住宅ローン 事前審査で融資不可になった理由は？

質問

土地＋中古物件（築約80年の古民家）を購入し、リノベーションして住まいたいと考えている者です。
先日、土地を売り出している不動産会社を介して、２つの金融機関で住宅ローンの事前審査を受けました。

申込者：30歳男（妻と子供2人）
勤続年数：3年10ヶ月
年収：408万円
自己資金：なし
その他のローン（車など）：なし
借り入れ希望金額：2318万円（土地＋諸費用＝818万円、リノベーション費用1500万円）

Aバンクでは、個人情報は問題なかったが、物件が古過ぎて担保価値が無いので、希望金額では事前審査は通っても本審査で通らないだろうとのこと。土地購入費用くらいはでる可能性がある。全国保障型の事前審査を受けなおしてみては？とのコメントがあったと、不動産屋を通して聞きました。

B金庫からは、なんと「融資不可」の結果が届きました。

その理由が何なのか、夫婦ともども気になって仕方がなく、詳しい方にお伺いしたい次第です。
過去に消費者金融を利用したことは無く、大きなローンといえば一度車のローンを組んだ事がありますが滞納せず完済しています。

自分達で理由と考えられるのは以下の点です。
（１）過去3年以内に、ショッピング（ガソリン購入）でクレジットカードを利用して、口座引き落とし日に残高不足で引き落としができず、後日届いた振込み用紙で振り込んだ事が数回ある。

（２）奨学金の返還があり、月々35,000円が２０２３年9月まで残っている。一度滞納したことがあり指定どおり翌月に引き落としで入金をしたことがある。

（３）勤務先が社団法人で、職員６名の小さなところである。

この３点です。
現在、この結果を受けて、Aバンクの全国保証型のローン審査をうけるべく建築士さんに見積もりと図面（間取図）の作成を依頼しています。が、B金庫で融資不可であったことから、Aバンクも無理に思えて不安で仕方がありません。

上記の３点のいずれか、もしくは複数で、決定的になっている理由がありますか？
または考えられる理由をお教えいただけますとありがたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

mnb098 · ベストアンサー

年収の６倍程度なのでこれが新築物件ならまず通ります。申告の限りでは個信は問題ではないでしょう。
自己資金なしと言うのが大きなネックになります。
つまり古民家の価値をどう評価するかと言うことになります。リノベーション、かっこいい言い方ですが大規模補修と言うこと。
1,500万円の投資が建物の価値をどけだけアップすると評価するかがポイントです。

通常なら土地の価格はみるとして、建物本体はゼロ。そこにリフォーム資金の7割まで見てくれればいいほうです。
土地700＋1050で1750万円の評価に対して七掛けで1200万円がローンの対象として妥当な金額ですが、約二倍の希望ですからかなり厳しい回答が出ます。

建築士に出してもらうのは見積りでしょうか。それも大事ですが不動産屋に物件の流通査定価格を出してもらうことです。
これがもともと低ければ担保としては不適格、つまり一般人は欲しがらない物件ということになり、市場流通性が無いという判断になります。

もしものときに処分にかけても換価しにくいという理由から不適とされます。良く考えて購入されることをお勧めします。
出しただけの価値は無いというものはローンの対象にしにくいのです。

お礼

大変具体的なご回答をいただきありがとうございました。
現在建築士の方に出してもらうのは、全国保障型のローンの仮審査に必要な書類のひとつとしての見積書です。
物件の流通査定価格という言葉を初めて聞きましたので、不動産屋さんに確認してみます。おそらく、おっしゃる「不適」に属するように思いますが・・・。
古い日本家屋で、経年した部材が美しく、ぜひ活かしたいと考えたのですが、資金的に身の丈が足らない願望だったかもしれません。
もう一度、どのように資金繰りをすればよいか考えます。

回答No.5

oska

＞過去3年以内に、でクレジットカードを利用して、引き落としができず
＞奨学金の返還があり、一度滞納したことがあり

Ａ銀行で「個人信用情報機関の情報は、問題ない」との回答があったのであれば、問題が無いのでしよう。（半信半疑）
が、一度「質問者さま自身が、各個人信用情報機関に情報開示請求」を行って下さい。
クレジットカードでの金融事故は、確実にブラック殿堂入り条件を満たしています。
また、奨学金返済も「返済事故を起こした場合は、各個人信用情報機関にブラック登録請求」を行う奨学金団体が増えています。
こちらも、確実にブラック殿堂入り条件を満たしています。

＞勤務先が社団法人で、職員６名の小さなところである。

これは、関係ありません。
私が２０代後半で一戸建てを建てた時は、社員は３０名でしたからね。
中小企業の小企業です。（笑）
それでも、４０００万円の住宅ローン審査に通りましたよ。^^;

＞考えられる理由をお教えいただけますとありがたいです。

他にも回答がありますが「担保価値不足」ですね。
土地＋古家購入費用だけなら、高い可能性で審査に通ります。
が、土地購入＋古家購入＋リノベーション費用だと不可能ですね。
金融機関は、「返済事故時の担保」を優先します。
＞建築士さんに見積もりと図面（間取図）の作成を依頼しています。
「？？？」
順序が、逆では無いかいな？
リノベーション費用１５００万円って、何を根拠に申し込んだの？
根拠が無い数字は、金融機関は無視します。
通常は・・・。
土地購入に、○千万円。
家屋建築に、○千万円。（設計図及び建築見積り提出）
頭金として、○百万円準備。
過去数年の年収は、○百万円。
定年退職６０歳までに、全額完済したい。
ですから、○千万円融資して下さい。
この申し込みを受けて、金融機関は「土地の実地検分」「設計図を元に、見積り額の妥当性を確認」するのです。
質問者さまの場合、リノベーション費用が一人歩きしていますよね。
もう一度、順序だてて住宅ローン融資申込みを準備して下さい。
余談ですが・・・。
住宅ローン審査の「予備審査に通っても、本審査で落ちる方が多くいます。
私の場合は「予備審査は要らないので、融資の可否だけ教えて！」と都銀に伝えました。
頑張って下さいね。（－ｏ－）／

お礼

ご経験も含めて詳しくご回答いただきありがとうございました。
考えていた理由のうち、クレジットカードの件と奨学金の件は「最も大きな理由」にはなっていないようなのでまず安心しました。→一応、すでにCICでは開示を受けていて事故扱いされているものは無いようだったのですが、不安でしたので。
やはり、最も大きい理由は、古民家の担保価値が無いことのように思えてきました。

＞リノベーション費用１５００万円って、何を根拠に申し込んだの？

はい、これは建築士の方に現地を見ていただいて（不動産屋さんにも立ち会っていただき）、
老朽化の程度や現在の間取りと過去の建築事例をふまえて、概算で予算を立てていただいた金額です。
不動産屋さんの方から、事前審査では見積書が無くても大丈夫だからという説明を受けて、概算のみで審査を受けました。

予備審査から本審査の間にも、大きな壁があるのですね。
参考になります。
自分達でもよく勉強をして、地に足つけながら、家づくりを進めていきたいです。

回答No.4

jackal_2010

建物に担保価値が無いのと、頭金が無いのと、年収だと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
担保価値がないというのが最も大きい理由のように思えてきました。
また年収に対して、返済がギリギリになるような希望金額で審査を受けたことは、
審査が通る通らないは別にしても、大きな問題だったかもしれません。

回答No.2

tarutosan

住宅ローン審査に携わったことはないですが…そりゃ無理でしょうね。

延滞はそんなに影響していないと思います。
問題はやはり金額。
年収に大して借り入れがギリギリなのに35000円支払いがあるのでは。
(奨学金の支払いを金融会社が掴めるかは知りません。無いと思うんだけど。自己申告しちゃいました？)
実際支払いかなり苦しくありませんか？
いくらリノベーションしても家自体は古いですから、メンテナンスもかかりそうです。
また最近は勤務先自体の属性も重視されるようです。

お礼

回答いただきありがとうございました。
奨学金については自己申告していないので、おそらく金融会社の方では把握されていないと思うのですが（悪質な延滞もしていないので）、審査にとおるとおらないは別として、希望金額のローンの支払いと奨学金の返済ではたしかにギリギリの生活になろうかと考え直しました。
現在のアパート家賃が７万円なのでそのあたりまではローン返済もできるかと思っていたのですが、少し浅はかでした。
勤務先が小さいことも、少しひっかかっているのかもしれないですね。
もう一度よく考える機会ととらえて、前向きに受け止めます。

回答No.1

minminkuma

経験者です。
まず、建物は築35年で資産価値ゼロですので、その分は貸してくれないでしょうね。ぶっ壊して新築するなら貸してくれるかもしれません。

あと、銀行がすんなり貸す職業は国家公務員、地方公務員、従業員100名程の係長以上、だってさ。
審査で言えば、個人情報機関の、CCB,CIC,銀行協会で、個人信用情報を開示してもらえば、過去の返済遅れが事故扱いになっているか、わかるし、クレジットカード所有状況もわかる。

で、クレジットカードは使っていなくても、もっているだけで1枚につき、借金先1件(借金する可能性)と、見なす銀行が多いとさ。
だからカード解約して、必ず完済証明とりよせてから、それを添えて審査に出してみては？
こういう事は不動産屋が指示してくれんだけどなあ。あんまり「腕の無い」不動産屋かも。
腕と根性がある不動産屋はどんな事してでもローン組んでくるんだけど。
あと、都市銀行より地方銀行の方が審査とおりやすい。
あとは、奨学金の返済額が35000が原因かも。
貴方の希望金額で30年返済で、月々八万円位として、当面の固定返済が35000＋80000＋子供2人の教育費
さて、払えるか？と言う計算も、場合によってはあるそうです。

あと、本審査がダメになることは、団体信用保険でハネられる事が多くなっています。既往症、メタボリック、は大幅な減額だそうです。

お礼

すぐにご回答いただいて、ありがとうございました。
他の方の回答にもあったように、資産価値がない物件の改修という点が大きくひっかかっているようですね。
クレジットカードの所持枚数なども関係してくるのは初めて聞き勉強になりました。
一応、CICでは開示をしてあって、事故になっているものは無かったのですが、それでも尚不安でしたので　おそらくこの点は問題ないと思えて安心しました。
とりあえずメタボに気をつけて、今後の展開を考えます。