家が2軒建ってる共有名義の土地を分筆する分筆線は

質問

共有名義の図のような長方形の土地にA,B二人が、破線で分割された敷地に、それぞれ斜線の位置に家を建てています。これを将来子供に相続することを考え二重線のように分筆しようとしておりますが、このような位置で分筆して法的に問題ないでしょうか。又将来A、Bが家を建て替える場合問題が起きないでしょうか。建築基準法他の法律、その他実用面も含め、教えていただけませんか。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.1です。
補足します。
あと、建築基準法で危惧されることは、隣が新築あるいは売却後に、残された建物のほうですが敷地境界線の位置が変わることにより、
１．法第２条第１項第６号（延焼の恐れのある部分）
２．法第２８条（居室の採光及び換気）
３．法第４６条（壁面線の指定）
　　地域によっては、この指定がある場合があります。
　　地区計画や建築協定で制限がある地区も同様です。
４．法には規定はありませんが、前述の地区計画や建築協定で敷地面積の最低限度の制限があるケースがあります。

一応、念頭に入れておいてください。
敷地形状が変わったあと、既存の建物で増築等をする場合に規制にひっかかるとダメとなると思います。
この場合は既存不適格にはならずに違反建築となります。

地中の埋設物にもご注意ください。
分筆後の別敷地に配管が残るようではトラブルの元です。
門や塀などの簡単に除却できない外構も同様。

旧住宅金融公庫から融資を受ける場合も、敷地の最低面積は１００m2だったと記憶しています。
（今は担当を離れているので融資の条件についてはよくわかりません）

お礼

色々と詳しく教えていただき本当に有難うございます。
市で近年制定された敷地面積の最低限度だけは、考慮しておりましたが、
他に規制があるかも調べてみます。
いずれの時期には、どちらかで売買なり、新・改築がなされることに
なりますから、この時大きな問題が起きないよう、もう一度分筆線の位置を
再検討したいと思います。
第二弾のお答えまでいただき、大変助かりました。

回答No.1

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんは。
どなたからもレスが無いようなので。

図示のタテ・ヨコ比程度ならさほど問題は発生しないでしょう。
ひとつ注意してください。
建築基準法の敷地設定は、土地の筆とは無関係です。
ですから、今２つの家がありますが、それぞれの敷地境界線は分筆しても変化はありません。

問題が発生するとすれば、相続後に片方が先行して建て替え、あるいは売却をする場合です。
そのときは分筆した形で敷地を設定するでしょうから、新築の建物と、後に残された建物が、双方とも合法でなければなりません。

既存に建物が残されている状況で、気を付けることは、
・敷地面積が変更となることで、けんぺい率と容積率に不足が生じない
・敷地境界が変更となることで、斜線制限（北側斜線・高度斜線・隣地斜線）に抵触しない
・分割後の敷地が建築基準法の道路に２ｍ以上（専用住宅の場合）接していること
の３点かと思います。

私は建築屋ですが、建築基準法以外はさほど気にされなくてもよろしいんではないでしょうか。
あとは上記に気を付けて、ご兄弟の間でトラブルがおきないよう、上手な面積按分や形態で分割されることですね。
敷地の形で、多少固定資産税も変化するようですし。
（極端に細長い、利用しづらい土地は評価がやや低いです）

お礼

的確なアドバイス有難うございます。
片方が先行して建て替えた時、新築の建物と後に残された建物が、双方とも合法でなければならないとなると
すこしやっかいな問題を残したことになりそうですね。
敷地線と文筆線を変えることが結構難しいことがわかりました。もう一度Ａ，Ｂで相談しなおそうと思います。