区画分譲後の私道の分割

質問

区画分譲後の私道の分割

２０年前に父が開発した区画分譲ですが、当時の売却のときに私道については買主に持分の権利を申請してませんでした。区画は１１件分なのですが、当時に売却した件数は５件です。その後に、私が家を建て６件になりました。そして、昨年に３件分の売却をしたのですが、業者の方が私道の持分をどうしてもつけてくださいとのことで、最終的に１１件の家がｊ建つことを前提に３／１１の私道の権利をわたしました。理由があって私道の持分を渡したのです。まず、銀行のローンが私道の持分がないと無理だからです。また、私の考えですが、売主の保護はされてますが、買主の保護はされてません。また、私道の権利をもっている母がいる間はいいのですが・・・もちろん今後１・２代はいいのですが、今後はわかりませんよね・・・
私道の持ち主がいなくなってしまい、ビルが売却できなかったりとか友達にも大変な思いをしている方もいました。そして、自分は母の私道ですので特に持分はいつでもできるから申請してません。
３件の私道の権利を申請したときに、いずれ、最初に売却した方たちにも申請をしなければいけないと思ってたのですが、費用がかかるのでみなさんが賛同されるかわからないからそのままにしておりました。ここのところで、当時に購入された方が事情があり家を売却するこになりました。
そこで、当初は私道の持分をもってません。でも後からの３件の方は持分あり。それで、私道の権利をくださいとのことでした。売却される方は、当時の不動産屋さんに相談されたそうです。そこまでは、いいのですが・・・
そこで、今回、母と相談して売却される方も含め、当初の残りの方にも権利をと思い、司法書士の先生に書類を作成してもらうことになりました。司法書士の先生は、当時の不動産屋さんに、売却の時の確認をしてくださいとのことでしたので、当時の不動産屋さんに相談したところ激怒されました。区画分譲の私道をなぜ分割されたのかと・・・
ほかに方法はあると言い張ります。使用権をだせばよかったとのことです。当時、父と相談し私道は売主が全部もつ、これは、区画分譲の住民がコミニュティを大事に住みやすく問題をさけるためとのことでした。掘削をしたり家を建てたりするときにいちいち全員の印をもらわないといけないからとのことです。最後に、私は脅迫じみたことを言われました。へんな住民がいて、ヤクザみたいな方が住んでたら、印を押すだけで莫大な金額を要求されたりしたらどうするんですか？等々。司法書士の先生にこのことを伝えたら、これって、恐喝です。文書に残しておきなさいとのことでした。行政に連絡して業務指導が入ることもできますよとのことでした。私は当時の不動産屋さんのしたことを決して否定しているわけではありません。今後、私道の件は司法書士の先生にお願いしてるので安心なのですが、当時に購入された方は、最初の売却の時の不動産屋さんに相談に行かれると思います。なんか、そのときに反逆されそうで怖いです。
相談の内容が長々となってしまいましたが、私がよかれと思ってしたことは間違ってたのでしょうか？
裁判になるようなことはないでしょうか？今になってとても不安です。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

kei1966 · ベストアンサー

不動産屋さんの考え方は古いけれど間違いではなかったのです。
でも、今は、持ち分のない私道への接続しかない敷地では融資が付かなくなっています。
この状況下では、持ち分を「売る」のは必要かと。

その道位置指定道路ですか？それとも43条但し書きの空地ですか？
数が多そうなので敷地延長ではないですよね。
それによってもやり方は選べたかもしれません。

位置指定道路であれば、道路管理者（所有者)は増えますが確認申請時に承諾は不要です。
43条但し書き許可申請が必要なところは今のところ多くの地域で確認申請時に都度承諾をもらって許可申請が必要です。

どちらにしろ道路の掘削が必要であればみなさんに承諾が必要になります。
利便性を考えるなら、協定書を作って皆さんの承諾は一度で済むようにしておくというのも手です。

気になったのは、持ち分を譲渡するのでしょうか。
これでは不動産屋さんは儲かりませんし、折角みなさんの利便性を考えたのに・・・。と思われていることでしょう。銀行の審査基準が今はそうなってきているので仕方がないと理解してもらうしかないですね。

お礼

reylhcです。

ご回答いただき有難うございます。
とてもわかりやすいアドバイスでした。
道路ですが、開発時にした位置指定道路です。すでに最近の３件は持分を譲渡しております。過去に携わった不動産屋さんの売買物件の５件は、まだ譲渡してませんので、これから文面にて内容を送付する予定でおります。いずれにせよ、過去の不動産屋さんに嫌がらせされているようでなりません。
本来なら喧嘩してもいいのですが、母の不動産を管理しているので我慢してます。
当初もめたときに、母の不動産の管理も他の業者に変えたいくらいでした。彼もそれをされるのではないかと不安だったのではないかと思います。
今度、何かあったら女の私をバカにしたのですから徹底的に戦います。

回答No.4

poolisher

あなたの考えは間違ってはいませんし、今後売買に際しては私道持ち分
を求めてくるケースも多いと思います。

ただ、不動産屋の態度は兎も角として、主張している事もあながち誤り
ではありませんし、逆に司法書士の「恐喝だ」という言辞も関係悪化を
煽るようであまり感心できません。

共有私道は、利用について取り決めをして事前合意しておかないと無用
のトラブルを引き起こします。ですから今からでも遅くないので協定書
のようなものを作って、既に持ち分を売り渡した方も含め合意（署名押印）
してください。
簡単にいうと（ルールがないと）勝手に花壇作ったり、自転車置いたり
といった利用阻害が生じたり、改築の際私道を通す配管工事が必要な場合
一部権利者の不同意で工事ができなくなったりする可能性があるという
ことです。

不動産屋の悪態より、そういう事をアドバイスしてくれない司法書士の
方が気になります。

お礼

reylhcです。

ご回答をいただきありがとうございました。
皆様の数多くのご意見とても勉強になりました。

取り急ぎ、お礼まで・・・

回答No.2

oyazi2008

昔は確かにありましたね。売主や開発業者がすべて所有し持分を持たない様な権利関係が
しかし、現在はそこの道路に接する宅地所有者には、宅地売買と同時に持分を譲渡するのが通例です。（近い将来公道などへの移管が確実に見込まれている場合を除く）
質問者さんは正しく、その不動産屋は道路の持分売買に自分が絡まずに勝手にやられたので面白くない、というだけではありませんかね？全く気にされる必要はありません。
まだ、残りの持分譲渡の予定があるならば、司法書士さんに文面を作成してもらい、将来的に売買などの場合や希望がある場合は、持分譲渡します、というような文章を送付なり、ポストに入れれば良いでしょう。この手の文章は普通の方なら、権利書などと一緒に保管されると思いますので、現在必要でなくともその時が来れば、仲介業者経由で直接話があるはずです。
この手の事項は、業者からすると手間がかかるわりには報酬の請求のしようがない様な案件で、逆に所有者の方が自ら行っている分には、ありがたいと思うのですがね。
業者の言うのは「屁理屈」です。そんなこと言い始まったらいくらでも難癖つけられます。

お礼

reylhcです。

迅速のご回答いただき有難うございます。とてもわかりやすいアドバイス助かりました。
明日、司法書士の先生がきますので、いただいたアドバイスをふまえて今後の案をねります。
追記、区画分譲に携わった不動産業者ですが、当初の５件の物件のみの売買、同じところを頼んでいたのですが、力およばずに売買の時に降りました。３件は他の業者です。
当時、この不動産業者は信頼関係でお願いしていたのにもかかわらず、土地の売買を２年近くもほっておかれ、当初１億円を超える価格だったものがリーマンでひっかり半分以下になってしまいました。
最後に降りる時、参考のために言っておきますの一言が、専任売買契約をしていないので責任なしとの捨て台詞・・・
女の私をバカにしてるのかと思うくらいでした。
男だったらぶっ飛ばしてやりたくらいだった。
愚痴になってしまいましたが、
ありがとうございました。
取り急ぎ、お礼まで・・・

回答No.1

atelier21

全員に通知しなかったのでしょうか、今からでも説明文を配布されたら如何
確かに、持分が各戸だとメンテナンス時等大変です

お礼

reylhcです。

迅速のご回答いただきありがとうございました。

取り急ぎ、お礼まで・・・