- 締切済み
不動産売買の契約違反になるのでしょうか？
不動産売買の契約違反に該当するでしょうか？ 父が所有の農地をある不動産屋に売る事になりました。不動産屋が 持ってきた契約書には測量や造成等の費用は不動産屋持ちですが、 父の名義のままで地目変更（宅地に）し、宅地を売ったら代金を払う というような契約書であったので、それではいつのなったら全額 頂けるのか分からないから不動産屋が銀行融資してもらい一括で 払ってもらって所有権移転を行うという契約書を作り契約は成立 しました。（手付けは頂いています） 農地転用の許可もおりた所で何だか不動産屋の動きがおかしく、 まさか代金決済、所有権移転を行う前に造成工事にかかるのでは なかろうかと思い、代金決済、所有権移転を行う前に造成工事は 契約に反します、代金を払って所有権移転をしてからにしては どうですかと内容証明郵便にて送りました。 すると、今度は不動産屋から内容証明郵便が来て、代金の決済日 までに造成工事を完了する予定であるのに、私どもの方から工事 差し止めをされているので契約の履行が出来ない。日に日に損害が 増すばかりで、信頼を裏切った私どもに対して慰謝料の請求もすると 言っています。造成計画なんて見せて頂いてもいませんし、 造成工事後でないと融資が受けれないという不動産屋に対して、 父は農地転用の許可がおりたらそれで融資は可能でしょうと話して そうでなけれな契約しないとし、後日不動産屋は銀行と話がついた からと言いました。 ここで質問ですが、契約書には造成工事の開始時期については何も 書いてはいません。違う言い方をすれば、農地委員会の許可が おりたら代金決済、所有権移転前でも造成工事をしても良いとも 書いてはいません。ただ、現状有姿のまま引き渡す、売主は 瑕疵担保責任を負わないとはしました。 契約書に定められていない事項は法規又は一般慣習によるものとする とあります。 不動産売買の法規や一般慣習では、売主が認めてもいないのに決済と 所有権移転を行う前に造成工事を行う事は通常の事なのでしょうか。 またおかしな事に測量し境界の確認を立ち会いましたが、 不動産屋や言う造成工事開始までに境界を了承する確認書にこちらは 印鑑も押してはいません。それなのに造成工事を行っても良いので しょうか。手付をだまし取ろうとする詐欺にあたり、刑事告発の 用意もあると書いています。 宜しくお願いします。
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
みんなの回答
- kuri_kurio
- ベストアンサー率59% (290/489)
どうやら貴方側と不動産業者の意思の疎通が うまくできてないのが原因っぽいですね。 ・・「農地転用できたら～～する」という言葉について 貴方側は農地転用の許可さえ下りれば 業者に所有権の移転ができると思っていた。 これに対して業者側は、これまでの自己の経験や慣習から 「農地転用できたら～」という言葉のなかに 農地転用の許可＋造成工事＋地目変更の全てをセットとして 含めたものと考えていたのではないでしょうか？ ・・「融資が決まった」という言葉についても 貴方側は、融資が実行された（銀行からお金が借りられた）と思われ これに対して、業者側からすればおそらく銀行から 「地目変更ができればお金を貸してあげます」という返事を受けただけ ということを意味していたのではないでしょうか？ 土地購入に際して銀行などから融資を受ける際 ほとんどの場合は、購入した土地を銀行が担保にとり 抵当権の設定を行います。 業者が借りたお金について、お父様の土地に担保を つけることはできませんので、必ず名義変更されてから でもない限り融資は実行されません。 つまり、農地転用の許可だけで業者がお金を借りられる可能性は 限りなく０に近いのです。 このあたりの業者側の説明不足と貴方側の理解不足が 原因なのではありませんか？ なお、売買契約を締結された以上 売主買主の双方がその責任（債務）を履行する必要があります。 貴方側は、農地転用＋地目変更などの手続きに協力して すみやかに所有権移転を行い、土地を引き渡す 必要があると考えられます。 業者側は農地転用＋造成工事、地目変更を行うなどして すみやかに代金を貴方側に支払わなければなりません。 先の回答にも書きましたとおり、所有権を移転するためには 農地転用の許可＋造成工事＋地目変更が１セットになりますので 貴方側が造成工事をストップしてほしいと依頼することは 言うなれば、農地転用の流れを妨害しているのと同じになります。 電話で納得のゆくまで説明を受けるだけで済んでいたと 思われることに対して、いきなり内容証明郵便を送られたのですから 業者側からすれば「貴方側に売る意思がなくなったのでは・・・」と 当然に考えることだと思います。 早い内に業者に自宅に来てもらうか、貴方がお父様と一緒に 業者の事務所や自宅を訪ねるなどされ、じっくりと話し合われ 一刻も早く誤解を解かれたほうが良いのではないでしょうか？
- buttonhole
- ベストアンサー率71% (1601/2230)
>父の名義のままで地目変更（宅地に）し、 農地法の転用許可が下りただけでは地目を宅地に変更することはできません。現況も宅地と認められるような状態にする必要があり、そのための造成工事だと思われます。お父様名義のままで地目変更をするのでしたらそうせざるを得ません。 私もANo.1さんの意見に同調します。不動産会社の説明不足があったのかも知れませんが、お互いに顔を合わせて腹を割って話し合いをすれば、解決できるものと思われます。
- kuri_kurio
- ベストアンサー率59% (290/489)
不動産屋に農業資格がなければ原則として 農地を購入する（自分の名義にすること）は不可能です。 そのために農地転用手続きを行ったものと推測しますが 売買された土地の現況が田や畑の状態だった場合 手続きの流れは次のようになるはずです。 １，売買契約（仮契約も含む） ２，市町村役場へ農地転用申請の手続き～許可 ３，土地の形状変更工事（造成工事など） ４，土地家屋調査士等へ地目変更登記を依頼 ５，法務局が現地確認を行い、地目変更完了 ６，お父様から不動産業者に名義変更 今回のケースは１，２までは順調に進んでいたが 「３」の時点で貴方側がストップをかけたということですよね？ 通常、農地転用の申請許可後、一定期間内に造成工事を行って 土地の形状を農地→宅地のような状態に変更しなければなりません。 工事完了後に今度は地目（農地→雑種地など）の変更登記を行い 変更登記完了後にようやく不動産屋の名義にすることができるように なります。 不動産屋が銀行ローン等を利用する場合は「６」を経てから ローン実行になります。不動産屋が所有する別の不動産などの 資産を担保にでも入れない限り農地転用許可だけでは銀行は 融資してくれないでしょう。 農地を農業資格のない方に売買する際にこのような方法は ごく一般的に行われています。 不動産屋からしてみれば 「貴方が残代金の支払を急いだので（契約を履行するために）急遽工事した」 にも関わらず、工事を中止させるということは 貴方側からの「名義を変えてやらないぞ」という意思表示にも受け取れます。 造成工事費用については、不動産屋が立替しているはずですので これをストップすることで当然に損害が発生していることも考えられます。 また、銀行には「○日頃には地目変更ができるので・・」などと 事情を説明していることと思われますので、工事中止要求により これも延期しなければなりません。 不動産業者側にも、契約時にこれら事情を一切説明しなかったのであれば 問題はあるかと思われますが、売買契約書や農地転用の 申請書類（貴方のお父様の名前で申請）の中にこれらの事情が 記載されてはいないでしょうか？ そもそも、これら点について怪しいとか疑問にお感じになったのあれば その際に電話などで確認されれば良かったのではないかと思いますが・・・ いきなり内容証明郵便を発送したことで、お互いの感情的な面で ももつれが生じてしまっているのではありませんか？ お互いが「知らなかった」、「説明しなかった」という点が 争点になるかとはありますが、両者納得のゆくまでお話し合いになるなど 穏便に解決されてみてはどうでしょうか？
お礼
早速の回答、有り難うございます。 土地の形状変更工事（造成工事など）を終えないと地目変更出来ない とは不動産屋からも聞いてませんし、私共も知りませんでした。 農地転用申請許可が下りて申請すれば農地は(畑です)現状のままでも 宅地に地目が変わると考えてました。 ですから、不動産屋には引き渡してから(代金決済と所有権移転登記) 造成工事して下さい、そうでなければ契約しませんと言いました。 不動産屋はそれでは融資は下りないと言いながら、相談してみると して後日融資が決まったからというので、そうなんだと思って いました。ここを契約書に定めなかったのがいけなかったのですね。 それと、まだ造成工事は始まっておりません。 また、名義はかえてやらないぞとは言ってはおらず、 上記のように考えておりましたので、造成工事したいのなら 転用許可が下りているのだから早く融資してもらって決済して 下さいと言いました。 更なるご教授、お願いします。
お礼
回答、有難うございます。 皆様にご教授を頂いて、私共の無知と業者の説明不足が 原因である事が分かりました。 しかし、この投稿後の展開ですが、 先週金曜日に業者から電話があり、 「こんな不毛な話を続けても意味がない、先日に銀行から 融資の話が決まったから決済の日時を決めて下さい」と ありました。 私共はやれやれと思っておりましたら、 昨日（土曜日）にいきなり来れれて、 「地目の変更もしていないのに融資が下りる訳が ないではないか。」 と言いました。 確かに、皆様からのご教授のおかげで、 農地転用の許可＋造成工事＋地目変更の条件が融資の条件となり、 これより所有権移転となる事は分かりました。 しかし、契約時、私共は無知だったので、 契約の条件として決済して所有権移転をしてから造成工事をして くださいと言い、業者は了解しました。なぜ、了解するのでしょうか。 説明不足というレベルではないと思います。 また私共が決済、所有権移転後の造成工事という事を主張している のが分かっているのに、業者は先週金曜日に融資は下りた、 決済日を決めて下さいと言いました。しかし次の日、地目を変更 しないで融資が受けれる訳はないでしょう、と言います。 なぜコロコロ言う事が変わるのでしょうか。 意思疎通不足とか、説明不足とか、いうレベルではなくて、 私共に話しても分からないだろうから、私共のいう通りに契約して あとでこれが通常の不動産取引ですから、と丸め込めようとする 意図があるように感じます。 私共の被害妄想でしょうか。
補足
追記します。 私どもは売る意志はあります。 しかし、私共の無知を知りながら、きちんとした説明もしないで、 これが不動産売買の一般慣習ですからとされては。。。 私共は契約時、決済・所有権移転後の造成工事でなければ 契約しませんと念を押して、業者は了解しました。 きちんとした説明を受けていれば契約していません。