にかなりの差額が・・・
現在、3社に査定してもらいました。 築6年の物件です。土地付建物です。 Ａ社 2680万円（大手・近所で土地を売買した経験あり） Ｂ社 2200万円（大手・土地の評価がかなり低い） Ｃ社 1980万円（中堅・簡易査定） 後日、地元の不動産屋さんが査定に来ます。 銀行借り入れ残高2000万円有り できれば高い金額で売買できれば、銀行のローンも消えるので嬉しいのですが、あまりにも差がありすぎて困っています。 一番高値を売値にし、値下げしたほうがいいのでしょうか？ それとも、ある程度の価格から売買したほうがいいのでしょうか？ よろしくお願いします。
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
こんにちは。不動産やで賃貸仲介の営業をしていますが、土地やマンションの査定、相場を得意としています。（これらは趣味みたなもんなんので（笑）） 賃貸も売買もそうですが、最近は買手は募集金額より値下げするだろう、という前提でやってきますので、交渉は必ず入ると思ってよいでしょう。なので、最初から最終価格で募集されるのはおやめになった方がよいと思います。 そこで募集価格ですが、最初から高値を付けるとそもそも買手の検討の余地にすら入らなず、問い合わせすらない状態となる場合があります。とはいえ３社でそれだけの開きがあるとどれが本当の価値なのか分からないですよね。 それに一番高値をつけた不動産やは、自分の所に話を持ってきてもらって、あとは客がいないから、という理由にどんどん値下げしましょう、と提案してくる場合もあるので気をつけた方がよいですね。 今度地元の不動産やがくるということですが、その不動産やが悪徳ではない限り、地元の方が一番相場を分かっています。 私は地元密着型の不動産やで働いてきまいたが、よく業者からその辺の相場を教えて下さい、という相談がやってきますよ。 なのでその地元の方の相場を聞いてからまたお考えになった方がよいのではないでしょうか？ そして一番信用できそうな会社に、売値はどれくらいで、出し値はどうしましょう？とご相談されればよいかと思います。 参考になれば幸いです。
その他の回答 (4)
- sacra39
- ベストアンサー率32% (34/106)
世の中にはいい加減な不動産屋が多く、それが不動産業者への不信感に繋がっている現状を改めて認識させられるお話ですね。同業者として悲しい話です。 より良い条件で売却するためには適正な相場を知り、適正な販売価格で売却することが、重要です。 さて 査定価格には本来明確な根拠があるはずです。 土地価格の計算の基になるものは、 １．最近の近隣売却事例・・これで土地の相場が出てきます。 近隣の販売物件データ（他業者が販売していた物件も含めて）をしっかり集めて管理している業者であれば、事例も沢山あるはずですし、大きな差は出てこないはずです。 ２．建物の価値・・・構造や間取り、手入れの状況など、主観的な要素が含まれるため、多少評価額に差がでてくるケースは考えられますが、それほど大きな差は出てこないはずです。 以上の２点に関して、それぞれの会社の説明は納得できるものでしたか？データ（資料）をそろえていましたか？ 売主の立場ではなく、買主の立場に立って考えて、納得できる（理解できる）説明をしてくれたところが、おそらく正確な査定価格を算出していると思います。 また、現在の近隣の販売物件状況・・・販売時にライバルとなる（家を探している人が比較すると想定される）物件との比較をしっかりと行っていましたか？ 以上を参考にして、信頼できる（売主のことをしっかり考えている）業者を選択し、売主様の意向（いつぐらいまでに売りたいか、売る目的は何か）に沿った販売計画をその不動産屋と相談して決めてください。
お礼
ご回答ありがとうございます。 Ａ社とＣ社は、根拠となる値段は資料提示はありませんでした。 Ｂ社は20ページ分ぐらいの資料を作ってきていました。 しかし、Ｂ社の土地＠28万円が気になり、納得ができなくて保留にしてあります。 近辺では、最近売買物件が無いので比較することも出来ず 今が売りという業者まで・・・ 参考にさせていただきます。 ありがとうございました。
詳しい補足をいただきましてどうも。 土地の相場観としては更地ベース＠40万円として1,500万円弱。 建物はモノによりますので難しいですが28坪で新築時＠60万円を想定しても約1,700万円として合計3,200万円。 外構その他もあるでしょうから質問者も書かれておる通りに取得ベースで3,500万円前後だったのでしょうかね。 更地の事例が出ておりますので土地はだいたい＠40万円前後、1,500万円前後という線で良いと思いますが、建物をどう評価するかですよね。 例えば20年で均等に償却されるという仮説を立てれば1,700万円×14年÷20年が残存価値1,190万円、土地と合わせて2,690万円。A社の考え方もおおよそこんなものでしょう。 ただし、不動産はそう単純な計算で数字が出るものではありません。 需要の高低によって価値の目減りが速まったり遅くなったりするもので、これは物理的な評価だけでは計算できない要因です。 又、築6年住宅をわざわざ2,700万円で買わなくても、新築が3,000万円台前半で手に入りそうだと思ったらどうでしょう？購入する人はそういう視点でも見てきます。 地域も不明でモノも見てないわけですから勘でしかありませんが、個人的にはB社の評価が妥当な線に近いのではないかと考えます。 ここから先のチョイスは可能性の問題でしかありませんが、Aの価格で出すと長期戦になる可能性がありそうです。（もちろん瞬時に需要とマッチする可能性は常に有ります） 独断と偏見で結論に入りますと、Bの評価をベースに指し値に備えて150万円程乗せ、2,350万円程度のスタートで良いのではないでしょうか。買付が何本か入れば値引きする必要はないし、需要が無ければ多少引くことも出来るでしょう。 と、勝手なストーリーで色々書いてますが（笑） 不動産というのは、その物件をターゲットにするであろう客層が、経済的にどこまで金を出せる層なのか、という点を見極めることが成約への近道です。 それによっては「その地域で中古戸建を狙ってくる人間は、2,000万円など出せない」という見方もあるかもしれないし、他の事例を参考にしながら慎重に考えてみてください。 最初から高く出し過ぎると見向きもされないし、そこからあからさまに下げていくと足下を見られる交渉になる可能性もありますので、サジ加減が難しいです。 とりあえず地元不動産屋の話もよく聞いてみることです。不動産そのものの評価だけでなく客の目線等も把握している業者だと良いですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 金額はなかなか難しいです。 Ａ社は、自分が売った土地の値段＠40万円を提示 でも、Ｂ社は土地＠28万円を提示 その時点で開きが出てしまい・・・ この近辺で、新築物件も中古物件もここ半年出てないので 今が売りだというし 高い買い物だけに、なかなか難しいです。 参考にさせていただきます。 ありがとうございました。
- MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）
- ベストアンサー率43% (2489/5722)
不動産は高額ですので場所、広さといった条件が揃っていなければ無理に買う人はいません。 売る側の希望価格で売り出して、購入希望者が値下げの希望を出していく。 これが不動産取引の定石です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 売る側としては、少しでも高い値段がいいのですが・・・ 悩むところです。 ありがとうございました。
ちなみに、 注文住宅or建売住宅？ 新築時はいくらでしたか？ 土地の面積とだいたいの相場は？ 建物の面積は？
補足
任意売却の物件を、築5年の時に購入しました。 前持ち主の謄本の部分には、3000万円の抵当権がついていました。 （前持ち主の方は、たぶん土地・建物で3500万円ほどの購入かと思います。） 建物自体は、注文住宅のようです。 土地の価格としては、道を挟んだ向かいの土地で坪38万円（更地） その横の角地で坪43万円（更地） 土地122m2 建物95m2 となります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 なかなか金額の面で、難しいです。 どの会社が信用できるかも、1度話を聞いただけではなんとも言えず迷っております。 参考にさせていただきます。 ありがとうございました。