中古物件の購入に関する疑問

質問

• 中古物件の購入に関して、築後21年の木造物件の住宅ローン減税の対象性や容積率の超過について疑問があります。
• また、値引きの交渉における常識的な範囲や中古物件への多額の支払いに対する疑念もあります。
• 中古の割に高い物件を購入する際の考え方や、不動産業界の値引き交渉の暗黙の了解についてもアドバイスをいただきたいです。

回答No.2

kei1966

１）対象外です。
２）違法建築にお金を貸してくれるところは減りました。銀行は税金で助けられた経緯があるので法を守らない人や建物には貸さないのが今の標準的なルールです。検査済証があっても現状は構造も危険な状態であり、3階等は作為的違反ですので救いようがありません。多少の違法どころではないです。
３）違法建築を値引きの盾にするのはいかがなものかとは思います。建物管理をする所有者には確認申請時の健全な状態を維持する義務が発生します。工事して是正する気があるならその工事費を提示されたらどうでしょう。
でも、一般常識から考えて4500万は途方もなく無理だと思います。それだけ引くなら他に売るからいいと言われるのが普通でしょう。1000万以上値引く話は聞いたことがありません。正直土地の価格相場がわかりませんが土地代金はかかりますね。でも、評価はゼロの建物でも住める建物の金額はゼロにならないと思います。
４）やめとけとは確かですね。建て替えを想定している資金計画なら良いですが。
どうも、こういう物件はがけ地で裏も風通しが悪く環境はそう良くないことが多いですよ。

この建物は、混構造3階建てだと思います。違反の今では役にたたない構造計算がされていたでしょう。
最上階にロフトをつくってお部屋に改造してしまったのかもしれません。まわりも似たような家なので構造計算をして建売か何かで表情を変えて売ったのでしょうか。
建売の構造計算は安全率１（ギリギリ）ということが多いので構造計算されてない軸組み計算のみの構造のほうが丈夫にできているということもあるくらいで、非常に危険な建物です。
基準法的には違法状態を改善する義務は現在の所有者にあります。
あなたは大手銀行のローンでないリスクと、危険建物に住むリスク、そして違法状態を改善する義務を負うリスクを何十年としょっていくことになるのでは？
やめた方がいい。というのはいい友人だと思います。

お礼

kei1966さん、大変明快なご回答をいただきありがとうございました。
いろいろと疑問が晴れました。

> １）対象外です。

＃１さんもおっしゃってますが、どうにもならないようですね(^_^;

> 違反ですので救いようがありません。多少の違法どころではないです。

> ３）違法建築を値引きの盾にするのはいかがなものかとは思います。

ばれなければいいと順法精神に欠けていた自分がお恥ずかしいです、、、

> 1000万以上値引く話は聞いたことがありません。

新築建売が2年間売れなくて結果的に1000万下がった事例はみたことがありましたが、
本件についていえば、他に買い手はいくらでも見つかりそうですね。

> どうも、こういう物件はがけ地で裏も風通しが悪く環境はそう良くないことが
> 多いですよ。

地下車庫物件はどうしてもがけを背負いがちですね。
うちの家族も、地すべりのリスクなどであまり好みではないようです。

実は、外観だけはみにいってみました。業者さんには連絡していないので
中までは見ませんでしたが、家屋の前と後ろが道路に挟まれていて、
そこも気に入った点でした。

> で、非常に危険な建物です。

ご指摘いただかなければ気づかぬ盲点でした。

> あなたは大手銀行のローンでないリスクと、危険建物に住むリスク、そして違
> 法状態を改善する義務を負うリスクを何十年としょっていくことになるのでは？

おかげさまで、完全に諦めがつきました。

3年くらい物件ウォッチャーをしていて、やっと理想の物件（ただし予算オーバー）に
出会えたかと思いましたが、いろんなリスクを背負ってまで住んでも仕方ないですね。
普通に祝福されて住みたいものです。

大変参考になるご回答本当にありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。