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不動産売買契約書の変更について
不動産決済を10/7に控えたものです 当初の予定では残代金支払い後、売主に7日の引越猶予を与える との記載が特記事項にありました その後、売主が競売物件を買うので、支払いを10/7から9/15に 早めてくれるようにいわれました（転宅日は当初と変わらずで） その時に、契約書の変更はなしで引渡しの3週間で10万払うと言われました 今度は10/3に支払ってもらったら、引渡しは25日ごろで、その間 家賃として10万払うといわれました 何千万の買い物なので、口約束や個人メールだけでで了承するのはおかしいと 思います 引渡し日等の変更があれば契約書に反映するのは宅建とかで 決まっていないのでしょうか？ 詐欺かなにかと思えてきて本当に困っています 宜しくお願いします
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質問者が選んだベストアンサー
NO.2です。再度回答します。 ＞10月25日まで引渡しができないことがわかっている場合、それは売主の違約にはならないのでしょうか？？？ 契約内容とは違いますので厳密に言えば、契約違反ということになりますので、事前に質問者さんの同意を得たいと確認しているわです。しかし、違約で解除可能か？というと先方は期日の延期を希望し、決済に応じないわでではありません。それにより質問者さんが一方的に損害を受け、何らかの大きな不利益を被るというわけではありませんから、違約解除相当と判断するのは無理があるでしょう。 ＞10月25日にしか入居できないなら、18日に支払い日を変更したら一番すっきりするのではと思えてきました（最初の契約通り7日の猶予はあります） これは、売主がどのような物件に住み替えするか？という条件次第です。たぶん質問者さんと契約当初は「住み替えの宛て」はあったと思います。1週間という短い期間を指定したわけですから。何も当てが無く1週間とは指定しないかと。しかし、その計画が流れて、今は色々と物色中なので先方の提示する条件も「ころころ変わっている」状況だと思います。ここは先に書いたように、売主の事情には余り踏み込まず、質問者さんは期日だけ遵守してもらえば良いという姿勢で望むことです。 ＞それとも25日に支払って、その日に鍵をもらうっていう風にもっていったほうがいいのでしょうか？ これは同時決済と言って一般的な引渡しと残金支払いを同時に行うことですが、今回の契約は、住み替えで最初に残金を受け取り、その資金で買い替え先の代金を支払い、1週間のうちには引っ越すということでしょうから、これは最初から売主側では無理な条件だといえます。当初は1週間後の引渡しは承諾されたのですから、ここは譲歩する必要があるでしょう。 質問者さんがお考えのように、期日は延びても残金を支払い所有権移転後、1週間後には引き渡してもらうという内容がベターだと思います。 買い替え先が空家なら、良いのですが、入居中ですと、その買い替え先の売主の都合まで影響を受けてしまう事態になりますから、今回一度だけ条件変更を受けて、そこからは、譲歩せずに引渡しを求める姿勢が良いと思います。 売主の買い替え先が決まっているのかどうか？が、どうも不安な感じですね。
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- oyazi2008
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推測ですが、今は質問者さん（買主さん）の意向を踏まえて売主が住み替える先の目当てを考えているのではありませんか？ いづれにしても、引渡しではなく先行決済を行うのですから、リスクが0ではありません。 この場合、売主の事情に左右され、付き合っていると振り回されますので、質問者さんの立場で期限を切って、残金はいつまでに支払う、引渡しはいつまでに、という回答をして、それを遵守させることが必要です。 また、お勧めするのは一度契約内容の変更を覚書等で取り交わすはずです。（この書類の作成は確認してください）このときに引渡し時まで、売買代金の一部（出来れば100万ぐらい）を留保する、または仲介手数料の支払いは引渡し時まで留保するという条項を入れてもらいましょう。 先方には履行しなければ受け取れない金銭があったほうが、引渡し期日を遵守します。 詐欺などではないと思いますが、担当者が売主の買い物件への仲介などの手数料稼ぎに奔走して、質問者さんの保護がおろそかになっている状況であるとは思います。しかし、事前に条件変更の確認をしてきているわけですから、まだましなほうです。 立場としては売主がどこを買おうが買主である、質問者さんには関係が無く、承諾する条件の通り、引渡しをしてもらえば良いという（心情は別です）スタンスで望んでください。今度は競売で落札できなかったや、立ち退きに時間がかかるなど理由はいくらでも出てきてしまいますから。売主は取りあえずの仮住まいを考えていないのでこういうことになりますから、最悪アパートでも何でも引っ越して引き渡してもらうことが必要です。 尚、残金支払い時に火災保険の加入は必須です。ここだけがリスクですから。
お礼
oyazi2008 さま 大変親切な回答ありがとうございました。勉強になりました 契約書には10/7に支払い、その1週間後に転宅と記載がありますが、 現時点で、10月25日まで引渡しができないことがわかっている場合 それは売主の違約にはならないのでしょうか？？？ 10月25日にしか入居できないなら、18日に支払い日を変更したら一番すっきりするのではと思えてきました（最初の契約通り7日の猶予はあります） それとも25日に支払って、その日に鍵をもらうっていう風にもっていったほうがいいのでしょうか？（本当はそれがベストだと思います） どう思われますか？ 教えていただいたとおり、本当にあちらにうまくふりまわされていることがよくわかりました。
- sacra-home
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売主の事情の真偽の程はわかりませんが、 確かに、口頭だけで了承するには少し無理のある話ですね。 あとで困らないように、 １．残代金支払い時に、所有権移転登記が同日付で実行されること。 ２．明け渡し猶予に関して、覚書（家賃の支払い、明け渡し時期、明け渡しが遅れた場合のペナルティ等などが書かれたもの）を作り、事前にその内容を確認すること。 ３．引渡し日が当初の契約日より後になる場合は、その確認も覚書に記載して貰う。 以上を確認して、決済に望まれれば良いと思います。契約書自体はそのままでも大丈夫でしょう。
お礼
sacra-homeさま 早々と回答ありがとうございます！
お礼
oyazi 2008 様 いろいろと教えていただき本当に感謝しています もうこれ以上、メール等でやりとりするより直接会って、期日を遵守してもらえるように頼みにいくつもりです ありがとうございました
補足
oyazi2008さま 日曜日に不動産屋のほうに、契約書のままのコンディションで決済してもらうように頼みにいきました。（あちらからの提案が契約書より大分ずれてきているのと、宅建協会、司法書士会の無料相談にいき確認もとれました） 了解してもらったので、残金支払いが6日になったのですが、昨日の夜一転して 家に相談があるからきたいと不動産屋が言ってきます。 お断りしたのですが、それでもまだ今朝言ってきました、どうしたらいいのかわからなくなってきました。