早期解決に向け作戦を考えています

質問

賃貸の連帯保証人をしていますが別件のトラブルでその借主と交渉が出来ない状態にいます。

今回、その賃貸物件の更新の約２ヶ月前に代理人を介して不動産屋と貸主に『連帯保証人の継続の拒絶』を書面にて申し入れをしましたが、その時点で不動産屋の方から連絡は一切入りませんでした。

更新の一カ月に、代理人を介して状況を確認すると　「借主には今回別の保証人を立てるように連絡済みで、別の連帯対保証人を立ててきていて更新手続きをとっています。　そちら様からの拒絶の書面は前に受取っています。　　いまその連帯保証人変更書類（捺印がある書類等を）を借主から待っています。　そちら様は連帯保証人から外れています」とのことでした。外れているなら書面でその旨欲しいと伝えたら変更後発行しますとのことでした。

更新日直後に、再度その不動産屋に確認したら状況はまったく変わっていませんでした。
「連帯保証人から外れています」とは言っているものの書類がそろわなくても更新から３ヶ月以上は経っている。　こんな状況でも更新され住み続けることは可能なのでしょうか？　貸主が許可したから継続できたと思いますが、こんなゆるい状態で成立するのですか？　拒絶してからは５カ月も経っています。　　で、何かあれば責任の追及は保証人にきますよね。　

ちなみにここの不動産屋は更新手続きや保証人不要制度（保証会社）に関して細かくＨＰでうたっているような不動産会社です。　
（私の場合手元にこの賃貸契約に関する書類はありませんのでこの賃貸物件が合意更新か法定更新かははっきりしません。）

「保証人から外れている」といった確信できるものが無いので毎日不安で仕方ありません。考えない日は一日もありません。　
なにしろ時間ばかり経っています。
この借主絡みの別件で苦しめられさんざん嫌な思いをしてきました。　「うるさく言われるまでそのままにしておこう、逃げて時間を稼いでなるべくギリギリのところまで自分に有利にしよう」という最悪な奴です。　いろいろなことに対してやり方が汚い奴です。

もうこれ以上一切関わりたくないのです。　もちろん軽率に連帯保証人になったわけではないのですがこのような結果です。自分がいけないのはわかっています。

今後どのようにして不動産屋と交渉したらよいでしょうか？
今の状況から抜け出すため、早期解決に向け何か良い作戦があったらお願いします。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

>　その賃貸物件の更新の約２ヶ月前に代理人を介して不動産屋と貸主に『連帯保証人の継続の拒絶』を書面にて申し入れをしました

　『代理人』という方がどのような方かはわかりませんが、通常大家は契約途中（契約者居住中）で保証人が『連帯保証人の継続の拒絶』することは認めません。それでは『賃貸契約の連帯保証人』の意味がなくなってしまいます。

>　こんな状況でも更新され住み続けることは可能なのでしょうか？　

　質問者様の連帯保証が生きていますので可能でしょう。大家は保証人が『連帯保証人の継続の拒絶』の連絡をして来たからと言って『契約解除』をし退去させることなど出来ませんから居住する限り（＝契約が続く限り）は保証人を生かしておきます。

>　貸主が許可したから継続できたと思いますが、こんなゆるい状態で成立するのですか？　

　『許可した』もしないも、大家にはそのような権限はありません。居住者が住み続けることを望めば大家は貸すしかないのが現在の法制とその運用です。

>　別の連帯対保証人を立ててきていて更新手続きをとっています。　そちら様からの拒絶の書面は前に受取っています。　　いまその連帯保証人変更書類（捺印がある書類等を）を借主から待っています。　そちら様は連帯保証人から外れています

　これは借主本人が“適当”に言って時間を稼ぎ、不動産会社は「どうせ連帯保証人はいるのだからいいや」で済ませているのだと思います。『そちら様は連帯保証人から外れています』が現段階での予定で借主が新しい保証人を立てられなければそのままにする積りでしょう。

>　何かあれば責任の追及は保証人にきますよね。　

　はい。まさにそのための『連帯保証人』です。質問者様もお書きのように赤の他人の部屋の賃貸借の連帯保証なんてするべきではありません。１千万の融資の保証の方が上限があるだけ“安心”なのです。

>　賃貸物件が合意更新か法定更新かははっきりしません。

　私のところでは“一応”連帯保証人（私のところでは肉親に限定）の方に『更新の連絡』はしているようですが、本来これも不要なもので、イザとなると「更新を知っていれば契約解除（＝退去）の説得をしたのに」とか言い出す保証人がいるとのことで“念のため”に行っているだけです。

>　保証人不要制度（保証会社）に関して細かくＨＰでうたっているような不動産会社です。　

　であれば、保証料を負担してでも保証会社の保証に切り替えさせるのが賢明でしょう。

>　「うるさく言われるまでそのままにしておこう、逃げて時間を稼いでなるべくギリギリのところまで自分に有利にしよう」という最悪な奴です。　いろいろなことに対してやり方が汚い奴です。

　よく分かります。今回の対応がその“面目躍如”でしょう。

>　今後どのようにして不動産屋と交渉したらよいでしょうか？　今の状況から抜け出すため、早期解決に向け何か良い作戦があったらお願いします。

　契約者本人と『交渉が出来ない状態』なら不動産会社や大家に対して保証会社の保証に切り替えるように強く言うしかないでしょう。

　先にも書きましたが、問題は質問者様が通された『代理人』という人です。

　出来ればお金がかかっても弁護士名での内容証明で『連帯保証人の継続の拒絶』を通告したことと、不動産会社から○月○日に『保証人から外れている』という言質を取っている旨の確認をしておく方が良いと思います。そうでもしなければ大家も不動産会社も進んで動くことはないでしょう。

補足

早速のご回答どうもありがとうございました。　
代理人＝弁護士さんで内容証明でだしてもらいました。　直接不動産屋とも話をしてもらい、その時に「保証人から外れてると」言いきったとのことでした。　でも実際何も変わっていません。

また、後からわかったことですが、その借主はペット禁止にもかかわらずペットを部屋で現在飼っていると思われます。
５カ月くらいまえのものなら証拠写真があります。　こんな話でも少しは有利になりますか？　

弁護士さんの対応にも無視するような奴です。　そのままにされては本当に困ります。どうしたらもっと不動産屋が借主対して働きかけてくれるのでしょうか。

回答No.3

noname#203300

in_go-ing　です。

　『補足』拝読いたしました。

>　後からわかったことですが、その借主はペット禁止にもかかわらずペットを部屋で現在飼っていると思われます。５カ月くらいまえのものなら証拠写真があります。　こんな話でも少しは有利になりますか？　

　これは『ペット禁止』を信じて住まれるかもしれないペットアレルギーのある方には人命にも関わりかねない『契約違反』で、もしそのようなことになれば最低でも治療費等の請求は来るでしょう。勿論そのような場合には連帯保証人も共に『被告席』となります。

　このことを弁護士さんを通じて証拠とともに連絡し、大家の権限ですぐに退去させない時はその責任までは取れない旨の通告はしておいた方が良いと思います。これは大家が退去を通告できる『契約違反』でしょう。

お礼

『補足』に対するご回答もどうもありがとうございました。　何度も、何度も読ませていただきました。丁寧にアドバイスくださり大変感謝しております。　ここ数カ月どうにもできずに悩んでおりました。　考えない日など一日もありません。　不動産屋も言いきったもののその場しのぎですよね・・・
頂いたアドバイスを参考にさせていただき早期に解決して行きたいと思います。　
次にコンタクトとるときには前進できるのではないかと強い気持ちになりました。　私の質問相談のために時間を割いてくださいましてどうもありがとうございました。

回答No.1

obrodouhu

宅地建物取引主任者の資格を取ろうと、勉強中のものです。

http://ninibaikyaku.org/qa/rentai.html

http://asu1.net/rentaihoshou.html

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1245867927

こんなとこでしょうか・・・

結論だけ簡潔に言いますと『外れる事は出来ません』となります。
あなたに一番近い状況で処理をするとなると、上記の参考URL３のベストアンサーに書かれたことぐらいでしょうか・・・

以下転写
＞現段階であなたが連帯保証人から外れられる方法としては、賃貸物件の貸主と借主との間でかわされている賃貸契約書の中に家賃滞納による賃貸契約解除という事項があると思いますので、その契約に従い、貸主に家賃滞納を理由に賃貸契約解除を行ってもらうしか方法がありません。

＞これにより、借主は賃貸物件より退去という事になりますし、滞納していた家賃は、借主に請求されるか、連帯保証人であるあなたに請求されるかは貸主が判断する事でありますし、あなたに請求がきた場合には、一旦支払い、後に借主に支払った金額を請求する方法を取るしかないと思います。

法定更新ではなくて、今の連帯保証をしている契約者が『住みたい』と言えば、【自動更新】になってしまいます。

＞この借主絡みの別件で苦しめられさんざん嫌な思いをしてきました。　「うるさく言われるまでそのままにしておこう、逃げて時間を稼いでなるべくギリギリのところまで自分に有利にしよう」という最悪な奴です。　いろいろなことに対してやり方が汚い奴です。

この理由であれば（前例が何度もあり、苦渋してきた）解除が出来るとは思いますが、勉強中の身なので、詳しくは語れません・・・
一度、司法書士や弁護士に相談してみることをオススメします。
これが家庭裁判所のほうで【正当な事由】として認められれば、連帯保証人から【外れることは出来ません】が、賃借人に【別の保証人を立てなさい】と言う拘束力が働くと思います。

お礼

ご回答どうもありがとうございました。　話し合いができるような借主ではないので非常に時間がかかっております。　ちょうど更新時期にきたので不動産屋にコンタクトしたのですが、思うように進んでいません。　毎日本当につらいです。　　なぜこのようなこと（内容証明などで通達する）を不動産屋と貸主にお願いしているかわかってもらえるようにもう少し詰めてコンタクトしたいと思っています

私のために時間を割いてくださって本当にありがとうございました。