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競売物件に独立した未登記の建築物が複数ある場合
sropexzeの回答
- sropexze
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1、未登記物件の知識 競売の対象となっいてる建物の敷地に対し、この未登記物件(倉庫)がどのような敷地利用権を持っているか否 かを検討すれば事前にリスクは除かれます。 (1)法定地上権成立の場合 入札不可 未登記物件であっても法定地上権が成立する場合があります。 これは「競売ファイル」の「物件明細書」 の2番の「売却により成立する法定地上権の概要」を見れば判断がつきます。 あなたは、当然「競売ファイル」をご覧になったでしょ。 (2)借地権等成立の場合 入札可 借地権等の第三者対抗要件は建物の登記(建物保護法)が絶対要件ですので、借地権の本登記 が無い限り未登記の建物には借地権の対抗要件は成立しません。 よって、競落人からの建 物収去明渡請求には対抗できません。 たとえ、建物所有者の○○さんより、年額10万円で この倉庫の敷地を借り、ここに借地契約書も領収書もありますと言っても、対抗力のない借 地権(借地権自体は成立)にすぎません。 (3)建物の賃借権(借家)の場合 劣後していれば入札可 競売が実行される原因となった抵当権や差押に、借家権が劣後するか否かによって決まります。 A、最先の借家権である場合、建物引渡しを受け(借家権の対抗力)ていれば、競落人はその借 家権を認めなくてはなりませんので、入札は不可となります。 これは、入札者のあなた が調査判断しなくとも、「物件明細書」の3番の「買受人が負担することとなる他人の権 利」欄に記載されます。 実務上は執行官の「現況調査報告書」を受けて書記官が記載します。 B、対抗要件を要していない借家権の場合、6ヶ月の明渡猶予(改正後、短期賃貸借規定は廃止) があります。この場合も「買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載があります。 (4)未登記で債務者がそのまま所有している場合 入札可 建物収去明渡請求が可です。 できるなら、処分禁止の仮処分申請を先行するのが最良です。 実務上は、建物に残存価値があるならば、半値~ハンコ代で任意に和解する。 倉庫に価値がなく債務者にも資力がない場合、残念ですが全額自己負担ですね。 敷地利用権のない他人が所有(夫の土地に妻名義の家とか、親の土地に子供の家など) している場合も同様となり、「買受人が負担することとなる他人の権利」欄には、「なし」の 記載があります。 2、事前の準備 いづれにせよ、「物件明細書」「現況調査報告書」を良く読めば、素人のあなたにも十分権利関係 は把握できます。 また、それを自身で確認する意味で、すべての物件の全部謄本を取り寄せます。 3、失礼ながら、あなたの質問の前提に誤りが無ければ、私の答えは満点かと思います。 では、入札がっばって下さい。 平成23年8月19日 静岡県在住 鈴木。
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