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不動産の登記について
- 30年前、私の母Aが叔父Bの借金を立て替え、その債権とCの名義の土地を交換する契約を交わしました。
- しかし、登記をせずに放置してしまったため、現在Cの遺産分割で揉めており、土地の行方が不透明です。
- 質問者の母Aはこの土地に登記することは可能でしょうか？
- rookie6866
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質問者が選んだベストアンサー
＞「そんな契約しらなかったよ。教えなかったお前らが悪い」と言われたら答えに窮するかもしれません。 いや、被相続人になにもきいとらんおぬしが悪いじゃろ。契約の相手方に相続がおきたとして契約を伝える義務はない。無視してええ。 ＞相続がらみの不動産で取得時効は困難だと言われているので、できるか不安です。 心配しなくてええ。被相続人の占有期間と相続人の占有期間は合算できる。 ＞なお、登記は法務局で確認したところC名義でした。 よかった。それならなにも問題はない ＞口約束で契約の証明をするとなるとどんな方法があるのでしょうか？ 正直、口約束の契約を証明するのは難しい。だから、人は裁判用に契約書を作成しておく。 ただ、契約書を紛失しても、契約があったことを推認させるだけの事情を逐一あげることで立証できる。 たとえば、30年土地を占有していれば、昔契約が存在したことを推認させるだけの事情のひとつになる。 ほかにもいろいろあるじゃろうから、いろいろおぬしの方で探してみるとよい。
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- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
すまん。前の回答に誤記があったので訂正させていただく 間違い ＞被相続人になにもきいとらんおぬしが悪いじゃろ。無視してええ。 ↓ 訂正 ＞被相続人になにもきいとら「相手方」が悪いじゃろ。 相手方の契約の不知はこちらには関係ないから、無視していいということ
- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
>あとは契約書次第ですね。 お主は、前も契約書について不安を感じておった。わしはその契約書みとらんが、あんまり気にしなくてええと思う。 日本の民法の大前提として、意思主義があるから、口約束でもなんでも契約は成立しうる。だから、契約書というのは必要不可欠なものではない。ようは交換契約の存在を証明できればええということになる。 それに、契約書がなかったとしても。お主は土地を30年間住み続けているといっておったの。この事実は大きいわけじゃ。 もし、被告が契約が成立していないと主張しようものなら、「それなら、なぜ被告は、土地所有者なのに、30年間も土地を放置していたの？」「普通ありえなくない？ちょっと納得のいく説明してよ。」と裁判官は考えるため、被告は、事実上「契約が不存在であること」の反証をしなければならん。これは大変じゃろう。 あと、先ほどの取得時効は「他人のもの」だけでなく、「自己のもの」も含むという判例がある。つまり、取得時効はお主も主張できる。 お主は30年間「所有の意思」をもって土地を占有してきたじゃろ。だから、契約の立証に失敗しても、取得時効の立証に成功すれば勝てるということになる。 これは現実にもよく行われている手段で、実際に土地に長く住み続けてきた所有者でも、たまに自己の土地所有権の立証は失敗することがある。そういうとき、奥の手として取得時効で切り抜けることができる。これなら100%勝てるわけじゃな。(ただし、これは税金取られるので最後の奥の手じゃよ。) あと、No9氏の言うように、登記名義が別の人間に代わってないか確認してほしい。そうでなければ、問題ないと思う。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞被告は、事実上「契約が不存在であること」の反証をしなければならん なるほど、それなら安心ですね。ただ、「そんな契約しらなかったよ。教えなかったお前らが悪い」と言われたら答えに窮するかもしれません。 ＞取得時効はお主も主張できる 相続がらみの不動産で取得時効は困難だと言われているので、できるか不安です。 なお、登記は法務局で確認したところC名義でした。 ＞契約書というのは必要不可欠なものではない。ようは交換契約の存在を証明できればええということになる。 勉強になりました。蛇足ですが、口約束で契約の証明をするとなるとどんな方法があるのでしょうか？
- star-prince2
- ベストアンサー率58% (41/70)
登記簿や戸籍を実際に確認しているわけではないので、断言はいたしませんが、おそらく大丈夫じゃないかと思います。 最後に気になるのは、その交換契約書が有効な物かどうかということですね。 前の方で、地租公課の支払いは時効取得には関係ないとのご意見もありましたが、時効取得するためには自主占有（所有の意思をもって占有する事）である必要があります。自主占有であることは条文によって推定されますが、仮にBさんの相続人が占有していた場合、Aさんはこの推定を覆さなくてはなりません。この自主占有の意思と言うのは判例によって占有取得の原因たる事実によって外形的・客観的に判断するとなっています。もし、Cの相続人がCの財産だと思って占有を開始したケースでは、当該相続人が固定資産税等を払っていたという事実があった場合、所有の意思をもっていたと推認される事実になるのです。となると、Aさんが相続人に対して反証する事は難しくなります。 逆に、Cの相続人が賃料を払っていたいたような場合には自主占有ではなくて、他主占有を推認される事実となり、例え相続人に占有されていても、時効取得される心配がなくなるわけです。 その意味において、今回そのような事実があるかどうかを確認させていただいたわけです。 本件土地はAさんがずっと自宅として仕様されていたようですので、Cの相続人から時効取得される心配はなさそうですし、第三者にも時効取得される心配もなさそうです。 ただ、本当にCが所有権登記名義人かは確かめる必要はあるでしょう。Cが第三者に売り払って登記移転していた場合、Aさんに登記がないと所有権は取得の出来ません。土地の所有権ということですので、それなりの価値がある物になりますので、後悔しない様に一度司法書士に相談してみてください。そんなに高い相談料ではないはずです。どうせ、問題が落ち着いたら所有権移転登記はしなくてはならないわけですので、目先の出費にこだわらず、実際に目で確認してもらってもいいのではないでしょうか。
お礼
ご回答ありがとうございました。 法務局で確認したところ、C名義で間違いありませんでした。 ＞司法書士に相談してみてください 無論そうする予定です。 遺産分割前の土地でありますので、取得時効そのものが難しいと思っていたのですが、条件次第では時効で取られることもあるし、逆にこちらから取ることも可能だということですね。
- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
>固定資産税はBが死んだのでその兄とA(とその母)がずっと折半で支払っておりました。また、当該土地はAの家があり、30年間住み続けています。 よかった。それを聞いて安心した。税金半分支払わせて、かつ、占有なしなら、とうてい外部的な「所有の意思」は認められまい。 これなら「新権原」(民法185条)にならず、取得時効は成立しないじゃろう。 多分ワシと同じ判例を検討なさっておられるNo4氏にも見解を伺ってみたいが、一応ワシ個人の見解としてはとしては、これで 取得時効はないと判断した。 先にも述べたが、その契約書をもって、訴訟に及べば勝てるじゃろう。
お礼
ご回答ありがとうございました。とりあえず取得時効で取られてしまうことは考えにくいとのことで安心致しました。 あとは契約書次第ですね。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
時効取得で、固定資産税の支払いが出てきますが、 通常は占有者が固定資産税を払えるわけがない。 固定資産税の請求は、自動的に登記名義人に請求が行きます。 よつて、裁判では固定資産税の支払いと、時効取得はほとんど考慮されません。
お礼
ご回答ありがとうございました。
- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
＞B、C共に20年以上前に死亡しています。 よくみたら、Cは20年前に死亡してたのか。。。 すまぬ。てっきりCは生存していると思うとった。No4のいうとおりじゃ、例の判例にかなり類似している。 取得時効の可能性は大いにある。あとは、外形的客観的に占有の意思がみられたかの問題となるが、固定資産税は向こうが支払っているようじゃな。ここも苦しい。 ただ、例の判例は、被相続人が死亡前から占有していたという事実があり、本件はそうではないとするなら、まだ見込みはあるかもしれぬ。。。 時効取得されたら、本当にお主の過去の代物弁済契約もろとも、パアになる。よく事実関係を調べたうえで弁護士に相談してみることをおすすめする。
補足
NO.5とNO.6の方 お手数をおかけいたします。 固定資産税はBが死んだのでその兄とA(とその母)がずっと折半で支払っておりました。また、当該土地はAの家があり、30年間住み続けています。占有が「使用すること」であるなら、それには該当しないと思われます。
- star-prince2
- ベストアンサー率58% (41/70)
質問者の内容では相続関係がはっきりしないので、前の方が時効取得はないと断言されていましたが、ちょっと書き込みます。 現在Cの遺産分割で揉めている状況とのことでしたが、すでに20年以上前に亡くなっているとのことで、Cの相続人から時効取得される可能性はあると思われます。今、Cの遺産分割で揉めていると言うことは、Bは先に亡くなっていて、Cが後に亡くなられたのでしょうか。 とすれば、Cの相続人が20年以上前に本件土地をCから相続して、自分の土地であると占有を開始し、固定資産税などを自分の名前で払っていた場合等でしたら、時効取得の対象になります。 判例で、被相続人がたとえ他主占有（他人の物を占有している意思）であっても、相続によって相続人は自主占有（所有の意思をもってする占有）になりうるとしています。善意無過失なら10年・悪意有過失なら20年で時効取得となります。 もし、Cの相続人がいらっしゃって、その人が土地をずっと使っている状態でしたら、お母様は登記出来ない可能性はあると思います。
- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
むろん、契約書一枚でも問題ない。 売買交換契約は「約する」のみすなわち、二人の意思の合致が証明できればよく、その他の要件は不要である。 なお、Cが固定資産全の納付していたという事実も所有権の帰属を左右しない。
お礼
詳しくご回答いただき、ありがとうございました。
- 森 蔵（@morizou02）
- ベストアンサー率77% (197/255)
＞母Aはこの土地に登記することは可能でしょうか？ その交換契約は、確かに成立しているのじゃな？それならば、土地所有権はおぬしに移転しているはずであり、何十年たとうとも移転登記は当然に可能である。 下の回答者に取得時効(民法162条)の成立がありうるというとるものがいるが、大嘘であるから無視してええ。 取得時効は「所有の意思」が必要であるところ、Cには「所有の意思」の要件に欠けるため、取得時効の成立はありえぬ。
補足
契約書は交わしましたが、お互いに役所などの手続きはとっていなかったようです。 このように紙一枚しか交わしていない状態なのですが、所有権は移転しているのでしょうか？ 固定資産税に関してもCの資産としてまとめて請求されています。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
Ａさんが土地を占有している場合は、現在でも登記申請できます。 ここからは法律理論、 登記なくしても、契約によりＡに所有権が移転している。 所有権は時効により消滅しません。 所有権に基づく登記請求権も消滅しません。 ただ、10年20年継続して、占有されていると、他の人に時効取得される可能性があります。 地元の弁護士、司法書士に相談を、、、、
お礼
ご回答ありがとうございました。 登記が可能であるのなら喜ばしいことです。
お礼
>被相続人になにもきいとらんおぬしが悪いじゃろ。無視してええ。 それもそうですね。 >被相続人の占有期間と相続人の占有期間は合算できる。 この土地は元が田でAが埋め立てたものなので、被相続人Cは占有したといえるかは分かりませんが、最後の手段としては 残しておきたいと思います。 >契約があったことを推認させるだけの事情を逐一あげることで立証できる 推認という考え方が大切なのですね。 再三に渡りご回答いただき、本当にありがとうございました。