修繕費と減価償却費・主婦の不動産所得について

質問

修繕費と減価償却費・主婦の不動産所得について

長くなってしまい申し訳ありませんが、質問させて下さい。

父親の遺産で土地と、その上にある戸建てを相続しました。
これを借家として貸そうと考えております。

家は現在かなり荒れた状態になっており、貸すためにはリフォームをしなければなりません。
不動産所得の中で固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が経費となるようですが、減価償却費と修繕費のことがよく分かりません。

(1)修繕費に関して。
資本的支出とみなされると経費として申請できないとのことですが、上記のように家はかなり荒れている状態です。
例えば割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロスを修理しようとする時は修繕費になるのでしょうか。
修理をしたら資産価値を上げることになってしまいますが、現在の状態のままでは使用すらできない場合です。

(2)減価償却費に関して。
上記のような明らかに壊れたものではなく、経年劣化で傷んだものも多くあります。
例えば外壁の修繕、フローリングの痛み等はおそらく修繕費には当たらないように思います。
この場合は減価償却費にあたるのでしょうか。
これも、見方を変えれば修繕費のように資産価値を上げることになってしまいます。
減価償却費に関しては修繕費以上に無知なもので、どのような仕組みなのか、わかりやすく教えて頂けると幸いです。

建物自体はしっかりと作ってあるのですが、とにかく亡くなった父が何一つ管理をせず、ずさんな使い方をしたものですから、
人が住む場所として当たり前の状態に戻すだけでもかなりの修繕・リフォームをしなければなりません。
今がひどすぎて、畳一枚変えただけで資産価値が上がるのでは、という状況です。

(3)上記の質問から少し離れます。
不動産収入の中から、今後の修繕費の積立として毎年一定額を貯金したとします。
これは私個人のために全く使わないものだとしても、私の所得とみなされて、所得税がかかるのでしょうか。

(4)現在私は主婦で収入はありません。
それなりにリフォームをすれば年180万の収入となる見込みです。
ここから固定資産税、損害保険料を抜いても約170万です。
リフォーム業者の見積もりでは、400万程度のリフォーム費用がかかる見込みです。
この費用を銀行などから借りるとして、利息は経費として申請できるようです。
しかしそれでも配偶者控除、配偶者特別控除からは収入が大きく出てしまいます。
ローンの返済に加えて、配偶者控除から外れることによる所得税等を払うとかなり痛い出費となります。

全ての質問の真意は、リフォーム等にかかる金額をできるだけ経費として認めて貰え、ローンを完済するまでは配偶者特別控除等の範囲に収まればいいのだけれど、というところにあります。

たくさん質問をしてしまい申し訳ありませんが、お分かりになる部分だけでもいいので、教えていただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

minosennin

#2です。

所得税の確定申告は暦年基準(1月から12月まで)です。その間の所得(収入－必要経費)について翌年2月16日から3月15日までに申告します。

青色申告についてはこちら↓を参照ください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

尚、家財処分に要した費用は家事費用の範疇と思われます。不動産所得の必要経費にするのは無理でしょう。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます！
家財処分費用は難しいのですね。
確かに、故人の遺産整理は相続遺族の仕事ですものね。

青色申告のリンクもありがとうございます。

速やかなご回答、心より感謝いたします。