事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期について

質問

事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。
あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に２０年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、２０１５年の３月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。
事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うことになっています。そこで、相手方に開店までの期間を質問したところ、
「◆店舗開店までの工事期間について
・スタートしてから約６か月程を見込んでいます。
(1)試掘申請から結果の回答まで（約２ケ月）
(2)開発申請、建築確認申請等で（約２ケ月）
(3)工事を開始してから完成まで（約２ケ月）
※この中で一番予定が変動するのが、開発申請と建築確認申請になります。
状況により変動することがあることはご了解をお願いします。」
という回答がありました。
土地をあけ渡しても、少なくとも６ケ月間は賃料収入無しとなることが有り得ることになりますが、一般的な事業用定期借地権設定覚書、他のコンビニエンスストア、スーパー等でも賃料支払は「開店日」からとなっているのでしょうか。公正証書を締結して確定の契約となった時点から、工事は始まり土地を使用収益していることになると考えますが、賃料支払を「契約締結の日」からとするよう条文の修正を交渉することは不可能でしょうか？
今の段階で、駄々をこねるつもりはありませんが、６ケ月（半年）は長すぎると感じました。できましたら、あるコンビニエンス・ストア、スーパー等の事業用定期借地権設定覚書では賃料支払開始時期はこうなっているという事例をお教え頂けませんでしょうか。契約相手方の名前を出すことが不可能であれば、一般的な事業用定期借地権設定覚書の話として、法律の専門家の方からのご教授をお願い申し上げます。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

「開店日から」だとすれば、それまでの間、工事しなければならず、建物も建築する必要があります。
当然ながら、土地の引渡しは、開店前に引渡を終えていないとなりません。
そうしますと、引渡の日から開店の日までの間は損害が生じます。
私ならば、その間は「地代相当損害金」を請求します。
開店日からは、契約書り記載されている賃料となります。
実は、裁判などの場合は「地代」と「地代相当損害金」は別に請求しているのが実情です。
なお、額は、必ずしも開店日からの地代でなくてもいいわけです。
双方の話し合いでいいわけです。
大手企業の横柄なやり方に合意する必要はないと思います。

お礼

tk-kubota様
　ご回答有難う御座います。引渡の日から開店日までの「地代相当損害金」という考え方は全く知りませんでした。非常に急いで覚書を締結したと先方が迫るので、覚書の条文を読んでいて、「開店日」からという曖昧な契約はおかしいと感じはじめていたところです。私に考える時間を与えまいとする意図があったのではと思ってしまいます。ここまでは、担当の方といい感じで話を進めることができていたのですが、こんな落とし穴があったのかと少々残念ですが、契約事ですから、しっかりと交渉をしてみたいと思います。先方は大手コンビニです。事業用定期借地権設定契約の締結には、社内で決められた様式、流れがあるようですが、ここはじっくり構え、先方のペースに乗らず、暫く時間をかけて事業用定期借地権設定契約について勉強し、ご先祖様から引継だ土地を有効に利用し、後に子孫に安全に引き渡せる方法を模索したと思います。この件につきまして、また何か疑問、問題が生じましたら宜しくお願い申し上げます。u2iwillfollowyouより

回答No.1

toratanuki

一般的には、覚書は、公正証書作成の日から。

公正証書には、年月日という確定日を記載します。

開店日からなどというあいまいな日は記載しません。

「契約書式の作成全集」自由国民社

お礼

toratanuki様
　ご回答有難う御座います。やはり、「開店日から」とい曖昧な契約は危険だということがわかりました。
「公正証書に「営業開始日より賃料発生」という一文が有った為に、更地のまま営業開始予定時期が３回も延び結局２年間も賃料が無しの状態に追い込まれました、その間に色々な業者から引き合いがあったのですが、契約があった為に全て断らざるをえない状況でした。」という事例があることを知り、これは危険だと思った次第です。先方は非常に急いで覚書を締結したがっており、私に考える時間を与えない意図があったのではと感じ始めております。先方のペースに乗らず、ここは暫く時間をかけて事業用定期借地権設定契約について勉強し、ご先祖様から引継だ土地を有効に利用し、後に子孫に安全に引き渡せる方法を模索したと思います。ご回答有難う御座いました。また、この件につきまして疑問、問題が生じましたら宜しくお願い申し上げます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　u2iwillfollowyouより