起業する前に借りたアパートを事務所にする

質問

分かりづらいタイトルですみません。

起業（法人）するには色々と準備がいりますが、私も開業半年前以上から準備しており、

安アパートを借りて、会社員の忙しい中、こつこつと準備をしてきました。

今月、登記を済ませました（本店は違う住所で、この安アパートの住所ではなく）。

実際にはこの安アパートを事務所（作業場）として使いたいと思いますが、

不動産屋さんと契約したの時は会社員でしたので個人名です。

家賃は振込のみでありまして、領収書の発行はありません。

質問ですが、開業前の家賃、その他の光熱費等は経費で落とせるのでしょうか？

また、今後はどうなるのでしょうか？

賃貸契約を再度結ばなければいけないのでしょうか？

先ほど契約書を見ましたら、事務所使用はダメとなっていました。

これは大家さんに相談すれば良いでしょうか？

ちなみに不動産屋さんは仲介のみです。

また、ド素人的な質問ですが、事務所の家賃は経費で100％落ちるのでしょうか？

経費としての領収書は必要ですか？振込の通帳でもOKでしょうか？

ちなみにパソコンと周辺機器、電話、ファックスがあればできる仕事です。

※質問をまとめると

　(1)　開業前の家賃、光熱費等は必要経費で落とせるのでしょうか？

　(2)　法人として賃貸契約を結びなおさなければいけないのでしょうか？

　(3)　契約書に事務所使用不可と記載がありますが大家さんに交渉すればいいでしょうか？

　(4)　事務所の家賃は経費で100％落ちるのでしょうか？

　(5)　領収書は発行しもらうのでしょうか？振込の通帳で構いませんか？

　(1)～(5)までの多くの質問ですので、返答頂けるのは幸いと思いお待ちしております。

回答No.4

畑山 隆志（@deltalon）

順調にいっているのであれば、事務所開設の資金集め中ということでそのままいけばいい。
　要するに事務所使用の場合、ヒトの出入りが近所迷惑になるからうるさいので、ひっそりやっている分には大丈夫。例えば、何か作業の引き受けのための電話を受け付けるだけの事務所ならどこにでもある話。そもそも自宅で電話も受けられないのでは社長の住む家がなくなる。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　失礼ながら、質問の順番を入れ替えさせて頂きます。

　(3)　契約書に事務所使用不可と記載がありますが大家さんに交渉すればいいでしょうか？

　交渉するのは自由ですが、わざわざ「事務所使用不可」と書いてあるということは、まず許可は得られない、と思います。

　とりわけ、法人の契約となると、難しいでしょう。

　というのは、質問者さん個人は無限に責任を立場ですんで、質問者さんが生きている限り、あるいは自己破産するまでは滞納家賃の支払いや壊した所の賠償を求めていけます。

　しかし、法人は「有限責任」です。質問者さんは株主としての責任を負いません。

　質問者さんが連帯保証人になるのでしょうが、前からの連帯保証人は抜けます（二人も必要ないはずと言いだして）。会社がダメになる時は質問者さんもダメになるので、事実上連帯保証人がいない契約になります。

　ふつう、会社となると来客が多くなるものです。客が来れば汚れたり、壊れたり、五月蠅くなったり、するものです。

　途中で営業内容が変わるものです。なにがどう変わって、どういう影響を受けるのか判りません。

　『パソコンと周辺機器、電話、ファックスがあればできる仕事です』・・・ 今は、ね。という感じです。

　そもそも、約束した社長さえも途中で替わるものです。それが契約履行にどう影響するのか？

　ということで、基本的に「不信感」をもって対応しなければならないケースなのです。

　よって、よほどメリットがないとＯＫは出しません（空室続きなどで困っていれば別ですけど）。

　それを踏まえて交渉なさってください。

　(2)　法人として賃貸契約を結びなおさなければいけないのでしょうか？

　家賃などを経費にしたいなら、契約しなおすべきでしょう。

　個人名義でも、経費と認められる場合もありますが、仕事に「のみ」使っていて、個人のために使っていないことの証明はなかなかめんどくさいだろうと思いますよ。

　とりわけ、「事務所不可」などと契約書に書かれている場合は、「事務所に使っているはずはない」と言われて否認されるのではないでしょうか。

　(1)　開業前の家賃、光熱費等は必要経費で落とせるのでしょうか？

　名義を法人に変えて、実際に開業のための作業をした費用なら、落とせるのではないでしょうか。

　(4)　事務所の家賃は経費で100％落ちるのでしょうか？

　経費に落とせる場合なら、１００％落ちます。　

　一部を住宅に使っているような場合は、基本的には面積で按分されるはずです。

　(5)　領収書は発行しもらうのでしょうか？振込の通帳で構いませんか？

　銀行から渡される振込書でよいと思います。

　通帳には、振り込んできた人の名前や自動引き落としの理由（相手先）は出ますが、質問者さんが振り込んだ相手の名前は記載されません。

　自動的に名前が出る方法で引き落としていないと、通帳では意味がありませんね。

お礼

流石に不動屋さんを営むだけに的確な大家さんと借主との関係が分かりやすく参考になりました。
また、事務所代、光熱費等のアドバイスもありがとうございました。参考になります。

回答No.2

isf

(1)　開業前の家賃、光熱費等は必要経費で落とせるのでしょうか？

本店が違う場所ならば落とせないでしょう。
アパートの住所で開業届を出していれば落とせると思います。

　(2)　法人として賃貸契約を結びなおさなければいけないのでしょうか？

法人なんですか？個人事業主じゃなくて。
それなら法人で契約しないと家賃も光熱費も経費にできないですよ。

　(3)　契約書に事務所使用不可と記載がありますが大家さんに交渉すればいいでしょうか？

交渉次第でしょう。
法人でなく個人事業主ならば、こっそり使ってもバレないと思いますが。

　(4)　事務所の家賃は経費で100％落ちるのでしょうか？

法人で契約したら落ちます。
そのアパートで生活もしている住居兼事務所なら全体の何％かになります。（70％ぐらいだったかな？）

　(5)　領収書は発行しもらうのでしょうか？振込の通帳で構いませんか？

経費で落とす場合は基本的に領収書は必要です。

お礼

本店と違う場所ですので落とせないですか...（涙）。
経費で落とすのも基本的に領収書は必要ですか。
アドバイスありがとうございます。

回答No.1

noname#179020

> (3)　契約書に事務所使用不可と記載がありますが大家さんに交渉すればいいでしょうか？

契約書に事務所使用不許可ということが記載されている理由は、他の入居者に迷惑を掛ける可能性が大変高いからです。

よって、どのような業種か分かりませんので、一概には言えませんが大家さんと交渉して了承を取っても、他の入居者から苦情が入れば、退去することになるし、部屋の傷みも激しくなるので、退去するときの原状回復の掛かるお金も高くなります。

補足

回答ありがとうございます。

他の入居者に迷惑を掛けるような仕事ではありません。

お客さんも来ないですし、パソコンに向かってるだけの仕事です。

部屋の痛みも、自然劣化等かと思います。

この様なことを考えますと、大家さんに相談でしょうかね...。