競売物件に独立した未登記の建築物が複数ある場合

質問

こんにちは。競売物件について詳しい方教えて下さい。

興味のある競売物件を見つけたのですが、独立した未登記の建築物（倉庫等）が４つほどあります。
この場合、落札したあとで大きなトラブルになることはあるのでしょうか？

よく「未登記物件に素人は手を出すな」といわれますが事前にするべきことがクリアできていれば
可能なのでしょうか？

そして事前にするべきことがあるとすればどのようなことをするべきでしょうか？

競売に詳しいかた助けて下さい。宜しくお願い致します。

回答No.4

sropexze

1、未登記物件の知識
　競売の対象となっいてる建物の敷地に対し、この未登記物件(倉庫)がどのような敷地利用権を持っているか否　かを検討すれば事前にリスクは除かれます。

　(1)法定地上権成立の場合　入札不可　
　　未登記物件であっても法定地上権が成立する場合があります。　これは「競売ファイル」の「物件明細書」　　の2番の「売却により成立する法定地上権の概要」を見れば判断がつきます。
　　あなたは、当然「競売ファイル」をご覧になったでしょ。

　(2)借地権等成立の場合　　入札可
　　借地権等の第三者対抗要件は建物の登記(建物保護法)が絶対要件ですので、借地権の本登記
　　が無い限り未登記の建物には借地権の対抗要件は成立しません。　よって、競落人からの建
　　物収去明渡請求には対抗できません。　　たとえ、建物所有者の○○さんより、年額10万円で
　　この倉庫の敷地を借り、ここに借地契約書も領収書もありますと言っても、対抗力のない借
　　地権(借地権自体は成立)にすぎません。

　(3)建物の賃借権(借家)の場合　劣後していれば入札可
　　競売が実行される原因となった抵当権や差押に、借家権が劣後するか否かによって決まります。
　　Ａ、最先の借家権である場合、建物引渡しを受け(借家権の対抗力)ていれば、競落人はその借
　　　　家権を認めなくてはなりませんので、入札は不可となります。　これは、入札者のあなた
　　　　が調査判断しなくとも、「物件明細書」の3番の「買受人が負担することとなる他人の権
　　　　利」欄に記載されます。
　　　　実務上は執行官の「現況調査報告書」を受けて書記官が記載します。
　　Ｂ、対抗要件を要していない借家権の場合、6ヶ月の明渡猶予(改正後、短期賃貸借規定は廃止)
　　　　があります。この場合も「買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載があります。

　(4)未登記で債務者がそのまま所有している場合　　入札可
　　建物収去明渡請求が可です。　できるなら、処分禁止の仮処分申請を先行するのが最良です。
　　実務上は、建物に残存価値があるならば、半値～ハンコ代で任意に和解する。
　　倉庫に価値がなく債務者にも資力がない場合、残念ですが全額自己負担ですね。
　　敷地利用権のない他人が所有(夫の土地に妻名義の家とか、親の土地に子供の家など)
　　している場合も同様となり、「買受人が負担することとなる他人の権利」欄には、「なし」の
　　記載があります。

2、事前の準備
　　いづれにせよ、「物件明細書」「現況調査報告書」を良く読めば、素人のあなたにも十分権利関係
　　は把握できます。　
　　また、それを自身で確認する意味で、すべての物件の全部謄本を取り寄せます。

3、失礼ながら、あなたの質問の前提に誤りが無ければ、私の答えは満点かと思います。
　　では、入札がっばって下さい。

　　平成23年8月19日　　静岡県在住　鈴木。

お礼

お礼が遅くなりすいませんでした。
詳しいご説明を頂き感謝です。
今回の入札は教えて頂いたことを考慮して
十分な下準備を行いたいと思います。
正直無理だと思ったら手を引きます。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.3

casablanca1946

＞でも現在の所有者がそれを拒んだり、他の所有者が出てきた場合はどうなるのでしょうか？

この程度の知識で競落は危険です。

未登記物件のみの記載ですが、法務局の定義する建物なのか、建物でなくただの建造物（動産）なのかかで法律は違ってきます。

質問者及び回答者ともに、法務局の定義する建物と勝手に決めつけていますが、それが建物であれば、固定資産税台帳に所有者が記載されています。
これは、役所がかってに決めた所有者ですから、本物かどうか不確かです。
しかし一応、所有者として推定します。

これらの基礎調査の段階で、あなたの力量を超えているようです。

これらを体系的に書かれた本やサイトはありません。
全て、経験により学んでいくもので、１０年はかかります。

後はリスク覚悟で、競落するしかありません。

お礼

回答して頂きありがとうございます。

ご指摘の通り、私の知識では難しいというのがよく分かりました。

競売価格が大変安かったものですから、落札したいという気持ちが

あったのですが、やはり安いものには理由があるということですね。

勉強になりました。

ありがとうございました。

回答No.2

poolisher

未登記建物は競売対象外ですから、建物の処分や譲渡交渉は別途
行う必要があります。

ポイントは
・件の未登記建物の土地に対する権利の有無
・未登記物件の所有者確認
・所有者の収去明渡や譲渡意思の確認
です。

土地利用に対する権利根拠がなく、所有者が確認でき、かつ所有者
が（条件付きであったとしても）収去明渡や譲渡意思を持っている
のであれば問題は少ないでしょう。

一方、例えば未登記物件の所有者が明らかでない場合、収去明渡を
求める相手を探すところから難渋しなければなりません。

ですから、未登記建物がある場合には、入札する前に↑の事を現地
で事前確認をします。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。

やはり事前調査、特にしっかりしたものが必要なのですね。

譲渡交渉にはかなりの時間と場合によってはそれなりの解決金が

必要となれば難しい場面があるかも知れないですね。

なぜ未登記物件がある競売が難しいのか分かってきました。

親切なご回答ありがとうございました。

回答No.1

datchi417

競売にその未登記物件が入っているかどうかですね
裁判所にそこを確認して、ちゃんと入っていれば、落札後に所有権の保存登記（移転？）をすればいいのではないでしょうか。

お礼

さっそく回答して頂きありがとうございます。

裁判所の書面には未登記物件があるということだけでした。

なるほど落札後に所有権の保存登記が必要なんですね。

でも現在の所有者がそれを拒んだり、他の所有者が出てきた場合

はどうなるのでしょうか？