数年前に改良した中古の持ち家を業務転用した場合

質問

昨年、個人事業主として開業した、青色申告 初心者です。
いろいろなところで調べたのですが、どうしてもわからないので、詳しい方教えていただけないでしょうか。

中古で購入し、数年前にリフォームした家の一部(12%)を、昨年4月の開業とともに業務で使用しているのですが、耐用年数や減価償却の計算がどうしてもわかりません。開業とともにリフォームした場合の情報は載っているのですが、数年前にリフォームした場合は、どのように計算すればよいのでしょうか。(リフォームの内容は、家の耐久度が上がるものです)

築年月日：昭和58年10月（1983年)、木造2階建て →法定耐用年数22年？
取得年月日：平成13年11月(2001年) → 経過年数18年
購入金額：600万円 （家の部分）
購入直後のリフォーム代：300万円
平成15年～18年にかけて外壁、床下、小屋組増強などのリフォームを実施：
かかった費用：約1000万円

昨年(平成23年4月)開業（業務転用）

「中古資産の減価償却費の計算の特例」で計算すると購入時の耐用年数は
２２－（１８×０．８）＝７．６ ⇒８年
となり、家事使用期間は９年なので、開業時にすでに減価償却期間が終了しているということになってしまいます。でも、但し書きとして「大規模な改良を行っていない場合」と書いてあり、そちらを調べると、
改良の費用が購入金額(取得価格)の50%を超える場合は、法定耐用年数となる、と書いてあります。とすると、耐用年数は購入した年から22年と考えればよいのでしょうか。
その場合の「取得価額」は、すべてのリフォームを足した金額なのでしょうか。

あるいは、50%の話は、「中古資産を事業の用に供するに際して」と書いてあるので、
当方の場合は当てはまらないのでしょうか。
開業する前のリフォームだから「資本的支出」に当てはまらないですよね。

かなり混乱してしまいました。どなたか教えていただけないでしょうか。

回答No.1

miles3912

今回のご質問の場合は、あくまでも開始貸借対照表に計上する建物の耐用年数は何年かということですから、事業開始時点で中古資産を取得した場合はどうなのかを考えればいいはずです。

そうしますと、原則的には事業開始時点における使用可能期間を計算すべきなんですが、現実的には合理的な算定は困難ですし、また、あまり意味がありません。
そこで、次のいずれかの簡便法による耐用年数の算定でよろしいかと思います。

〇法定耐用年数を経過した資産…法定耐用年数×20％
〇法定耐用年数の一部を経過した資産…法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％

そうしますと、ご質問の場合は法定耐用年数を明らかに経過していますから…

２２年×20％＝４．４年　端数切り上げとして５年といったところでしょうか？

但し、平成１５年～１８年にかけて行ったリフォーム内容を拝見しますと構造にも手を入れている様子ですので、この時点で耐用年数は伸長してるはずと考えることも可能と思われます。

そうしますと、仮に平成１８年に耐用年数が新築と同様に改定されたものと仮定すれば…

２２年－５年＋５年×20％＝１８年　となります。

しかしながら、新築からは既に２８年ほど経過しており、リフォーム済みとはいえ１８年は少々長すぎかなと、また、敢えて長期間にする必要性も薄いと考えれば、私なら５年で申告すると思います。

また、減価償却の計算についてですが、まず開始貸借対照表に計上する評価額を算定しなければなりません。

どうするかといいますと、こちらも見積額ということになり更に厄介ですが、なるべくシンプルに考えて個人事業の法定償却方法である定額法により直前簿価を算定し、そちらを評価額としてみては如何でしょうか？

〇購入時の価額は償却済みと仮定して評価額は０円
〇リフォーム時の１，０００万円を資本的支出と仮定して…
１０，０００，０００－１０，０００，０００×０．９÷２２年×５年＝７，９５４，５５０　※旧定額法

上記の７，９５４，５５０円を開始貸借対照表に計上します。仕訳は次のとおりです。

（建物）７，９５４，５５０（元入金）７，９５４，５５０

初年度の減価償却費は…

７，９５４，５５０×０．２÷１２ヶ月×９ヶ月×１２％＝１４３，１８２　※定額法で耐用年数は５年

上記の仕訳はというと…

（減価償却費）　１４３，１８２（建物）１，１９３，１８２
（事業主貸） １，０５０，０００

※事業専用割合の１２％相当額だけを減価償却費として必要経費に計上しています。

といったところで如何でしょうか？

但し、ここまでに記した方法は、あくまでも考え方としては…ということですから、可能であれば専門家にご相談されたうえで処理されたほうがよろしいかと思いますよ。

お礼

早急なご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。
アドバイスありがとうございます。
できれば、専門家に相談する方法も探してみます。