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口頭での借地契約の変更について

現在会社の隣接地にある400坪の土地を地主より借りて事業を営んでいます。40年前に地主と口頭の約束で借り受け年間150万円の賃料を払い続けてきました。(契約の内容がわかる書類等は一切無いです) 昨今経営陣が交代し、経費削減の為地主と賃貸契約の締結と賃料の値下げの交渉に行った所、事業用の定期借地を結び、賃料はそのままで保証人と保証金を入れて契約をして欲しいとのことでした。 賃料の相場は詳しくはわかりませんが、誰に聞いても高いとの事でした。また、その場所を返還すれば事業に差支えがありますが、返還されれば次に賃貸することはかなり困難だと思います。 こういった場合 (1)まず事業用定期借地で良いのか、また保証金も納めなくてはならないものなのかわかりません。 (2)賃料について正当な金額の算定方法及び根拠の示し方がわかりません。 正直こんな景気ですので保証金といわれても右から左と言う訳にはいきません。賃料についてもなんとか下げてもらいたいと言うのが本音です。 法的に問題ない方法、知恵がある親切な方教えて下さい。お願致します。

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契約書はあったほうがよいでしょう。 言った言わないじゃ困るし。 事業用として20年 保証金は概ね2~4ヶ月。 事業失敗とかあるから、一応保険みたいなもの。 保証金は契約満了にて返金される。 もちろん、他の事業者に契約の譲渡も可能。 固定資産税評価額に対して 何倍にするかだから、 地域の相場を聞くと係数何倍かわかりますね。 公に契約を残すことも出来る。 (賃借権設定登記) 第三者に対抗できるけど、まぁしない。

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質問者からのお礼

ありがとうございました^^

質問者からの補足

ありがとうございます。 貸主から事業用定借に切り替える、もしくは請求する権限は無いとの事でしたので、普通の賃貸契約を締結する方向でいきます。 また賃料についてはご指摘の通り、この周辺では固定資産評価額の7~10%程度が通例との事ですのでそのラインで交渉して見ます。

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その他の回答 (1)

  • 回答No.1

借地の利用形態によって変わってきます。 1.借地上に登記建物があれば借地借家法上の借地権となり条件交渉   は借地人に有利になります。 2.駐車場など登記建物がない場合、借地借家法の借地権保護の対象外   となります。 1.の場合は、地主の条件は無視して構いません。 単純に地代交渉だけを行います。折り合いがつかなければ、地代減額の 調停を申立てます。近隣相場等に比べ明らかに高ければ減額が認められ ることになると思います。 2.の場合は、折り合いがつかない場合地主から契約解除が可能ですか らお互い折り合いをつけるため、地主の請求も多少は引き取る必要が でてくるかも知れません。

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質問者からの補足

ありがとうございます。 現場にはクレーンが据え付けられているだけで、登記はしていません。 以前の契約形態に関わらず、今回の事業用の定期借地契約には応じないといけないものでしょうか? 都合がいいですが、賃料だけ下げてもらうというのは不可能なのでしょうか?

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