賃貸契約、預り金

質問

地元を離れ、下宿している学生です。今の住居を訳あって出ていかなければなりません。

そこで先日、不動産屋に行き、気に入った物件があったので担当者と今後の流れについての話をし、預り金一万円を支払いました。

しかし、私の様な若者一人で行ったので不動産屋の話に乗せられてしまい、周囲の悪環境を考えておらず、今さらキャンセルしようと思っております。

正式な契約書は後日交すことになっており、まだ契約はしていません。

お聞きしたいことは今回の様に正式な契約書にサインする前にキャンセルした場合、預り金が返ってこない以外のペナルティはあるのでしょうか？

また、店で重要事項説明書というものにサインさせられたのですが、これは契約書とは別物でしょうか？

そして店で保証人である親や私の個人情報を聞かれたのですが、これは契約書作成のためだったのでしょうか？

正式な契約とは何をもってそう言うのか経験不足のために分からず悩んでいます

回答No.3

Tomo0416

大事なこと書き忘れました。
質問者様が未成年で婚姻歴がなければ、契約は取消しできます。ただし、法定代理人の追認がない場合
、つまり業者がご両親の双方に契約の承諾を確認していない場合ですが。

契約の取消しは、口頭でも可能ですし、本人・法定代理人のどちらからでもできますが、一般的には法定代理人から書面で行います。

契約の取り消しですから、契約そのものがなかったことになり、業者は手付金であっても返還しなければなりません。
（業者はこれくらいのこと当然認識しており、免許証や学生証で年齢を確認しますから、未成年相手に重要事項説明までするとは思えませんが）

お礼

心の奥では賃貸契約を軽く考えていた部分がありました。今回不動産屋さんに迷惑をかけてしまった事を反省し、この先に活かしていくしかありません。

どうもありがとうございました。

回答No.2

Tomo0416

＞今回の様に正式な契約書にサインする前にキャンセルした場合、預り金が返ってこない以外のペナルティはあるのでしょうか？

預かり金であろうが、手付金であろうが、賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わず、すべて預り金とみなされます。
そのため、契約成立前に預り金を受領していた場合、その預り金は申し込み順位確保のための証拠金として授受されるにすぎず、賃貸借契約が成立するわけではありません。
よって、キャンセルした場合には、業者は預り金を返金しなければなりません。
預り金をめぐるトラブルが絶えないため、国土交通省は「預り金の返還の拒否の禁止」を定めています。

宅地建物取引業法第47条の2第3項
　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

宅地建物取引業法施行規則（国土交通省令）第16条の12第2項
　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。

しかし、賃貸借契約は、諾成契約であり不要式契約ですから、当事者の意思表示のみで契約が成立します。つまり、契約の成立時期は、入居申込者が住宅の賃貸を申込み、貸主が要件審査の後これを承諾したときで、契約書にサインをしたときではありません。

質問者様の場合、契約前に行うことが義務付けられている重要事項説明を受けていますから、質問者様が部屋を借りたい旨の意思表示をし、貸主がそれを承諾した時点（一般的には貸主が不動産業者に承諾の回答をした時点）で契約は成立しています。貸主の契約意思は発信主義（民法526条）ですから、必ずしも借主に到達しなくてもかまいません。

契約成立後であれば、預かり金は手付金となり、契約解除の場合は手付金を放棄しなければなりません。

＞重要事項説明書というものにサインさせられたのですが、これは契約書とは別物でしょうか？

重要事項説明は宅地建物取引業法第35条に定められた当該不動産の重要な事項を記載した書面で、宅建主任者が作成し説明するもので、必ず、契約前に行わなければなりません。
重要事項説明を受けていなければ、契約は成立していませんから、預かり金は必ず返還されます。

＞保証人である親や私の個人情報を聞かれたのですが、これは契約書作成のためだったのでしょうか？

貸主の審査に必要なためです。貸主は部屋を借りてくれるのならだれでもよいというものではありません。家賃の支払い能力のない人や他の住人とトラブルを起こすような人などとは契約したくありませんからね。

＞正式な契約とは何をもってそう言うのか

契約の一般的な流れとしては、以下のようになります。
(1)借主が業者に物件の案内を求める。
(2)業者が借主に物件の説明（重要事項説明、契約書面の提示など）をし、重要事項説明書を交付する。
(3)借主が業者に預り金（申込証拠金）を支払う。
(4)業者が貸主に借主の契約意思を伝え、貸主の契約意思を確認する。
(5)貸主が業者に契約意思を回答する（貸す・貸さないの意思表示）。
(6)業者が借主に貸主の契約意思を伝達する。
(7)業者が仲介して賃貸契約書の取り交わし、双方に交付する。
(8)借主が業者に契約金を支払う。
(9)借主が業者から部屋の鍵を受け取る。
契約の成立は(6)の時点ですから、それまでの段階であれば、名目のいかんに関わらず預かり金は返還されますが、(6)以降は預かり金は手付金に充当されるため、預かり金を返金するという特約（預かり証に明記している場合など）がない限り、契約解除（キャンセル）した場合。預かり金は返還されません。

回答No.1

masaokyoko

次のように考えられます。
(1)正式な契約ではありませんので、預かり金であれば返金されるはずですよ。
　手付金なら返金されない可能性が高いが・・・。

(2)『重要事項説明書』と『賃貸借契約書』とは全く別物です。説明書と契約書は別物です。

(3)親やあなたの個人情報は、『賃貸借契約書』を作成する前準備としての業者の情報収集作業です。（家賃回収を確かなも　のにするための）

(4)正式な契約とは、『賃貸借契約書』のことです。

お礼

ありがとうございます。預り金は返ってくる方向で話を進めています!