マンションの購入について

質問

結婚を間近に控えており新居を探しています。

夫450万　妻350万の収入があります。
夫は一位年前に2400万の1DKのマンションを購入しており、月々八万円のローンがあります。

上記のマンションから妻の勤務先に通うには遠く、また手狭なので、駒込辺りで2LDKの中古マンション(2500万位)を購入しようか、賃貸かで迷っています。　
30年後定年になったら故郷に帰る事も考えています。

資金や資産形成の点からアドバイスをお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

住宅ローン残高や貯蓄、毎月の家計状態が分からないので何とも言えません。
今のマンションを売ってローンを完済し、貯蓄と合わせて新しいマンションの頭金（物件価格の20～30％以上）と諸費用（物件価格の５～10％程度）を賄え、この他に生活費の半年から１年分以上貯蓄を残せるのなら買うのもありでしょうか。ただ、マンションは資産とはなり得ないと思った方が将来後悔しないと思います（逆に足枷）。30年後ということなので新築は当然ですが、便利な駅の間近が最低条件でしょうか。これらを満たさないなら、取り敢えずは賃貸でも十分な気がします。通常、賃貸の方がお金は残りますので。

お礼

回答頂きましてありがとうございました。
具体的に必要な金額が明確になりました。

賃貸のほうが、お金は残るのですね！

頂いたアドバイスを参考に、ライフプランを再度考えてみます。

本当にありがとうございました☆

回答No.2

Mokuzo100nenn

資産形成の基本は、現在価値が低くて将来価値が上がるものを、現在価値が高くて将来価値が下がる通貨で購入することです。

戦後の日本を見ると、バブル頂点の1990年ごろまで不動産の価値が一貫して上昇したので、不動産を購入するということが一つの成功法則でした。

今後人為的な金融バブルの再燃は無いと仮定すれば、不動産の価値上昇は需要と供給、すなわち不動産の総量とそれを必要とする人口の関係で決まると考えれば良いでしょう。
日本の住宅は、既に家庭の数を上まわるだけ有るそうです。
また2006年を頂点に日本は未曾有の人口減少社会に突入しました。
人口動態を総数だけでみていると見誤るのですが、2006年以降も60歳以上の人口は増加しつづけており、その分、生産年齢人口（20歳-60歳の現役人口）の現象は急激です。

したがって、日本全国を平均的に考えると不動産の価格は将来減少するものと考えなければいけません。
そうは言っても人口の社会増（すなわち引っ越しによる増減）は続きますので、日本の一部、人口が社会増する場所では不動産価格が上昇するはずです。

さて、もうひとつが不動産を入手するための通貨の動向ですね。
戦後は日本でもインフレが激しかったので、円を持っている人はその価値を失っていったわけですから、円を使って現物を保有している方が資産形成につながりました。もっといえば、持っていない円を人から借りて（住宅ローン）それを価値が下がった時点で返済するというのが最高に儲かったわけです。

近年はデフレやディスインフレが続きましたので実感が薄いですが、今後の日本を考えると、国家や地方自治体の強烈な借金を考えると円の価値を減らす（借金の重さを減らす）方向の政策をとるしか選択肢がなくなってきましたので、円をそのまま持っているのはリスクがあります。ですから、戦略的に正しいのは、できるだけ円の貯金を減らして現物、また他の通貨に替えておくことですね。

さてご質問の具体例にもどりますが、駒込という土地は将来に人口が増加しそうですか？
これから居を構えようとするひと（＝不動産の需要）が駒込に住みたいと考えれば、日本中の不動産価格が下落してゆくなかで駒込は少数の不動産価格上昇地域ということなります。

また、マンションの場合であれば、土地の価値とイコールで増減するわけでなく、物件自体に魅力があるか否かも重要です。
この物件は築何年でしょうか？　今後10年、20年にわたって人が住みたいと思う魅力をそなえているでしょうか？　そしてその物件を現在所有しいてる人たちが今後、売却（＝供給サイド）に回ることはあるでしょうか？

私個人の感覚ですが、不動産の総量がだぶついてくる時代にそれでも需要・供給関係で価格が上昇することを期待できる物件は、人も羨むような要素をもっている物件だろうと考えています。すなわち、人口の社会増が期待できる東京のなかでも、人気の場所の、高級物件ということになりましょうか。現在の価格でいえば買いやすい価格帯ではなくて、ちょっと高根の花である7000万～の物件のほうが値下がりしにくく、2000万円～3000万円のボリュームゾーンは供給過剰で値崩れするリスクが高いと思います。

質問者さんの場合であれば、最終的には故郷に帰る可能性があるのですからご自分の通勤などの都合よりも、将来的な資産価値の維持（できれば上昇）を計算にいれて選定されるべきでしょう。

以上から一つのヒントとして、2500万円の物件を2軒ではなく、合計して5000万円以上の物件に集約することでしょうか。
もちろん、不動産を二軒持てばリスク分散になっていますし、一軒に集中することでリスクが集中することを念頭に、物件は慎重に選択してくださいね。

お礼

回答頂きましてありがとうございます。
資産形成の本質をわかりやすく回答頂き、勉強になりました。

不動産で資産形成というのは国内では難しいという事ですね。

なるべく値崩れしないような物件を探してみます！

頂いたアドバイスを参考にして、購入時期等のライフプランを再考してみます。

本当にありがとうございました！