事業用定期借地契約について

質問

事業用定期借地契約を考えています。（貸主です）
契約期間は10年以上20年以下、契約満了後更新はなく更地返しが条件とのことですが、いくつか疑問があります。
(1)公正証書の依頼の仕方と費用はどのくらいかかりますか？
(2)保証金と権利金を預かることは可能ですか？また、その場合契約満了後は全額返金しないとならないのですか？
(3)借主の会社が契約期間中に倒産などした場合はどうなってしまうのでしょうか？
(4)上記(2)、賃料以外に礼金などの名目で金銭を受けとることはできますか？

回答No.1

ganbareyo · ベストアンサー

(1)
公正証書(賃貸借契約書)は公証人役場で公証人に嘱託し作成します。
当事者双方の印鑑証明書と実印又は運転免許証やパスポートと認印その他の関係資料を
持参してください。
公正証書作成の手数料は法律で定められており、目的価額によって金額が変わりますが、
目的価額１億円までで４３,０００円です。
なお賃貸借契約の場合、賃料に賃貸借期間を掛けた額を２倍したものが目的価額になります。
(2)、(4)
基本は賃貸借契約ですので、貸主、借主の合意で決まります。
要は受け取る目的です。(3)とも関わります。
契約に際し、将来返す目的の金種と返さない金種に分けて考えます。
返さない金種は不動産所得として申告後課税されますが、
受け取った額が相当多額であるときなどは、分離課税の譲渡所得となります。
相当多額とは、その土地の時価（相続税評価で使う路線価）の１／２以上の額とされています。
保証金・敷金は賃貸借契約を担保する目的、権利金は貸主の権利の一部譲渡の性格をもつもの
という認識が一般的です。礼金はまさに貸していただくことの謝礼でしょう。
貸主側のリスク、借主側のリスク、双方を考えまた、中途解約に備え、建物の解体費用、
賃料未収期間を考慮したものとします。
おおよそ賃料の１年分までが保証金の妥当な額ではないかと思います。
当然ながら満了時には一括返済します。中途解約時には違約金も考慮し、保証金の金額
もリンクさせてください。

現在目的の土地がどのように利用されているか分かりませんが、借地になれば固定資産税も
変化することも考えられます。賃料決定に際し注意してください。

お礼

おっしゃるとおり、現在農地のため、宅地になった際にどのくらいの課税されるものやら…。賃料その他よく考えたいと思います。
回答ありがとうございました。